年末房企忙解資金壓力擴張節(jié)奏全面下降

來源：智能家居時間：2021-11-17 15:00

【環(huán)球網(wǎng)綜合報道】下半年以來，因限購限售、房貸額度收緊等調(diào)控政策影響，全國樓市普遍遇冷，多數(shù)房企銷售回款變慢，現(xiàn)金流重要性凸顯。

近期，市場融資消息不斷，為籌措資金頭部房企融創(chuàng)中國采取出售股權(quán)、配股等多種舉措，預(yù)計獲得90億資金；先后通過銀行間市場融資的企業(yè)也在行動，據(jù)不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。

房企忙融資

11月14日晚，融創(chuàng)中國發(fā)布了關(guān)于公司配股籌資，以及董事會主席孫宏斌向集團提供無息借款資金、出售融創(chuàng)服務(wù)部分股權(quán)的相關(guān)事項，公司預(yù)計獲得90億元資金，加上此前出售貝殼股權(quán)、項目和商管板塊股權(quán)等形式回籠的資金，不到一個月時間，融創(chuàng)中國回籠資金超過160億元。

根據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，融創(chuàng)中國賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1010.99億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)為909.62億元。當(dāng)時非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年底提升約0.03個百分點；凈負債率約為86.6%，較去年底下降約9.4個百分點；剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率約為76.0%，較去年底下降約2.3個百分點。10月份，融創(chuàng)中國可動用資金約700億元，近半年無美元債到期兌付。

此外，在銀行間市場融資出現(xiàn)回暖下，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。

據(jù)悉，11月10日，常州城建、北京住總、小商品城(600415,股吧)宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù)；到11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)(600708,股吧)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口(001979,股吧)公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

據(jù)不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據(jù)的計劃確定為頂額8.8億元。

房企擴張節(jié)奏下降

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為7.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進入到“溫和”區(qū)間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會使得此類數(shù)據(jù)下行的速度放緩。尤其是各地督查項目開工，防范停工，客觀上也有助于此類數(shù)據(jù)不會過快下滑。

2021年1-10月，全國商品房銷售面積同比增速為7.3%。單純看此類數(shù)據(jù)，雖然持續(xù)收窄，但預(yù)計全年不會為負。

房企擴張與銷售節(jié)奏趨同，拿地力度的轉(zhuǎn)折點同樣出現(xiàn)在 6 月。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021 年前 10月 TOP100 房企拿地額同比下降 7%，較前 5 月下降 39pct，相比 2020 年全年下降 33pct。分梯隊而言，TOP30 房企拿地力度多數(shù)在收縮。TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地額占 TOP100 房企拿地額比例分別為 19%、13%和 28%，較 20 年全年分別-3、持平、-2pct。

拿地強度方面，今年前 10 月整體有所下降，TOP30 的地售比（拿地額/銷售額）為 30%，較 20 年全年下降 4pct。其中 TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地強度分別為 25%、33%和 33%，較2020 年全年拿地強度分別下滑 6、4、3pct。按照 “三道紅線”標(biāo)準分檔， 2020年TOP30 房企中已無橙檔房企，綠、黃、紅檔房企拿地強度分別為35%、30%和 15%，較2020年全年拿地強度分別下滑 4、5、9pct。

華泰證券分析，重點房企的拿地強度降至2017 年來（可追蹤最早數(shù)據(jù)）最低值，較 2019 年更低，但與2019年不同的是，現(xiàn)階段房企土儲的充沛度遠低于2019年水平。分梯隊來看，頭部房企的拿地積極性相對更為疲弱，財務(wù)分檔下各梯隊房企拿地強度分化程度更明顯，資金壓力是拿地意愿下降的重要因素之一。

事實上，今年上半年融創(chuàng)在土地市場上依然兇猛拿地。在北京的首輪土拍中以180億元的權(quán)益成交地價位居榜首。公司上半年合約銷售額亦創(chuàng)新高，達3207.6億元，同比增長64.3%，營收958.2億元，同比增長23.9%。但利潤增速不及收入，核心凈利潤為131.5億元，同比僅增長0.8%。

在此前的中期業(yè)績投資者會議上，孫宏斌即表示，降低融資成本和負債率是融創(chuàng)中國的首要任務(wù)，目標(biāo)是三年內(nèi)將融資成本從8%左右降至5%左右，因此下半年將保守拿地。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）