“縮表”是痛苦煎熬打磨能力迎接下個春天

來源：智能家居時間：2021-10-23 08:20

證券時報記者毛可馨

秋意正濃，國內房地產市場也寒風陣陣。從下半年開始，多家房企流動性風險暴露，接連引發(fā)信任危機，房產銷售及土地拍賣急速降溫，市場一邊高度警惕著潛在風險，一邊在疑慮中摸索方向。

“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會。”萬科董事會主席郁亮將其對行業(yè)的看法濃縮為這16個字。10月22日，證券時報·e公司記者在上海舉辦的萬科業(yè)務交流會上了解到，郁亮表現(xiàn)出對黃金時代的反思，也坦言環(huán)境變化中的煎熬，同時展露出對“下一個春天”的期待。

回歸常態(tài)伴隨著陣痛

經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，房地產行業(yè)誕生了數(shù)家千億級規(guī)模的頭部房企，同時也積累下高杠桿、高負債的隱患。郁亮認為，尊重常識就要看到物極必反，“我們行業(yè)過去幾十年的黃金發(fā)展不是常態(tài)?！?/p>

業(yè)內常有聲音稱，房地產行業(yè)曾經(jīng)為國家做出了巨大貢獻，郁亮對此并不否認。他表示，國內人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，提升到現(xiàn)在的40多平方米，這是很大的進步，也在很大程度上助力解決居住問題，改善了老百姓(603883,股吧)的居住條件。

不過，黃金時代的高速發(fā)展也帶來了一些問題?！皩习傩諄碚f，年輕人買房壓力大，沒買房的人產生了焦慮和壓力；對城市而言，房價飆升讓越來越多的人難以在城市立足，勢必影響城市的發(fā)展；再比如，按揭比例增大可能增加居民的債務風險，房地產行業(yè)或許占用了過多的金融資源，以至于沒有足夠的金融資源投向高新技術、制造業(yè)、小微企業(yè)等?！庇袅帘硎尽?/p>

2016年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”，此后便成為行業(yè)高頻詞。郁亮認為，從那以后，行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，“所謂民生行業(yè)，就是和老百姓息息相關的行業(yè)，與純商品、純市場化的行業(yè)不一樣?！被貧w過程必然伴隨著陣痛，郁亮多次提到的一個詞是“縮表”。例如，從去年下半年開始，金融行業(yè)就在逐步減少金融資源在房地產行業(yè)的投入占比；對開發(fā)商而言，“縮表”的直接表現(xiàn)是降負債、降杠桿、去金融化。

行業(yè)相關主體形成連鎖反應。郁亮稱，去杠桿會導致資產端發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價拿地的情況，導致行業(yè)短期業(yè)績受到?jīng)_擊成為必然。沖擊之下，房價下降使購房者受到影響，房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受到影響。

在郁亮看來，房地產先后經(jīng)歷了土地紅利和金融紅利兩個時期，前者意味著資本市場評價地產公司以土地儲備為指標，后者則是以PE估值的邏輯?！拔覀冃枰伎?，過去地產行業(yè)所取得的成績中，有多少是我們?yōu)榭蛻籼峁┖卯a品、好服務帶來的，有多少是金融杠桿帶來的。去杠桿引起的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一?？s表的過程就是把金融紅利從房地產行業(yè)中去掉，如同鎖骨減肥，是一個非常痛苦、煎熬的過程?！庇袅练Q。

對于備受市場關注的恒大困境，郁亮表示：“行業(yè)冬天來了，大家都冷，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。我們會積極想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機會，我們會在市場化原則之下去考量?！?/p>

“天下沒有做完的生意”

曾在行業(yè)高昂時高喊“活下去”，代表了萬科的謹慎風格，與此同時，還有一句話常被提起：“天下沒有做完的生意”。

“縮表”也曾在各行業(yè)和國內外發(fā)生，郁亮將它們視作一種經(jīng)驗參照。他舉例稱，家電行業(yè)曾因下鄉(xiāng)補貼政策退坡而滑落，但一大批家電企業(yè)倒下的同時，也有美的、格力、海爾等優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出。例如美的也經(jīng)歷了砍產品、關園區(qū)、裁員工的“縮表”，但通過轉型線上、品牌研發(fā)等獲得新生。運動服飾行業(yè)也是類似，在后奧運時期經(jīng)歷退潮，但也出現(xiàn)了李寧這樣的國潮品牌。

郁亮還以日本房地產為例，上世紀90年代的大衰退導致行業(yè)萎縮，直到近期才恢復到20年前的水平。但在此過程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，例如大和房建連續(xù)十余年入列世界五百強，從原本的開發(fā)主業(yè)發(fā)展到如今的租賃公寓、物流、代建等業(yè)務都名列前茅?！爸灰龅煤?，仍然有機會?！庇袅琳J為中國房地產的情況比日本要好，城市和客戶的需求中仍存在很多機會，“城市發(fā)展以前只管生產，現(xiàn)在生產、生活、生態(tài)更加融合，對項目開發(fā)的要求也更加綜合；老百姓的需求也要求物業(yè)服務更加精細，做到科技、環(huán)保和人的需求相互匹配?！?/p>

在萬科的非開發(fā)業(yè)務中，主營物業(yè)管理的萬物云是重要板塊。交流會上，萬物云CEO朱保全提出了各業(yè)務條線的發(fā)展目標，其中，住宅物業(yè)領域會控制增速，確保服務品質；商業(yè)物業(yè)領域的萬物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業(yè)的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。截至上半年，萬科凈負債率為20.2%，賬上還有貨幣資金1952.2億元。對于這筆錢將如何使用，郁亮表示：“如果把錢都分給股東也是一個很好的方案，但現(xiàn)在行業(yè)還有機會，所以我們會把錢用出去，萬科也在尋找方向。”

目前看來，開發(fā)業(yè)務之外的物業(yè)、物流等板塊增勢顯著，但體量仍不足。談及這些非房業(yè)務市場空間究竟有多大時，郁亮直言：“現(xiàn)在想找到一個與黃金時代開發(fā)業(yè)務體量相當?shù)纳馐呛茈y的，賺大錢、賺快錢、賺短錢已經(jīng)行不通了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢?！?/p>

“與其花費時間預測‘底部’、期望‘反彈’。不如把精力花在打磨能力上，以迎接下一個春天?！庇袅帘硎尽?/p>（責任編輯：董云龍）