【環(huán)宇雜談】

“工抵房”能賣(mài)得出去，還是比較理想的，估計(jì)有的城市、有的項(xiàng)目就沒(méi)那么順利，當(dāng)事人也不得不接受。

李宇嘉

近來(lái)，朋友圈里很多開(kāi)發(fā)商、中介朋友在發(fā)布“工抵房”的消息，打著超低價(jià)、“100萬(wàn)上車(chē)”等吸引人的字眼?！肮さ址俊彼追Q(chēng)“抵賬房”，簡(jiǎn)單講就是開(kāi)發(fā)商拿房子來(lái)抵扣工程、材料、設(shè)計(jì)等應(yīng)付賬款。但是，施工單位、材料提供商、設(shè)計(jì)單位要的不是房子，而是要現(xiàn)金給員工發(fā)工資。于是，就把這些房子拿到市面上來(lái)銷(xiāo)售，當(dāng)然價(jià)格也比正常銷(xiāo)售的要低一些。

一直以來(lái)，“工抵房”在內(nèi)地、中西部城市非常普遍。記得2012年，筆者到某西部城市調(diào)研樓市，在各個(gè)新盤(pán)售樓處，都有大量“工抵房”在兜售。一聽(tīng)你要買(mǎi)房，一群人嘩啦一下圍過(guò)來(lái)，向你推薦價(jià)格更低廉的“工抵房”。那時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手續(xù)不全、爛尾的情況比較多，“工抵房”可能無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

筆者一個(gè)同學(xué)在西北某城市從事建筑設(shè)計(jì)。他告訴筆者，前幾年地方政府大力推進(jìn)“保民生”，因規(guī)劃、用地、市政配套等瑕疵，導(dǎo)致“辦證難”的歷史遺留問(wèn)題基本解決，并要求新老劃斷，新樓盤(pán)一律不得出現(xiàn)“辦證難”。他手上的幾套房子都順利出手了，還賺了一些錢(qián)。

他還告訴我，近年來(lái)“工抵房”還是很普遍，業(yè)內(nèi)一般做法就是一半“工抵房”、一半現(xiàn)金支付。因?yàn)?，現(xiàn)在房子賣(mài)得很慢，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)支付；另一方面，現(xiàn)在要求不得拖欠工程款、農(nóng)民工工資。好在，辦產(chǎn)權(quán)證比較順利、價(jià)格也低，有的包工頭愿意要房子，自己住或到市場(chǎng)上賣(mài)。

但疑惑的是，現(xiàn)在廣州、南京等熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)很多“工抵房”，這是很罕見(jiàn)的。筆者朋友圈發(fā)布的“工抵房”的消息，就在廣州，當(dāng)然主要集中在外圍庫(kù)存擠壓、價(jià)格相對(duì)較低的區(qū)域。一打聽(tīng)才知道，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈相當(dāng)緊張，前端融不到錢(qián)，后端的房子不好賣(mài)，急于回款而推出“工抵房”。由于這類(lèi)房子價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低15%-20%，而被媒體大量炒作。

筆者了解到，“工抵房”在熱點(diǎn)城市大面積出現(xiàn)，還有一個(gè)原因就是，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)在快速膨脹過(guò)程中，侵蝕供應(yīng)商的資金很常見(jiàn)，包括施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位等，也就是開(kāi)發(fā)企業(yè)變相向他們?nèi)谫Y。過(guò)去，結(jié)算周期拉得很長(zhǎng)，很多開(kāi)發(fā)商年底才和供應(yīng)商結(jié)算，“商票”融資的周期更長(zhǎng)，這是行業(yè)潛規(guī)則，大多數(shù)供應(yīng)商也認(rèn)同，所以“工抵房”較少。

但是，近期各地都在密集整治“商票”、整治拖欠供應(yīng)商貨款等，于是“工抵房”就大量出現(xiàn)了。有鋼筋水泥的房子做擔(dān)保，供應(yīng)商還是比較放心的，畢竟他們是看著熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)這些年怎么漲起來(lái)的、怎么翻番的。手上拿著的幾套房子，估計(jì)很容易就能賣(mài)出去。他們和開(kāi)發(fā)商簽署合同后，不知道從哪里一下子就竄出一幫房產(chǎn)中介、博主，說(shuō)要幫他們賣(mài)房子。

在廣州這樣的熱點(diǎn)城市，不管房子品相如何，價(jià)格低這一條，就足以吸引看客了。另外，盡管這些年吵吵鬧鬧，時(shí)而以罷工威脅一下，但過(guò)去供應(yīng)商和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系總體上比較融洽。供應(yīng)商也知道，“加杠桿”、“快周轉(zhuǎn)”是普遍邏輯，拖欠是行業(yè)共性。供應(yīng)商也是受益者，不然怎么能把業(yè)務(wù)做大呢？拖欠歸拖欠，滯后還款的鏈條能夠規(guī)律地循環(huán)下去就行。

但近期，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件不斷，一些供應(yīng)商反映，長(zhǎng)期合作的開(kāi)發(fā)商伙伴，一夜之間竟爆出了許多意想不到的債務(wù)，時(shí)不時(shí)還有債主上門(mén)圍堵，這讓他們感覺(jué)到很擔(dān)心，不知道還有什么風(fēng)險(xiǎn)在后面。于是，不再愿意接受貨款拖欠，還不上錢(qián)就要求拿房子來(lái)抵債，因?yàn)閾?dān)心后面房子也要不到了，“工抵房”就成普遍現(xiàn)象。當(dāng)然，也有一些開(kāi)發(fā)商拿“工抵房”當(dāng)促銷(xiāo)噱頭。

但不管如何，行業(yè)運(yùn)行邏輯徹底變了，過(guò)去助推行業(yè)鏈條高速循環(huán)的零件，有的要被拆下來(lái)了，很多問(wèn)題就會(huì)暴露，也是不得不買(mǎi)單的體現(xiàn)，“工抵房”就是一種。當(dāng)然，“工抵房”能賣(mài)得出去，還是比較理想的，估計(jì)有的城市、有的項(xiàng)目就沒(méi)那么順利，當(dāng)事人也不得不接受。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

以上文章發(fā)表的言論，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表證券時(shí)報(bào)立場(chǎng)。

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