背負(fù)138億應(yīng)收賬款，最大客戶欠款33億，貝殼會(huì)是踩雷房地產(chǎn)商的第二家中介嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-24 07:20

陷入困境的房地產(chǎn)巨頭恒大讓一眾金融機(jī)構(gòu)驚惶無(wú)措之際，誰(shuí)也沒(méi)有想到，最先倒下的竟然是房地產(chǎn)中介。

世聯(lián)行踩雷，貝殼緊張

2021年9月17日，A股上市公司世聯(lián)行(002285,股吧)公告稱，其與恒大集團(tuán)存在業(yè)務(wù)往來(lái)，為恒大集團(tuán)提供新房代理銷售服務(wù)，收取相應(yīng)的傭金。近期，因恒大集團(tuán)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)力支付拖欠公司的賬款。截至2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)之間應(yīng)收票據(jù)余額為5.51億元，應(yīng)收賬款余額為6.94億元。截至公告日，其與恒大集團(tuán)已就應(yīng)收款項(xiàng)中約2.46億元達(dá)成抵房解決方案，尚有應(yīng)收款項(xiàng)余額9.99億元。

但是，聰明的資金早已嗅到了血腥味。早在世聯(lián)行公告之前，其股價(jià)已開(kāi)啟了斷崖式下跌。從9月6日到9月17日，世聯(lián)行股價(jià)連續(xù)跌了9天，從8.05元跌至4.04元，近乎腰斬，市值蒸發(fā)80億。

二級(jí)市場(chǎng)的劇烈反應(yīng)不難理解。2020年，世聯(lián)行的凈利潤(rùn)只有1.1億元；恒大拖欠的世聯(lián)行賬款，是后者去年凈利潤(rùn)的9倍。如果無(wú)法收回，則世聯(lián)行等于白干9年。

但是，世聯(lián)行可能不是被房地產(chǎn)商引爆的最大地雷，背負(fù)150億應(yīng)收賬款的中介龍頭貝殼才是房地產(chǎn)下行周期中潛在的最大犧牲品。

根據(jù)貝殼2021年半年報(bào)，截止2020年末和2021年6月末，其應(yīng)收賬款分別高達(dá)131.84億元和138.32億元。截止2018年末、2019年末，貝殼的應(yīng)收賬款分別為34億元、81億元。

從數(shù)據(jù)可見(jiàn)，過(guò)去3年半，貝殼的應(yīng)收賬款增長(zhǎng)了4倍。貝殼的應(yīng)收賬款主要為房地產(chǎn)商的新房銷售傭金，之所以增長(zhǎng)如此迅猛，主要原因是貝殼從2019年開(kāi)始發(fā)力新房代銷業(yè)務(wù)。

和二手房服務(wù)傭金相比，新房服務(wù)傭金金額大、回收周期也更長(zhǎng)。2018年、2019年和2020年，貝殼新房銷售服務(wù)的回款周期分別為117天、96天和103天，同期，二手房服務(wù)傭金的回款周期只有14天、10天和8天。

貝殼的新房業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，貝殼平臺(tái)上的新房項(xiàng)目分別為3486個(gè)、7769個(gè)、8639個(gè)。2018年，通過(guò)貝殼平臺(tái)完成的新房交易規(guī)模為2808億元，新房交易數(shù)量19.6萬(wàn)單；2020年，通過(guò)貝殼平臺(tái)完成的新房交易規(guī)模增長(zhǎng)至13830億元，新房交易數(shù)量達(dá)到92.4萬(wàn)單。

貝殼與房地產(chǎn)商的合作模式很多，其中包括業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議頗多的獨(dú)家代理制，即開(kāi)發(fā)商將某個(gè)項(xiàng)目銷售任務(wù)打包給某家房地產(chǎn)中介，由后者在指定期限內(nèi)完成銷售任務(wù)。在這個(gè)模式下，中介可以向開(kāi)發(fā)商要求更高的代理費(fèi)率，但同時(shí)，為了拿到獨(dú)家，中介也要向開(kāi)發(fā)商支付保證金。

通過(guò)先行繳納巨額保證金的對(duì)賭模式，貝殼利用資金優(yōu)勢(shì)擊退了很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在全國(guó)搶占了大量房地產(chǎn)商的新房銷售代理權(quán)。截止2019年末和2020年末，貝殼向房地產(chǎn)商繳納的保證金余額分別為33.11億元和21.24億元。

這意味著，截止2020年末，貝殼在房地產(chǎn)商積壓的應(yīng)收賬款和保證金合計(jì)達(dá)到了153億元。如此巨額的應(yīng)收賬款，即使是對(duì)房地產(chǎn)中介霸主貝殼來(lái)說(shuō)，也意味著沉重的回款壓力。2020年，貝殼凈利潤(rùn)為27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。但其應(yīng)收賬款和保證金為凈利潤(rùn)的5.5倍。和世聯(lián)行相比，貝殼的盈利能力雖然強(qiáng)大很多，但信用損失風(fēng)險(xiǎn)也很大。

最大客戶欠款33億

從世聯(lián)行踩雷恒大應(yīng)收賬款看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)新房銷售服務(wù)費(fèi)的損失風(fēng)險(xiǎn)完全沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行評(píng)估并計(jì)提相應(yīng)損失準(zhǔn)備。

世聯(lián)行2020年對(duì)應(yīng)收賬款的壞賬計(jì)提比例高達(dá)14.4%。不過(guò)，從帳期看，6個(gè)月以內(nèi)的應(yīng)收賬款壞賬計(jì)提比例為1.15%，6個(gè)月-1年的計(jì)提比例為6.19%，一年以上的壞賬計(jì)提比例提高至33.7%，2年以上的計(jì)提比例高達(dá)79.49%。

再來(lái)看世聯(lián)行的大客戶恒大。截止2020年末，世聯(lián)行6個(gè)月以內(nèi)的應(yīng)收賬款為13.04億元，商業(yè)承兌票據(jù)為7.03億元，合計(jì)超過(guò)20億元。

2020年，世聯(lián)行前五大客戶銷售收入為14.14億元，其中恒大一家貢獻(xiàn)了7.15億元，占比超過(guò)50%。

截止2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)之間應(yīng)收票據(jù)余額為5.51億元，應(yīng)收賬款余額為6.94億元。而根據(jù)半年報(bào)，世聯(lián)行的商業(yè)承兌票據(jù)余額總額為5.64億元。也就是說(shuō)，這些應(yīng)收票據(jù)全部來(lái)自恒大。

世聯(lián)行不僅毫無(wú)懷疑地接受了恒大的承兌票據(jù)，而且根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)將這部分票據(jù)的壞賬計(jì)提比例設(shè)為0.65%。

當(dāng)恒大倒下時(shí)，世聯(lián)行曾經(jīng)的“大客戶”戰(zhàn)略和象征性的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提比例就展現(xiàn)出其荒誕的一面，這就像海上的游泳者突然遭遇退潮，才意識(shí)到自己竟然沒(méi)穿內(nèi)褲。

和世聯(lián)行一樣，貝殼對(duì)房地產(chǎn)商應(yīng)收賬款的信用風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)同樣過(guò)于樂(lè)觀。

在貝殼2020年財(cái)報(bào)中，其泛泛提到了當(dāng)下房地產(chǎn)商融資難的大環(huán)境以及應(yīng)收賬款回收面臨的風(fēng)險(xiǎn)?！白?020年底開(kāi)始，監(jiān)管提高房地產(chǎn)商的融資要求，不能滿足‘3條紅線’的房地產(chǎn)商無(wú)法獲得新的融資。如果我們合作的房地產(chǎn)商出現(xiàn)類似問(wèn)題，可能無(wú)法按時(shí)償還賬款，我們將被迫增加損失準(zhǔn)備或核銷相關(guān)賬款，這將影響公司業(yè)績(jī)?！?/p>

截止2020年末，貝殼的應(yīng)收賬款總規(guī)模約143億元，對(duì)應(yīng)損失準(zhǔn)備為11億元，計(jì)提比例為7.8%；截止2019年末，貝殼應(yīng)收賬款規(guī)模約85.5億元，對(duì)應(yīng)損失準(zhǔn)備為4.61億元，計(jì)提比例為5.39%。

可見(jiàn)，雖然貝殼在新房銷售業(yè)務(wù)大擴(kuò)張的同時(shí)，提高了風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提比例，但從世聯(lián)行的教訓(xùn)看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期時(shí)，房地產(chǎn)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外界的樂(lè)觀預(yù)計(jì)。

貝殼沒(méi)有披露其前五大或前十大客戶情況，我們很難分析其應(yīng)收賬款具體的風(fēng)險(xiǎn)暴露情況。但是，在招股書(shū)中，貝殼披露顯示，截止2019年末和2020年9月30日，貝殼最大單一客戶的應(yīng)收賬款余額分別為31.84億元和19.96億元；在2020年年報(bào)中，貝殼更新披露顯示，截止2020年末，貝殼最大單一客戶的應(yīng)收賬款余額為32.61億元。這意味著，2020年四季度，貝殼最大單一客戶應(yīng)收賬款猛增了12.65億元。

主要客戶都已焦頭爛額

貝殼的這個(gè)最大客戶是誰(shuí)？貝殼沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)明，但從諸多新聞報(bào)道里，我們或許可以發(fā)現(xiàn)貝殼的很多重要客戶的身影。2020年秋，貝殼在其發(fā)起的“全民找房節(jié)”活動(dòng)中宣稱，其與恒大、萬(wàn)科、碧桂園、富力、華潤(rùn)、中海、保利、融創(chuàng)、藍(lán)光等全國(guó)上百個(gè)地產(chǎn)商合作，覆蓋北京、上海、深圳、武漢、鄭州等65個(gè)城市精選樓盤。

貝殼的最大客戶很可能是融創(chuàng)。公開(kāi)信息顯示，融創(chuàng)是貝殼的股東之一，2017年，融創(chuàng)以26億元代價(jià)獲得鏈家6.25%的股權(quán)。貝殼2020年上市后，融創(chuàng)持有貝殼大約4%股份，按目前市值計(jì)算約為8.5億美元。

作為貝殼的股東，融創(chuàng)2019年開(kāi)始成為貝殼新房銷售領(lǐng)域最大的戰(zhàn)略合作伙伴之一。據(jù)媒體報(bào)道，2020年初，貝殼剛推出VR售樓部，融創(chuàng)便率先試水。同年，融創(chuàng)將西安、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、天津、重慶、成都、昆明、貴陽(yáng)等9個(gè)城市樓盤全部上線貝殼VR售樓部。

然而，貝殼的好伙伴融創(chuàng)同樣面臨沉重的債務(wù)壓力。

2021年半年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為12054.53億元，總負(fù)債為9971.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.72%，比2020年末下降了1.24%從“三條紅線”要求看，截至2021年6月末，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率約86.6%，非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.0%。3條紅線中，融創(chuàng)勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)了兩條，但剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍然踩“紅線”。

如果貝殼的最大單一應(yīng)收賬款客戶真的是融創(chuàng)，那么，貝殼給予股東兼好伙伴融創(chuàng)的賬期是否是90天呢？目前，貝殼與融創(chuàng)的應(yīng)收賬款余額剩下多少呢？

與此同時(shí)，貝殼的另一個(gè)好伙伴恒大已經(jīng)陷入泥沼。

2021年6月，《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)雜志報(bào)道稱，2020年銷售額破7000億元的恒大與中國(guó)實(shí)力最強(qiáng)的中介渠道商貝殼，大面積終止了合作。報(bào)道稱，在天津、武漢等地的大部分恒大樓盤，貝殼與恒大已經(jīng)終止了合作，原因是恒大拖欠大量傭金。

報(bào)道引用一位房地產(chǎn)區(qū)域高管的話說(shuō)，貝殼在與地產(chǎn)商合作銷售新房時(shí)，一般要求新房網(wǎng)簽或草簽后90天內(nèi)，結(jié)清七到八成的傭金。2021年一季度，又提高到了90天內(nèi)結(jié)清全款。但恒大拖欠傭金的期限一般是“半年到兩年不等”，基本都超過(guò)90天。

一個(gè)疑問(wèn)是，貝殼與恒大此前的銷售應(yīng)收賬款余額有多少？是否足額計(jì)提了風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金呢？

拋開(kāi)最大單一客戶的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，貝殼在很多新一線或二線城市也面臨巨大的應(yīng)收賬款回款壓力。

例如，在河南省會(huì)鄭州，2017年下半年，手握重金的貝殼以70家加盟店的強(qiáng)大陣勢(shì)殺進(jìn)新房銷售市場(chǎng)，并以保證金的模式橫掃當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商。媒體報(bào)道稱，最豪的一個(gè)代理項(xiàng)目，貝殼一次性支付給開(kāi)發(fā)商1.6億保證金。憑借資金優(yōu)勢(shì)，貝殼只用了兩年時(shí)間就打垮了鄭州當(dāng)?shù)氐男路夸N售公司，成為新霸主，截止2019年下半年，貝殼在鄭州擁有鏈家、德佑、房江湖、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多個(gè)品牌的二手房門店約1500家。

就在9月初，河南房地產(chǎn)龍頭企業(yè)建業(yè)集團(tuán)流出一份“求救信”，信中內(nèi)容顯示，建業(yè)集團(tuán)正面臨“罕見(jiàn)的困難、風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”，有可能成為“下一個(gè)倒下和暴雷的企業(yè)”。截至2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)踩中“三道紅線”的兩條，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比分別為87.2%、92.6%和1.93。

龍頭企業(yè)尚且如此，其他中小房地產(chǎn)公司的壓力可想而知。貝殼在鄭州新房市場(chǎng)的大肆擴(kuò)張如今或許到了品嘗苦果的時(shí)候。

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（責(zé)任編輯：李顯杰）