今年政府工作報(bào)告在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的同時(shí)，還明確提出要解決好大城市住房突出問題，措施就是切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

規(guī)范發(fā)展住房租賃市場

2月20日，北京市人大常委會(huì)法制辦新聞發(fā)言人王愛聲表示，今年擬安排立法項(xiàng)目五類，共54項(xiàng)，其中包括住房租賃條例。

政府工作報(bào)告提出增加住房供給、發(fā)展租賃住房的具體措施，對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了方向指導(dǎo)。隨著去年《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺(tái)，住房租賃立法進(jìn)入了程序之中，通過立法，可以確立國內(nèi)租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色。

租賃市場目前很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因?yàn)橛惺袌鲂枨蟮耐苿?dòng)，后續(xù)依然要大力發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)，租售并舉是必然趨勢。

隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過去幾年房屋租賃市場的租金價(jià)格上漲明顯開始放緩，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)，這對(duì)于二房東類型的租賃企業(yè)影響非常大，因?yàn)殒i定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價(jià)格，面對(duì)租金平穩(wěn)甚至下調(diào)情況，“二房東”賺取差價(jià)的難度加大。

專家認(rèn)為：長租公寓企業(yè)在北京、上海等城市的市場份額已經(jīng)超過20%，如果計(jì)算二房東之類的同樣模式交易，當(dāng)下市場已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易，這種情況下，對(duì)租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。租賃市場亂象的核心是租賃企業(yè)的金融化，租付時(shí)間差出現(xiàn)了資金池，這是立法嚴(yán)禁的行為。

住房租賃市場的競爭現(xiàn)在也不僅僅是長租公寓企業(yè)間的競爭，政府提供的廉價(jià)租賃房源、集體土地建設(shè)公寓等，都會(huì)影響租賃市場的租金價(jià)格和供需預(yù)期。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認(rèn)為，住房租賃市場的健康有序發(fā)展非常重要，尤其是租賃市場兼具保障“居者有其屋”的重要使命，發(fā)展好租賃市場意義重大。

規(guī)范市場監(jiān)管，維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場正逐步從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，即從以新房為主導(dǎo)向二手房為主導(dǎo)的階段過渡。

房產(chǎn)中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的“貼心人”。作為房地產(chǎn)業(yè)的衍生行業(yè)，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了初期野蠻生長、品牌格局初步形成，以及現(xiàn)階段在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和新冠疫情的影響下，加速向線上化、規(guī)范化、平臺(tái)化、透明化方向發(fā)展的趨勢。

二手房市場由于交易信息不對(duì)稱、交易流程復(fù)雜等特點(diǎn)，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求量更大，成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長的巨大驅(qū)動(dòng)力。除此以外，房屋租賃市場由于與二手房同樣有著信息不透明、不對(duì)稱的特征，因此同樣需要專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)提供服務(wù)以尋得滿意的房源。

住房租賃市場的持續(xù)增長是推動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的另一動(dòng)力。

專家表示：“但需要看到的是，中介行業(yè)仍然存在水平參差不齊、管理不規(guī)范、虛假信息等突出問題。作為國家房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，應(yīng)該在加強(qiáng)信息披露和市場監(jiān)管、防止市場壟斷等幾個(gè)方面監(jiān)督和引導(dǎo)中介行業(yè)的健康發(fā)展?！?/p>

隨著各地的房產(chǎn)政策越來越細(xì)化，以及居民購房理念從投資向宜居轉(zhuǎn)變，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)能力提出了更高的要求。房產(chǎn)中介行業(yè)的投訴率一直較高，也說明了消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)能力的不滿。

隨著越來越多互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用，如VR看房等已經(jīng)打破了線下房產(chǎn)中介的固有模式，房產(chǎn)交易中的價(jià)格和看房兩個(gè)重要信息進(jìn)一步公開透明，所以房產(chǎn)中介需要依靠更為專業(yè)的服務(wù)與業(yè)務(wù)能力，提高對(duì)客戶的服務(wù)黏性，進(jìn)而減少交易成本。

因此，除引導(dǎo)中介加強(qiáng)自身規(guī)范，發(fā)布真實(shí)房源外，監(jiān)管部門應(yīng)從制度上杜絕行業(yè)惡性競爭，嚴(yán)格采取登記掛牌制度、剔除價(jià)格過高或過低房源等方式，降低虛假房源的產(chǎn)生。對(duì)于信息發(fā)布平臺(tái)來說，要加強(qiáng)平臺(tái)治理和房源審核，建立真房源審核機(jī)制、多重驗(yàn)真機(jī)制等。產(chǎn)業(yè)數(shù)字化不僅為行業(yè)帶來了更高的效率，還能創(chuàng)造大量新崗位，甚至催生出新業(yè)態(tài)。

專家建議：“建立國家級(jí)的住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來?！?/p>

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