什么是高端樓盤(pán)？有人說(shuō)大戶(hù)型、價(jià)格貴，其實(shí)全錯(cuò)。

樓盤(pán)高不高端，其實(shí)主要體現(xiàn)在城市資源占有上。這種資源可能是稀缺地段，可能是一流風(fēng)景，也可能是一個(gè)城市中多年積累的豐富配套，還可能是未來(lái)對(duì)一個(gè)區(qū)域持續(xù)的高強(qiáng)度投入。更準(zhǔn)確地說(shuō)，城市珍稀資源主要體現(xiàn)為兩類(lèi)，一類(lèi)是靠錢(qián)砸出來(lái)的，比如地鐵、商業(yè)、公園等；一類(lèi)是自然天賦，比如天然湖泊和半山森林，是自然造化，花錢(qián)也買(mǎi)不到。

城市的天然湖泊和半山森林，是自然造化，花錢(qián)也買(mǎi)不到

一個(gè)樓盤(pán)要想高端，就要比其他樓盤(pán)更多地占有這類(lèi)資源。至于價(jià)格，那是占有資源后的自然結(jié)果。

自然天賦 的稀缺

昆明現(xiàn)在有兩個(gè)區(qū)域是高端樓盤(pán)最為集中的區(qū)域，一個(gè)是巫家壩，一個(gè)是環(huán)草海地帶，之所以如此，是因?yàn)檫@兩個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目分別更多地占有了其中一類(lèi)稀缺資源。

巫家壩的資源大多是靠錢(qián)堆出來(lái)的，比如長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中的三四條地鐵，比如5000多畝的公園，還比如花大力氣引進(jìn)的企業(yè)總部，摩天大樓，以及龐大的地下空間開(kāi)發(fā)，如果將來(lái)全都兌現(xiàn)，可以說(shuō)論單位面積上堆錢(qián)的數(shù)量，昆明沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域能和巫家壩相比，所以巫家壩的樓盤(pán)自然也就比其他片區(qū)的項(xiàng)目占有了更多資源，高端樓盤(pán)也就更多。

滇池和西山的風(fēng)景都是億萬(wàn)年自然造化的結(jié)果

環(huán)草海的地帶的情況又是另一回事，這里主要是天然資源，這里的高端樓盤(pán)體現(xiàn)在對(duì)景觀、優(yōu)良生態(tài)和土地的更多占有上。以草海西岸一直到西山、棋盤(pán)山的山海板塊為例，滇池和西山的風(fēng)景都是億萬(wàn)年自然造化的結(jié)果，換個(gè)地方花錢(qián)也買(mǎi)不到，尤其是靠近山腳的瞰海坡地區(qū)域，背后是連綿山林，前面是浩蕩滇池，這種景觀與環(huán)境資源，放眼全國(guó)也只有昆明這一片能夠享受。

環(huán)草海片區(qū)樓盤(pán)占有資源的優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在土地占有上。土地占有并不是說(shuō)這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)占地更大，而是容積率更低，建設(shè)每套住宅要用更多的土地。土地在城市中的稀缺性不言而喻，占有更多土地，樓盤(pán)就能有更多高級(jí)產(chǎn)品形態(tài)，不再堆砌高層建筑，也更加宜居。

昆明大多數(shù)區(qū)域的開(kāi)發(fā)容積率，至少在4.0左右，有些地方甚至高到6以上，高容積率帶來(lái)的后果是樓盤(pán)只能不斷長(zhǎng)高，30層左右是常態(tài)，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)40層，居住在這樣的高層小區(qū)中，不接地氣，活動(dòng)空間局促，長(zhǎng)期使用成本高，缺點(diǎn)不少。

低密大盤(pán)陽(yáng)光城滇池半山

但在環(huán)草海片區(qū)，昆明市出于環(huán)境保護(hù)、景觀視線等方面的考慮，絕大多數(shù)項(xiàng)目的容積率都被限制在1-2之間，比如陽(yáng)光城滇池半山的容積率就只有1.2-1.8，不到昆明其他區(qū)域住宅樓盤(pán)的一半，也就是說(shuō)，同樣面積的土地，在滇池半山蓋一層，在其他樓盤(pán)很可能要蓋到3層甚至4層。

容積率低、占有土地多帶來(lái)的好處是更優(yōu)越、更多樣化的產(chǎn)品形態(tài)，比如陽(yáng)光城·滇池半山可以開(kāi)發(fā)只有3層，居住感接近別墅的的合院，也可以開(kāi)發(fā)只有5層的復(fù)式退臺(tái)式疊墅，還可以開(kāi)發(fā)只有5層的電梯洋房。而且因?yàn)槿莘e率低，建筑高度低，滇池半山可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)15米的大陽(yáng)臺(tái)，可以在贈(zèng)送30到50平米的星光露臺(tái)，某些產(chǎn)品的一樓還可以附帶地下室，這些都是高層樓盤(pán)難以做到的。

昆明高端樓盤(pán)的天賦門(mén)檻 ： “雙鐵+雙低+山水坡地”

所以說(shuō)樓盤(pán)高不高端，主要看資源占有多不多，不過(guò)一般來(lái)說(shuō)，占有了砸錢(qián)的資源，就不容易同時(shí)占有天然資源。比如巫家壩片區(qū)，堆錢(qián)的資源很多，但容積率居高不下，不管多高端的樓盤(pán)，都是清一色是高層建筑，產(chǎn)品類(lèi)型也簡(jiǎn)單得多。

相反，草海臨水區(qū)域，生態(tài)環(huán)境資源是優(yōu)勢(shì)，可是暫時(shí)沒(méi)有地鐵，城市大型公共設(shè)施也不多，一句話，市政建設(shè)不怎么在這里堆錢(qián)。

能不能既擁有天然景觀和生態(tài)資源，容積率低，又充分享受城市公共配套資源，比如地鐵，同時(shí)占有兩類(lèi)稀缺資源呢？一般來(lái)說(shuō)很難，因?yàn)榄h(huán)境好容積率低，意味著開(kāi)發(fā)強(qiáng)度受限，不適合砸錢(qián)堆配套，相反，適合砸錢(qián)堆公共設(shè)施的地方，山水景觀就不能強(qiáng)求。不過(guò)凡事也不絕對(duì)，目前看來(lái)，在草海西岸山海大城中靠近山體的森林坡地帶，正在開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光城·滇池半山，就奇跡般地同時(shí)擁有“雙鐵+雙低+山水坡地”的資源條件，將昆明高端樓盤(pán)的天賦門(mén)檻拉上了新高度。

所謂“雙鐵”，其中之一是指滇池半山距離地鐵3號(hào)線石咀站只有幾百米，是妥妥的地鐵盤(pán)。而另一“鐵”則是今年獲批的昆明西客站。這座將來(lái)主要承擔(dān)云南城際鐵路客運(yùn)任務(wù)的新車(chē)站，是昆明市區(qū)范圍內(nèi)第四座動(dòng)車(chē)站，建筑面積3萬(wàn)平方米，將與3號(hào)線石咀站無(wú)縫對(duì)接，按TOD模式建設(shè)。滇池半山距離這個(gè)TOD樞紐，同樣也只有幾百米。

昆明西站區(qū)位圖

目前昆明人對(duì)TOD還比較陌生，但到過(guò)上海虹橋，香港西九龍，日本東京澀谷，京都火車(chē)站的人，應(yīng)該都對(duì)TOD樞紐的發(fā)達(dá)商業(yè)與便利交通印象深刻，昆明西站周邊將來(lái)就有望發(fā)展成為草海西岸山海大城的商業(yè)流量中心。

“雙低”則是指滇池半山在規(guī)劃上低容低密，容積率只有1.2-1.8 ，首推一期地塊的建筑高度最多只有5層，這樣在目前昆明近乎于奢侈的開(kāi)發(fā)條件，讓滇池半山的合院、疊墅、洋房全線碾壓高層樓盤(pán)。

陽(yáng)光城滇池半山鳥(niǎo)瞰規(guī)劃圖

滇池半山的“山水坡地”就更容易理解了，本來(lái)昆明的森林坡地洋房就非常緊俏，滇池半山卻同時(shí)還能看到草海、西山，擁有堪稱(chēng)全城無(wú)敵的景觀視線。如果再算上就在項(xiàng)目旁邊，幾乎可以看成是私家公園的上千畝翠峰公園，滇池半山占有的昆明稀缺資源之多，之全，大概是獨(dú)一無(wú)二了。

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