中新經(jīng)緯11月30日電 (薛宇飛)“醒來之后，我想，去當個經(jīng)紀人也許很有意思，帶看房、取得業(yè)主信任，這些都是我性格中很不擅長的事情，或許完全不一樣的經(jīng)歷能改變(我)很多。”張一鳴曾經(jīng)在微博上講述自己做過一個房產(chǎn)經(jīng)紀人夢。

當房產(chǎn)經(jīng)紀人的夢雖然沒實現(xiàn)，但張一鳴卻跨過了經(jīng)紀人，直接當上了“中介頭子”。11月29日晚，字節(jié)跳動旗下房產(chǎn)信息平臺幸福里向中新經(jīng)緯證實，幸福里確與麥田達成投資意向，約占麥田20%股份，相關程序正在進行中。而在5天前，字節(jié)計劃將幸福里拆分出去。

眼下外界關注的是：在房地產(chǎn)行業(yè)整體相對低迷的背景下，團隊規(guī)模已約有千人的幸福里，緣何逆流而上？張一鳴的流量生意經(jīng)能否切中房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)痛點？

年內(nèi)動作不斷

對于張一鳴而言，房產(chǎn)領域他并不陌生，在創(chuàng)立字節(jié)之前，就曾搭建了房產(chǎn)垂直搜索平臺九九房。至今，張一鳴的微博簡介上仍保留著“九九房創(chuàng)始人”這一標簽。但這次創(chuàng)業(yè)不算成功，九九房最后也不了了之。

不過，字節(jié)并沒有完全與房產(chǎn)脫鉤，從牽手優(yōu)優(yōu)好房，到扶持懂房帝，再到現(xiàn)在的幸福里。幸福里的前身是今日頭條房產(chǎn)頻道，首次亮相于2019年今日頭條生機大會，此后成為獨立品牌。

從這兩年的情況看，幸福里的發(fā)展有些“不溫不火”。有機構數(shù)據(jù)顯示，過去三年里，幸福里的IOS下載量約為650萬，而貝殼找房、安居客下載量均超過5000萬。

今年下半年以來，幸福里的動作明顯加快。9月底，幸福里向外推廣了幸福號，邀請更多房產(chǎn)垂直領域的創(chuàng)作者入駐。同時，該平臺對于社區(qū)測評等樓盤基礎信息的搭建工作也在快速完善，向入駐創(chuàng)作者派發(fā)任務包，邀約其加入樓盤測評工作。

10月初，幸福里又將北京麥田旗下一家空殼經(jīng)紀公司收入囊中，當時就盛傳幸福里有意收購麥田。但幸福里方面卻予以否認。一位行業(yè)資深人士曾對中新經(jīng)緯表示，張一鳴和麥田的董事長繆壽建都是福建人，幸福里投資或收購麥田幾乎是板上釘釘?shù)氖聝?，剩下的只是價格問題，不可能只收購一個殼公司。

11月29日，幸福里正式宣布，與麥田達成投資意向，約占麥田20%股份。但雙方并未公布具體的交易額。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，當前市場相對低迷，除了頭部房產(chǎn)經(jīng)紀公司或平臺，其他中介公司的估值都不高。據(jù)麥田官網(wǎng)介紹，麥田現(xiàn)擁有全國近900余家直營連鎖門店，14000余名專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人。

而在5天前的11月24日，在傳出拆分消息后，幸福里對外證實，為了聚焦主營業(yè)務，字節(jié)跳動確實計劃拆分房產(chǎn)信息業(yè)務幸福里。幸福里將引入外部資本獨立發(fā)展，聚焦房源與服務價值的提升。

走貝殼的路？

一系列的動作，讓外界看得眼花繚亂，幸福里究竟想做什么？

在拆分一事上，幸福里一位不愿具名人士向中新經(jīng)緯透露：“挺突然的，現(xiàn)在還沒有一個明確的方案?！钡饨缱⒁獾?，在11月初，接任字節(jié)跳動CEO的梁汝波宣布組織調(diào)整，實行業(yè)務線BU化(業(yè)務單元)，成立六個業(yè)務板塊——抖音、大力教育、飛書、火山引擎、朝夕光年和TikTok，相關業(yè)務板塊負責人均向梁汝波匯報。

字節(jié)雖為國內(nèi)頂級互聯(lián)網(wǎng)公司，但同樣面臨業(yè)績增長壓力，幸福里對外的回應中也提及是“為了聚焦主營業(yè)務”，這樣看，拆分幸福里就合情合理。同時，據(jù)澎湃新聞報道，字節(jié)除了之前出售證券業(yè)務、分拆房產(chǎn)業(yè)務外，后續(xù)還會繼續(xù)分拆旗下的汽車、健康等垂直信息業(yè)務。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉在接受中新經(jīng)緯采訪時稱，字節(jié)拆分幸福里，說明字節(jié)跳動要將所有涉及房地產(chǎn)的業(yè)務做垂直化、專業(yè)化，與其他品類與業(yè)務做區(qū)隔。

對于投資麥田，胡景暉稱，之前有一個非常錯誤的觀點，就是認為線下代表的是傳統(tǒng)與陳舊，線上才代表的是進步，但事實證明，有效的生產(chǎn)需要線上與線下不斷地交互，只有線下是做不成生意的。

具體到房產(chǎn)交易行業(yè)，他分析道，房產(chǎn)交易存在鏈條長、程序復雜、非標準化、金額大、風險高等特點，注定了它的服務場景一定是線上線下的高頻互動，不可能完全依靠線上完成。“在拆分與投資麥田后，幸福里會從流量平臺變成交易平臺，帶來成交量。互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)發(fā)生很大變化，用戶增量接近天花板，廣告主不愿意為流量、點擊量而花錢，而愿意為成交量去付費?！?/p>

先是獨立發(fā)展，后是參股經(jīng)紀公司，線上交易平臺與線下門店的結合，不得不讓人想起貝殼找房的路。鏈家從線下房產(chǎn)經(jīng)紀門店開始，一步步做到行業(yè)第一，而后在2018年4月推出貝殼找房平臺，依靠鏈家、德祐及數(shù)量眾多的中小經(jīng)紀公司的入駐，打造成為房產(chǎn)交易界的巨無霸。幸福里從線上到線下，貝殼則是線下到線上，雖路徑不同，卻也殊途同歸。

胡景暉也判斷，幸福里更像是在走貝殼的路，而且，安居客等房產(chǎn)經(jīng)紀平臺也都在從流量平臺轉向交易平臺。

與貝殼不同的是，幸福里是靠向中介公司收取端口費盈利，而不是依靠成交量，同時，也沒有實現(xiàn)房源跨經(jīng)紀公司的合作成交。

流量變?yōu)槌山涣?/strong>

需要注意的是，幸福里不管是體量還是盈利模式，都有極大的提升和改進的空間。

張大偉認為，麥田雖然在北京、福建等少數(shù)幾個地方有一些份額，但從全國看，只是一個規(guī)模較小房產(chǎn)經(jīng)紀公司。況且，幸福里只是持股約20%，并沒有實現(xiàn)控股或整體收購，對幸福里的業(yè)務助力不大。

胡景暉稱，投資麥田只是幸福里邁出的第一步，接下來可能還會通過投資參股、收并購等方式，讓更多的經(jīng)紀公司加入到自己的陣營。

除了加大對外投資，幸福里在回應拆分時還透露，將引入外部資本。報道稱，潛在的投資人包括紅杉中國、中金等財務投資基金，也包括萬科、碧桂園等產(chǎn)業(yè)資本。

值得一提的是，與其他房產(chǎn)信息平臺不同的是，脫胎于資訊類平臺今日頭條的幸福里，明顯帶有提供房產(chǎn)咨詢信息的功能，不僅鼓勵其他創(chuàng)作者入駐幸福號，提供字節(jié)系的流量支持，自身也組建有內(nèi)容團隊，產(chǎn)出各類新聞訊息。

2020年4月，幸福里攜今日頭條推出“幸福敲門”計劃，2020年度面向全國23座城市征集優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)作者，并通過提供百億流量支持等方式助力優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作。

外界認為，幸福里意圖通過資訊信息留住普通用戶，增加用戶粘性，最終將流量變?yōu)槌山涣?。但是，與在抖音上購買普通日用品不同的是，房子屬于大類資產(chǎn)，流量轉為交易量或許并不容易。(中新經(jīng)緯APP)