（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）物業(yè)收購(gòu)越發(fā)頻繁。

10月15日，紅星美凱龍(601828,股吧)家居集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬與旭輝永升（海南）投資有限公司簽訂關(guān)于上海美凱龍物業(yè)管理服務(wù)有限公司（下稱(chēng)“美凱龍物業(yè)”）的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，紅星美凱龍同意轉(zhuǎn)讓其合計(jì)持有的美凱龍物業(yè)的80%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為稅前6.96億元，受讓人為旭輝永升服務(wù)旗下子公司旭輝永升投資。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021上半年，旭輝永升服務(wù)的在管面積為1.3億平方米，居于上市物企第13位；營(yíng)業(yè)收入為20.6億元，居于上市物企第12位；綜合實(shí)力在板塊中居于中上水平。

“收并購(gòu)后，旭輝永升服務(wù)將在家居板塊釋放出更強(qiáng)的品牌效能，有望改變板塊競(jìng)爭(zhēng)格局?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，紅星美凱龍?jiān)趪?guó)內(nèi)家居裝飾及家具零售行業(yè)中占有最大的市場(chǎng)份額，將使旭輝永升服務(wù)在家居板塊的專(zhuān)業(yè)度、技術(shù)水平、環(huán)節(jié)契合度等各個(gè)方面得到改善。

紅星美凱龍則有望解償債壓力、降低資產(chǎn)負(fù)債率。此前，紅星美凱龍已出售7家控股子公司及紅星地產(chǎn)70%股權(quán)以?xún)斶€即將到期的債務(wù)，避免出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

美凱龍物業(yè)評(píng)估價(jià)值8.6億元

資料顯示，美凱龍物業(yè)于2021年3月4日由自然人趙寧及紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“紅星控股”）發(fā)起成立且未實(shí)繳出資，4月6日，根據(jù)美凱龍物業(yè)股東會(huì)相關(guān)決議，同意公司的子公司受讓趙寧和紅星控股持有的美凱龍物業(yè)股權(quán)。

變更完成后，武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司、哈爾濱紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)有限公司、上海紅星美凱龍悅家互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司、紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場(chǎng)有限公司、上海紅星美凱龍家居藝術(shù)設(shè)計(jì)博覽有限公司、盤(pán)錦紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)有限公司、上海紅美電子商務(wù)有限公司、上海星凱程鵬企業(yè)管理有限公司分別持有美凱龍物業(yè)20%、18%、14%、14%、10%、8%、8%、8%股權(quán)。

由于交易標(biāo)的成立時(shí)間不足一年，尚未實(shí)繳，截至 2021年8月31日，美凱龍物業(yè)尚未產(chǎn)生任何收入及成本費(fèi)用，賬面無(wú)任何資產(chǎn)和負(fù)債，故目前賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為0元。根據(jù)北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以2021年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，美凱龍物業(yè)評(píng)估前賬面價(jià)值0萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值8.6億元，評(píng)估增值8.6億元。

“美凱龍物業(yè)雖為新成立的公司，但已與紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，為紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)的50家家居商場(chǎng)提供物管服務(wù)?！北本┳啃糯笕A資產(chǎn)評(píng)估有限公司認(rèn)為，美凱龍物業(yè)未來(lái)具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，可以用貨幣衡量其未來(lái)收益。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，紅星美凱龍多年的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為旭輝永升服務(wù)在“非住宅”領(lǐng)域的不斷破圈提供服務(wù)支持，同時(shí)為旭輝永升服務(wù)帶來(lái)了最直觀(guān)的面積增長(zhǎng)，新增超400萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目體量。

在此基礎(chǔ)之上，旭輝永升服務(wù)給出稅前6.96億元的收購(gòu)價(jià)，較80%股權(quán)對(duì)應(yīng)的6.88億元評(píng)估價(jià)值溢價(jià)約為800萬(wàn)元。

保留20%股權(quán)

另外20%股權(quán)則由紅星美凱龍旗下子公司武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司持有。

值得一提的是，紅星美凱龍的財(cái)務(wù)狀況并不理想。半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，紅星美凱龍流動(dòng)資產(chǎn)僅171.9億元，流動(dòng)負(fù)債351.1億元，短期內(nèi)，紅星美凱龍的現(xiàn)金資產(chǎn)難以覆蓋企業(yè)的短期債務(wù)。

多位業(yè)內(nèi)人士皆表示，紅星美凱龍當(dāng)前現(xiàn)金流比較緊缺，面對(duì)償債壓力，只能售賣(mài)資產(chǎn)。并且該企業(yè)今年也發(fā)生了出售資產(chǎn)換取現(xiàn)金流的先例，此次交易也有利于其自身優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債水平。

即使如此，紅星美凱龍仍保留了美凱龍物業(yè)20%的股權(quán)。

保留股權(quán)并非先例。7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，紅星控股仍持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司30%的股權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，從幾次推售資產(chǎn)不難看出，雖然紅星美凱龍背負(fù)債務(wù)壓力，但并不打算甩賣(mài)資產(chǎn)，所以盡量保存部分股權(quán)獲得運(yùn)營(yíng)權(quán)。

可以參考的是，雙方簽訂業(yè)績(jī)承諾如在業(yè)績(jī)承諾期內(nèi)某一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)目標(biāo)公司沒(méi)有達(dá)成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)，紅星美凱龍應(yīng)向旭輝永升服務(wù)支付現(xiàn)金補(bǔ)償，直至業(yè)績(jī)承諾期終止日；業(yè)績(jī)承諾延長(zhǎng)期內(nèi)，同樣應(yīng)向旭輝永升服務(wù)支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

紅星美凱龍和美凱龍物業(yè)的深度綁定還體現(xiàn)在合作時(shí)間上。雙方簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”包括，服務(wù)紅星美凱龍旗下全資自有商場(chǎng)物業(yè)的合同期限，原則上不少于 20 年；服務(wù)其全資租賃商場(chǎng)物業(yè)服務(wù)合同期限，不少于承租剩余期限；非全資自營(yíng)商場(chǎng)物業(yè)則盡力促成合約。

唐卓表示，保留20%的股權(quán)可能是因?yàn)榧t星美凱龍希望在和旭輝永升服務(wù)的合作上，保有一部分話(huà)語(yǔ)權(quán)，而不是完全放棄物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，也在一定程度上體現(xiàn)出紅星美凱龍對(duì)商業(yè)物業(yè)板塊前景的認(rèn)可。