前言：雖然在過去的2020年里，房地產出現不景氣的局面，但是從2021年中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十八屆中國房地產百強企業(yè)家峰會會議發(fā)布的《2021中國房地產百強企業(yè)研究報告》等研究成果來看，百強房企在2020年中持續(xù)跑贏了大勢。

01

持續(xù)增長，跑贏大勢

會議報告顯示，2020年百強企業(yè)把握城市輪動復蘇機遇，打造適銷產品，加大營銷力度，實現了規(guī)模穩(wěn)步增長，銷售總額、銷售面積分別達109771.6億元、79634.7萬平方米，同比增長12.8％和11.6％，增長率分別高于同期全國增幅4.1、9.0個百分點，呈持續(xù)增長的趨勢。

中指研究院院長莫天全指出：“百強企業(yè)銷售額均值在18年中增長了99倍，如此增長速度在其他行業(yè)很難復制，2003年百強銷售均值只有11.1億，現在超過了1000億。房地產行業(yè)的發(fā)展在過去取得的成就是其他行業(yè)很難比較的。房地產行業(yè)，無論如何來說都是一個極好的行業(yè)之一。”

02

收入增長，增速放緩

2020年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢，增速較上年有所放緩。銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤的增長態(tài)勢，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達596.9億元，凈利潤均值達71.5億元，分別同比增長18.3％、9.8％，增速較上年減少2.8、4.4個百分點。

由于營業(yè)成本上漲，百強企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收少增利”現象持續(xù)。受貨幣環(huán)境寬松、新冠疫情等因素綜合影響，百強企業(yè)三項費用率均值較上年下降0.2個百分點至10.7％。

03

利潤下降，盈利減少

2020年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產收益率均值分別為11.2％、14.4％，盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產調控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個百分點。

長期來看，房地產行業(yè)進入成熟期后，尤其是房地產金融審慎監(jiān)管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低的水平。

04

積極性高，拿地提升

拿地方面，百強企業(yè)在2020年的拿地積極性是有所回升的。

報告顯示，百強房企拿地金額占銷售額比重均值達到35.0％，拿地積極性有所回升。50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比增長16.2％，其中招拍掛市場的拿地金額19402.6億元，占全國300城土地出讓金的32.0％；拿地金額占銷售額比重均值達到35.0％，與去年同期相比增長4.2個百分點，拿地積極性有所回升。

在城市布局方面2020年，百強企業(yè)把握熱點城市政策窗口期，抓住城市復蘇機遇積極搶收，一線及三四線城市成交占比提升。從50家百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市受供應改善、需求釋放等因素影響，銷售額占比較上年小幅上升1.0個百分點至15.3％；二線城市占比為43.1％，較上年下降1.8個百分點；三四線城市全年受疫情影響相對較小，疊加宏觀信貸環(huán)境寬松及地方支持政策等因素，銷售額占比增長0.8個百分點至41.6％。

值得注意的是，“三道紅線”影響下，百強企業(yè)積極降負債，但負債水平仍處于高位。2020年，百強企業(yè)資產負債率均值、剔除預收賬款后的資產負債率均值分別為78.7％、70.9％，較上年下降0.7、0.9個百分點，凈負債率均值為94.6％，較上年下降9.6個百分點。此外，百強企業(yè)短期償債能力略有提升，保持在較高水平。2020年，百強企業(yè)現金短債比均值為1.7，較上年提升0.2。

05

堅持“房住不炒”，抓住兩個機遇

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，房企未來面臨著兩個政策窗口機遇，一是城市更新，二是城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

在城市更新方面。截至2021年3月15日，地方發(fā)布了各地關于“十四五”規(guī)劃和2035年遠景發(fā)展目標建議的一共有242個省市，其中提出要搞城市更新的有182個省市，達到了75％。

在城鄉(xiāng)融合發(fā)展方面。從政策層面來講，在脫貧攻堅完成之后，要把農村工作的重點放在鄉(xiāng)村振興，要把縣域作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要切入點。

大致可以判斷，鄉(xiāng)村振興不能僅靠鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興和新型城鎮(zhèn)化的結合是大趨勢。農村人口享受城市生活方式，帶來對教育、醫(yī)療、商業(yè)的需求，城鎮(zhèn)居民消費結構升級帶來休閑、康養(yǎng)、養(yǎng)老需求，一二三產業(yè)的融合，均會在城鄉(xiāng)融合發(fā)展區(qū)域、縣域得以實現。未來土地、財政等政策會予支持。這些都是新的發(fā)展機遇。

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