昌建控股的雙匯“影子”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-07-26 11:35

??近段時(shí)間，年過(guò)8旬的雙匯掌門人萬(wàn)隆與52歲的兒子反目，罷免了萬(wàn)洪建在萬(wàn)洲國(guó)際的董事職務(wù)，免職原因?yàn)槿f(wàn)洪建對(duì)萬(wàn)洲國(guó)際的財(cái)物作出不當(dāng)?shù)墓粜袨椤?/p>

??老子和兒子之間產(chǎn)生如此嚴(yán)重的矛盾，在整個(gè)商界并不多見。

??軍人出身的萬(wàn)隆，踏實(shí)肯干又殺伐果斷，一手締造收雙匯品牌“帝國(guó)”，也被業(yè)界稱為“中國(guó)肉類工業(yè)教父”。但事實(shí)上，諸多光環(huán)加持下的萬(wàn)隆，還擁有一個(gè)隱秘的地產(chǎn)王國(guó)，卻鮮為人知。

??不同于另一家養(yǎng)豬大戶新希望，磊落光明將地產(chǎn)板塊命名新希望地產(chǎn)；雙匯的地產(chǎn)棋子，名叫昌建控股。乍眼看不出，它與雙匯有何關(guān)聯(lián)，但在員工口中，“昌建就是雙匯的”。

??昌建控股的背后不僅有萬(wàn)隆及其家族，還有一眾雙匯高管元老隱藏其中。

??萬(wàn)隆的地產(chǎn)局

??去年7月，雙匯發(fā)展（000895.SZ）剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，美其名曰，“聚焦肉類主業(yè)發(fā)展”。它將控股子公司河南雙匯地產(chǎn)60%股權(quán)和30%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓予漯河雙匯物流投資有限公司（下稱“雙匯物流”）和昌建控股，對(duì)價(jià)2.36億元。

??轉(zhuǎn)讓前，雙匯發(fā)展持有河南雙匯地產(chǎn)90%股權(quán)，昌建控股持有10%股權(quán)；轉(zhuǎn)讓完成后，雙匯物流將持有河南雙匯地產(chǎn)60%股權(quán)，昌建集團(tuán)持有40%股權(quán)，雙匯發(fā)展不再持有河南雙匯地產(chǎn)的任何股權(quán)。

??資料顯示，河南雙匯地產(chǎn)成立于2017年6月，注冊(cè)資本1億元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑材料經(jīng)銷、房屋租賃、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與管理。

??表面上，雙匯是在堅(jiān)決“去地產(chǎn)化”；實(shí)則，萬(wàn)隆及家族成員在上市公司體外還有另一家地產(chǎn)平臺(tái)——昌建控股。這家房企正是萬(wàn)隆與前政府官員所創(chuàng)。

??至今，在昌建控股官網(wǎng)中仍保留著“昌建控股原雙匯地產(chǎn)”的字眼。

??昌建控股董事長(zhǎng)趙建生曾回憶，“在創(chuàng)業(yè)之前，我在漯河市政府擔(dān)任副秘書長(zhǎng)。2003年6月18日，在雙匯集團(tuán)多元化戰(zhàn)略發(fā)展的背景下，我和萬(wàn)隆先生共同創(chuàng)立了昌建地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)叫雙匯地產(chǎn)，由我擔(dān)任董事長(zhǎng)。”

??事實(shí)上，昌建控股于2007年就開始去“雙匯化”，公司名稱由"河南雙匯地產(chǎn)發(fā)展有限公司"改為"河南昌建地產(chǎn)發(fā)展有限公司"。

??資料顯示，昌建控股創(chuàng)立于2003年，注冊(cè)資本2億元，由18家機(jī)構(gòu)持股。

??在公司股權(quán)上，漯河萬(wàn)浩實(shí)業(yè)投資、漯河錦繡投資、漯河華政融建商貿(mào)、新余華坤致遠(yuǎn)資產(chǎn)管理4家機(jī)構(gòu)各持股31.3954%、26.3256%、12.7708%、4.2442%；其余14家機(jī)構(gòu)分別持有0.5814%-2.1508%不等股權(quán)。

??股權(quán)穿透可知，趙建生是昌建控股的最終受益人，持股27.5524%。

昌建控股的雙匯“影子”

??值得注意的是，昌建控股背后不僅有萬(wàn)隆及其家族，還有部分雙匯高層參股的跡象。

??股東中，漯河萬(wàn)浩實(shí)業(yè)投資的第一大股東為萬(wàn)隆，持股比例為40%；萬(wàn)隆的配偶王梅香、子女萬(wàn)素云分別持有萬(wàn)浩實(shí)業(yè)30%的股份。萬(wàn)素云參股的另一家公司漯河萬(wàn)盛投資有限公司，也是昌建控股的股東之一，持股2.1221%。

??雙匯多年前就曾傳出員工持股計(jì)劃，這一點(diǎn)在昌建控股上也有體現(xiàn)。例如，雙匯發(fā)展高管杜俊甫參股的漯河巢京科技有限公司，王玉芬參股的漯河宏益實(shí)業(yè)投資有限公司，均是昌建控股的股東。

??此外，部分雙匯發(fā)展高管也在昌建控股中擔(dān)任要職。諸如，劉松濤是雙匯發(fā)展常務(wù)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)，他同時(shí)也是昌建控股董事；何科是雙匯發(fā)展副總裁，同時(shí)也擔(dān)任昌建控股董事等。

昌建控股的雙匯“影子”

??而昌建控股自身管理層的持股體現(xiàn)則主要集中于四股東新余華坤致遠(yuǎn)資產(chǎn)管理有限公司（下稱“新余華坤致遠(yuǎn)資產(chǎn)管理”）中。例如，昌建控股總裁劉建國(guó)，昌建控股副總裁尹坤、昌建控股副總裁崔新華、昌建控股副總裁王運(yùn)生等。

??擴(kuò)張“后遺癥”

??創(chuàng)立昌建至今近20年間，趙建生帶著昌建，從漯河到鄭州、從河南到省外。從發(fā)展步調(diào)來(lái)看，它主要利用合作、快周轉(zhuǎn)的方式，來(lái)維持自身的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。

??在昌建官網(wǎng)新聞動(dòng)態(tài)中，“合作共贏”“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”幾乎能自成一個(gè)欄目。昌建與中銳、美的置業(yè)、伊電置業(yè)、融創(chuàng)、中梁、碧桂園、新城、藍(lán)光等，開啟戰(zhàn)略合作的新聞信息，屢見不鮮。

??在房地產(chǎn)行業(yè)，合作開發(fā)已成常態(tài)，昌建加大合作，也意在分散風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金壓力、加快資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。

??而在調(diào)控持續(xù)，融資趨緊的情況下，昌建也有自己的“高周轉(zhuǎn)”時(shí)間表。2018年，總裁劉建國(guó)表示，昌建一般爭(zhēng)取拿地兩個(gè)月后開工、四個(gè)月后展示區(qū)亮相、六個(gè)月后開始預(yù)售。

??在此之后，就進(jìn)入了“57910”的節(jié)奏；即開盤之后第一時(shí)間達(dá)到50%的預(yù)售量、一個(gè)月后達(dá)到70%、三個(gè)月達(dá)到90%；經(jīng)過(guò)10個(gè)月的時(shí)間，爭(zhēng)取現(xiàn)金流回正，首推區(qū)一定要覆蓋前期的費(fèi)用。

??但即使這樣擴(kuò)大合作范圍、馬不停蹄地輪轉(zhuǎn)，規(guī)模擴(kuò)張下的昌建控股仍逃脫不了資金承壓。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，僅從項(xiàng)目股權(quán)出質(zhì)來(lái)看，包含歷史股權(quán)出質(zhì)在內(nèi)，2013年底至今，昌建控股共計(jì)進(jìn)行9筆股權(quán)質(zhì)押；然而，2019年至今就質(zhì)押5筆，占比超半，這也凸顯其融資需求的增長(zhǎng)。

??值得注意的是，昌建控股還將河南雙匯地產(chǎn)作為標(biāo)的企業(yè)，共計(jì)進(jìn)行4筆質(zhì)押，目前仍2兩筆處于有效狀態(tài)，共計(jì)出質(zhì)股權(quán)數(shù)額2000萬(wàn)元。

??另一項(xiàng)數(shù)據(jù)，同樣也說(shuō)明近年來(lái)昌建控股對(duì)資金的渴求。昌建控股全資子公司河南昌建地產(chǎn)有限公司（下稱“河南昌建”）作為出質(zhì)人，目前有10筆有效的股權(quán)質(zhì)押，共計(jì)出質(zhì)股權(quán)數(shù)額1.6388億元。

??為了給生存留足空間，昌建頂著現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，仍在加大擴(kuò)儲(chǔ)的步伐。彼時(shí)，趙建生曾透露，昌建去年計(jì)劃新增土地儲(chǔ)備貨值在200多億元。

??而在今年土地交易場(chǎng)上，外界卻少見昌建控股拿地的消息，僅2021年3月，河南昌建斥資3.26億元競(jìng)得漯河市1宗住宅用地。

??一邊擴(kuò)張，一邊帶來(lái)資金上的承壓，同時(shí)昌建控股還面臨擴(kuò)張后的“水土不服”。

??例如，2021年年初，周口昌建北花園小區(qū)業(yè)主維權(quán)稱，項(xiàng)目存在證件不全、強(qiáng)制交房、虛假宣傳等問(wèn)題；去年，成都彭州昌建星悅城一期業(yè)主投訴稱，項(xiàng)目房屋墻體存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致漏水，且遲遲不解決。

??業(yè)績(jī)“疲態(tài)”

??起身之初，昌建控股頭頂“雙匯”光環(huán)，按常理說(shuō)，應(yīng)該發(fā)展迅猛。實(shí)則不然，在媒體以往的報(bào)道中，昌建管理層不止一次立下規(guī)模目標(biāo)，不過(guò)卻多次未能實(shí)現(xiàn)。

??事實(shí)上，昌建控股的第一個(gè)5年，主要是在河南漯河發(fā)展，它的第一個(gè)項(xiàng)目雙匯國(guó)際花園于2005年元旦開盤。此后，昌建又陸續(xù)開發(fā)建設(shè)了多個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)充在漯河的影響。

??從第二個(gè)5年開始，昌建開始走對(duì)外擴(kuò)張之路，不過(guò)仍大部分聚焦于河南省內(nèi)。2011年，昌建布局了河南的省會(huì)鄭州。

??2016年中期，房地產(chǎn)領(lǐng)域的周期性，讓趙建生不得不對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行另一番思考。或許是擔(dān)心企業(yè)規(guī)模太小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，他對(duì)“多元化”踩下了剎車，提出了收縮業(yè)務(wù)領(lǐng)域、分輕重緩急的要求，即在產(chǎn)業(yè)上做減法，聚焦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

??同年年底，趙建生將其構(gòu)想定義為 “二次創(chuàng)業(yè)”，并在隔年集團(tuán)年度會(huì)議上正式發(fā)布，即調(diào)整結(jié)構(gòu)、聚焦業(yè)務(wù)，3年之內(nèi)收入突破百億。

??2017年8月，昌建 “遷都”鄭州后，加大投資力度，提出“環(huán)漯河”和“環(huán)鄭州”的“雙環(huán)”戰(zhàn)略，意在深耕鄭州、聚焦河南，進(jìn)駐全國(guó)有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/p>

??至此，昌建的規(guī)模訴求盡顯，但它階段的發(fā)展高度，并沒(méi)有想象中那么順利。

??趙建生曾在2015年某個(gè)房地產(chǎn)論壇上表示：“未來(lái)三年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)上市。” 如今5年的時(shí)間過(guò)去，昌建仍沒(méi)有引來(lái)資本市場(chǎng)的“活水”，上市進(jìn)程毫無(wú)波瀾。

??2018年，昌建常務(wù)副總裁崔新華又在公開場(chǎng)合談到，“2019年目標(biāo)是180億，未來(lái)3年實(shí)現(xiàn)300億到500億的規(guī)?！?。最終，數(shù)據(jù)顯示，2019年其達(dá)成126.1億的銷售全口徑金額，不僅未能完成年度目標(biāo)，“百?gòu)?qiáng)”之愿也再次落空。

??多次的業(yè)績(jī)“落空”，讓趙建生頗為無(wú)奈。去年，他對(duì)外的說(shuō)法變得謹(jǐn)慎了許多，不僅在談到實(shí)現(xiàn)200億銷售目標(biāo)時(shí)，加上了疫情的前提，還將上市的時(shí)間一口氣推后了六年，定在了2026年以后上市。

??即便如此，昌建控股去年200億的銷售目標(biāo)再次落空。數(shù)據(jù)顯示，2020年，昌建控股實(shí)現(xiàn)125.5億元全口徑銷售金額，相較于2019年，不僅業(yè)績(jī)下滑，排名也降了11名。

??與建業(yè)、正商、和昌等豫系房企的比拼中，昌建在規(guī)模上已然落后；而規(guī)模較小的河南恒達(dá)集團(tuán)，也已于2018年底順利登陸了港交所。由此看來(lái)，昌建在發(fā)展路途中，還有許多關(guān)卡等待它去沖破。