房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程

來源：智能家居時(shí)間：2021-10-24 16:50

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【正文】

自2011年1月以來，重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今已有十年。站在新的起點(diǎn)上，需要對(duì)重慶與上海兩個(gè)地區(qū)房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行再審視。

一、重慶與上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要細(xì)節(jié)

重慶和上海試點(diǎn)的是房產(chǎn)稅，而非房地產(chǎn)稅，因此重慶與上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅的一個(gè)細(xì)小分支。不過這兩個(gè)城市在細(xì)節(jié)上還是存在一些差異。

（一）重慶：豁免普通住房，針對(duì)獨(dú)棟別墅、高端住宅和三無人員普通住宅

1、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)始于2011年1月28日，主要依據(jù)《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》兩份文件，并在2017年1月進(jìn)行了略微修訂。

2、實(shí)際上，2009年3月26日重慶市政府便已發(fā)布《重慶市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》（渝府發(fā)〔2009〕44號(hào)），明確房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.20%（按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納）和12%（按照房產(chǎn)租金收入）。

3、重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象以個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)的高檔住房以及在重慶的三無人員的首套及以上住房。

需要說明的是，2017年曾略有調(diào)整，將征收對(duì)象由“在重慶三無人員的第二套（含）以上住房”調(diào)整為“在重慶三無人員的首套（含）以上住房”。

4、從稅率上看，重慶設(shè)置了階梯型稅率，即分為0.50%、1%和1.20%三檔。而對(duì)于三無人員在重慶的住房，統(tǒng)一適用0.50%的稅率。

5、2011年以來，重慶幾乎每年上調(diào)一次房產(chǎn)稅征收起征點(diǎn)。

（二）上海：豁免多，針對(duì)本市居民二套房及以上、非本市居民首套房

1、和重慶一樣，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)始于2011年1月28日，主要依據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》兩份文件。

2、不過和重慶不同，上海房產(chǎn)稅有以下幾點(diǎn)差異：

（1）征收對(duì)象為上海市民二套及以上住房、非上海市民新購(gòu)住房，并沒有區(qū)分獨(dú)棟別墅和高檔住房，對(duì)本地居民的首套房給予豁免。

（2）稅率統(tǒng)一定為0.60%，交易價(jià)格滿足一定條件的稅率適用0.40%。

（3）豁免標(biāo)準(zhǔn)為人均住房面積60平方米。

二、重慶與上海房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)要評(píng)述：并非真正意義上的房地產(chǎn)稅

嚴(yán)格來講，重慶與上海的房產(chǎn)稅并非真正的“房地產(chǎn)稅”，存在諸如稅基較窄、豁免面積較大、稅率偏低等問題，且僅涉及房產(chǎn)，亦沒有將土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅種考慮在內(nèi)。

（一）1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》：豁免個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)

實(shí)際上早在1986年9月，我國(guó)就出臺(tái)了《房產(chǎn)稅暫行條例》（1986年10月1日起施行），不過其征收對(duì)象為城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（即寫字樓、商鋪、酒店、購(gòu)物中心以及經(jīng)過備案的租賃房等），并不包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。

（二）重慶與上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)：征收對(duì)象擴(kuò)展至個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)

在1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》的基礎(chǔ)上，重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)將征收對(duì)象擴(kuò)展到個(gè)人。其中，重慶將征收對(duì)象擴(kuò)展至個(gè)人高檔住房、獨(dú)棟別墅以及三無人員的首套（含）以上住房，上海則將征收對(duì)象擴(kuò)展至上海本市居民的二套（含）以上住房以及非上海本市居民的首套房。

可以看出，盡管兩地在征收對(duì)象上均有擴(kuò)展，但擴(kuò)展范圍依然比較窄。

（三）重慶與上海兩地均有豁免舉措

重慶與上海兩地在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，均有豁免舉措。例如，上海針對(duì)每個(gè)人有60平方米的豁免面積，重慶則有100平方米的豁免面積。

此外上海在房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，還給予了各種豁免舉措傾斜，如因房屋征收或拆遷而購(gòu)買或取得的住房、一年內(nèi)出售原有唯一住房再購(gòu)買、因婚姻等首次購(gòu)買、引進(jìn)人才首次購(gòu)房等情形，則不需要征收房產(chǎn)稅。

（四）征收對(duì)象范圍太窄以及稅率均太低

1、盡管征收對(duì)象擴(kuò)展至個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，但重慶與上海兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)象范圍仍然比較窄（如重慶僅針對(duì)獨(dú)棟別墅、高端住宅以及三無人員的首套房，上海則僅針對(duì)本市居民的二套及以上住房以及非本市居民的首套房），豁免范圍較廣，嚴(yán)格來講除首套房等剛需豁免外，均應(yīng)納入。

2、目前重慶的稅率分別為0.50-1.20%等幾個(gè)檔次，而上海的稅率統(tǒng)一定為0.60%，甚至均低于《房產(chǎn)稅暫行條例》中1.20%的要求，這不正常。

三、關(guān)注房地產(chǎn)稅的兩項(xiàng)前置制度（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式實(shí)施

房地產(chǎn)稅的第一個(gè)前置制度為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式實(shí)施，這有利于摸清全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。具體看，2013年11月20日國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議明確，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。2014年11月與2016年1月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》相繼發(fā)布實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本形成，為房地產(chǎn)稅的實(shí)施掃清了障礙。

（二）交易環(huán)節(jié)：取代《契稅暫行條例》，2020年8月《契稅法》正式發(fā)布

房地產(chǎn)稅的第二個(gè)前置制度為《契稅法》的發(fā)布，2020年8月11日全國(guó)人大通過《契稅法》（今年9月1日起施行），取代了原來的《契稅暫行條例》，層級(jí)明顯提升，意味著針對(duì)房屋與土地交易環(huán)節(jié)的契稅征收有了新的規(guī)定。

四、房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，體現(xiàn)著國(guó)家戰(zhàn)略層面的變化

綜上，和上海、重慶兩個(gè)地區(qū)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅不同，新一輪的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅包括針對(duì)房產(chǎn)和土地在建設(shè)、交易與持有等各環(huán)節(jié)的征收，還會(huì)涉及到土地財(cái)政這一深層次的東西。因此，總的來看，房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，體現(xiàn)著國(guó)家戰(zhàn)略層面的變化，致力于貫徹共同富裕理念、調(diào)節(jié)高收入群體、變革傳統(tǒng)土地財(cái)政模式、降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴。

（一）往后看，增加持有環(huán)節(jié)的稅收（財(cái)富維度），減少交易環(huán)節(jié)的稅收（流動(dòng)維度），以激活市場(chǎng)流動(dòng)性、實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配應(yīng)該是大方向。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)后，手中擁有多套房的人需要考慮房產(chǎn)增值潛力、持有房產(chǎn)的稅負(fù)成本以及房產(chǎn)附帶負(fù)責(zé)等因素，短期內(nèi)增值潛力無法釋放的情況下，拋售壓力會(huì)比較大。

（二）就全球主要經(jīng)濟(jì)體而言，由于一般不存在土地所有權(quán)的國(guó)有與私有問題，因此房地產(chǎn)稅即為房產(chǎn)稅，也是各經(jīng)濟(jì)體針對(duì)保有房產(chǎn)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而在我國(guó)則不同，相較于房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅有明顯變化，不僅涉及到持有環(huán)節(jié)，還會(huì)涉及到購(gòu)置環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)（如契稅等）。

（三）為體現(xiàn)共同富裕的理念，在豁免對(duì)象上，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅仍會(huì)有所選擇，如家庭的首套房應(yīng)會(huì)給予豁免，特別是有可能會(huì)參照上海目前的做法，即按人均住房面積的一定標(biāo)準(zhǔn)（如人均住房面積在30-60平方米以內(nèi)）給予豁免。

同時(shí)，為打擊炒房，對(duì)非本市居民擁有的住房、高檔住房以及本市居民的多套房，預(yù)計(jì)也將會(huì)通過稅率（如稅率達(dá)到2-5%）等方式給予打擊。

（四）房地產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入，原則上這些收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等領(lǐng)域，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

（五）目前在全國(guó)人大的授權(quán)下，仍然堅(jiān)持以試點(diǎn)為主，但既然試點(diǎn)，推進(jìn)過程就會(huì)比較快，年內(nèi)即有可能，不用等到2022年。待試點(diǎn)成功推進(jìn)后，未來全國(guó)范圍內(nèi)征收是必然的。

（六）房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的在貫徹共同富裕的理念，變革傳統(tǒng)土地財(cái)政模式，降低地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴。不過，房地產(chǎn)稅的目標(biāo)在于穩(wěn)，并不在于降，畢竟如果房市不穩(wěn)，甚至出現(xiàn)大幅下挫，則房地產(chǎn)稅對(duì)變革土地財(cái)政的意義也就沒了。

當(dāng)然，短期來看，房地產(chǎn)稅的推出會(huì)產(chǎn)生一定的拋盤壓力，某種程度上甚至有可能會(huì)改變預(yù)期，但從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅與降房?jī)r(jià)并不能劃等號(hào)。同時(shí)，短期內(nèi)需要特別重視該政策對(duì)三四線城市和一些一二線城市的沖擊，畢竟目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很多城市處于不是擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而是下跌的境地。

（七）房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)一定程度上有助于改變傳統(tǒng)行政手段調(diào)控房市的弊端，即后續(xù)可通過房地產(chǎn)稅（如提高稅率、擴(kuò)大征稅對(duì)象等）來調(diào)控房市，因此房地產(chǎn)稅本身是一種長(zhǎng)效機(jī)制，和房地產(chǎn)金融管理制度一樣。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）