開源證券趙偉：土地市場怎么了？

來源：智能家居時(shí)間：2021-10-20 08:50

19日，開源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，集中供地試點(diǎn)城市以外，全國范圍的土地市場已開始全面降溫；地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向或仍需等待。

趙偉在研報(bào)中介紹，第二批土拍集體降溫，多數(shù)試點(diǎn)城市成交規(guī)模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底，已有15個(gè)城市完成第二輪集中供地，從成交情況看各城市溢價(jià)率得到明顯控制。

集中供地試點(diǎn)城市以外，全國范圍的土地市場已全面降溫；全國土地成交面積從年中以來持續(xù)負(fù)增長，且降幅趨擴(kuò)大。成交面積大幅下滑，主要由于需求疲弱；從流拍率來看，9月百城土地流拍率達(dá)到65.5%，創(chuàng)2008年以來新高。

數(shù)據(jù)顯示，從不同能級城市來看，二三線城市土地市場降溫更明顯。

9月，從百城土地市場成交情況來看，一二三線城市的土地流拍率分別達(dá)到27%、86.4%、55.1%，較6月大幅提高10.7、60.7、43.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，二三線城市的土地流拍率創(chuàng)歷史新高。伴隨流拍率上升，二線、三線城市土地成交面積，兩年復(fù)合增速分別由6月的11.1%、5.4%，大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%，連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長。

土地市場為何降溫？對此，趙偉指出，一是按揭供給受限下，年中以來地產(chǎn)銷售持續(xù)降溫。貸款集中度考核新規(guī)下，居民按揭貸款供給受限明顯，9月居民中長期貸款，同比減少1695億，連續(xù)五個(gè)月負(fù)增長；按揭受限下，商品房銷售面積增速持續(xù)下挫；9月，地產(chǎn)銷售額、銷售面積，兩年復(fù)合增速為-1.2%、-3.5%，增速連續(xù)5個(gè)月下滑；伴隨銷售下滑，新房開盤去化情況走弱；三季度，中指院監(jiān)測的14個(gè)重點(diǎn)城市中，整體的去化率也由70%下降到58%；其中，二線城市的去化率由二季度的63%，大幅下降到47%。

二是伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數(shù)房企對拿地投資的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。從2021年重點(diǎn)上市房企半年報(bào)來看，房企投資積極性指標(biāo)，拿地面積與銷售面積比值，明顯下滑；2021年上半年，重點(diǎn)上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售下滑，投資態(tài)度轉(zhuǎn)謹(jǐn)慎下，三季度上市房企土地購置面積、土地投資額，兩年復(fù)合增速分別為-23.9%、-15.7%，較二季度下降超過40個(gè)百分點(diǎn)。

三是部分民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵，加劇民營房企觀望心態(tài)。隨著融資環(huán)境收緊、銷售下滑，部分民營房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵；2021年以來，首次違約房企數(shù)量和債券規(guī)模均突破歷史新高；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵下，民營房企外部融資環(huán)境進(jìn)一步惡化，加劇了部分民營房企投資拿地的觀望心態(tài)；從第二批集中供地情況來看，民營房企參與度大幅下降，拿地?cái)?shù)量占比由第一批的54.7%，大幅下降到13.9%，創(chuàng)歷史新低。

未來地產(chǎn)將如何演繹？趙偉認(rèn)為，隨著土地市場降溫，部分城市“因城施策”微調(diào)，放寬購房資格、預(yù)售條件、土地增值稅等。三條紅線、貸款集中度考核等調(diào)控政策，抑制地產(chǎn)融資。

趙偉表示，從過去經(jīng)驗(yàn)來看，土地出讓收入或?yàn)轭A(yù)判政策拐點(diǎn)指標(biāo)。地產(chǎn)銷售低迷，將拖累房企拿地意愿，進(jìn)而影響地方土地出讓收入；而土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分；土地流拍增加，加劇地方政府的財(cái)政壓力。2012年和2015年，地產(chǎn)調(diào)控放松前夕，300城土地出讓收入累計(jì)同比下降超過30%。前8月，300城土地出讓收入累計(jì)同比，兩年復(fù)合增速為1.3%，較2020年水平下降18.3個(gè)百分點(diǎn)；從土地出讓收入變化來看，地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向或仍需等待。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）