4月房企海外融資幾近歸零,“借新還舊”難為繼?

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-11 07:21

4月，為了彌補(bǔ)銷售回籠資金的短板，房企全力融資，但活躍度僅體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。海外債市場(chǎng)在經(jīng)歷了3月中資美元債拋售后，4月房企新增海外發(fā)債幾乎歸零，一度引發(fā)償債擔(dān)憂。究其原因，主要是在疫情影響下金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致房企發(fā)債熱情驟減，在中美利差推動(dòng)下回流國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)。

進(jìn)入5月，截至目前，仍只是少數(shù)房企出現(xiàn)發(fā)行及擬發(fā)行美元債舉動(dòng)。在疫情防控形勢(shì)仍不明朗的環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，5月海外債發(fā)行仍將保持低位運(yùn)行。今年房企從境外債券市場(chǎng)融資的規(guī)模或大幅縮水。

美元債銳減，4月僅1家房企發(fā)債

4月最后一天，新湖中寶發(fā)布公告稱，完成0.87億美元債券發(fā)行，票面年利率4.3%。整個(gè)4月，僅有這一家房企完成美元債發(fā)行。

在新發(fā)海外債券幾乎停滯、債券二級(jí)市場(chǎng)收益率維持兩位數(shù)的背景下，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)行新債，為此有證券機(jī)構(gòu)人士推測(cè)新湖中寶面臨較大的資金壓力。

還有兩家房企計(jì)劃發(fā)行美元債，包括時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行2億美元、息票率6.00%的高級(jí)無抵押票據(jù)，九龍倉(cāng)也擬發(fā)行以美元計(jì)價(jià)的高級(jí)無抵押票據(jù)。與此同時(shí)，旭輝控股獲得3.82億美元的美元及港元可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資。碧桂園獲法國(guó)巴黎銀行授予的1.4億美元的定期貸款融資。

從上述數(shù)據(jù)不難看出，已發(fā)行加上擬發(fā)行的美元債券，以及房企獲得的貸款金額也不過10億美元。房企海外融資額無論是同比還是環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降。事實(shí)上，自3月以來，房企美元債的發(fā)行難度就開始增大。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月房企發(fā)布了19宗海外融資，合計(jì)融資額大約56億美元，相比1-2月百億級(jí)的融資額已經(jīng)出現(xiàn)明顯銳減。其中，1月融資120億美元，2月融資也接近百億美元。

另據(jù)貝殼找房通過發(fā)債結(jié)構(gòu)分析稱，受4月單月海外債券發(fā)行量減少的影響，2020年1-4月海外債券金額占比較2019年同期下降13%，為近十年第三低位。但從目前來看，雖然因?yàn)楹Ｍ赓Y本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，封住了內(nèi)地房企海外融資的可能性，但慶幸的是境內(nèi)融資明顯放開。

中美利差下，房企回流國(guó)內(nèi)發(fā)債

對(duì)于4月房企美元融資幾乎歸零的現(xiàn)狀，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，主要受疫情影響導(dǎo)致海外資本市場(chǎng)大幅波動(dòng)，尤其是3月中資美元債遭到拋售，導(dǎo)致內(nèi)地房企發(fā)行美元債的熱情驟然減弱。

對(duì)此，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖分析稱，因?yàn)槊绹?guó)債券回購(gòu)市場(chǎng)“爆倉(cāng)”，導(dǎo)致很多的已經(jīng)發(fā)行的海外債券打折出售。在這種情況下，投資人寧可去投舊債，因?yàn)楫?dāng)前舊債的回報(bào)率高，幾乎可以達(dá)到20%的收益率。而此時(shí)發(fā)行的新債，對(duì)于投資來說已經(jīng)沒有吸引力，發(fā)行面臨困難。

據(jù)悉，從3月開始，由于美元流動(dòng)性危機(jī)，境外投資人拋售地產(chǎn)境外美元債回籠資金，從而會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司償債能力與資金鏈的擔(dān)憂。帶來的結(jié)果是一二月份一度打開的美元債窗口正在關(guān)閉。

除了上述原因之外，黃立沖認(rèn)為，由于受疫情影響，導(dǎo)致整個(gè)資本市場(chǎng)的運(yùn)作時(shí)間比以前慢了一半。很多債券發(fā)行沒有辦法如期進(jìn)行。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林也認(rèn)為，當(dāng)前美元債的現(xiàn)狀，主要?dú)w結(jié)于受疫情影響，國(guó)際投行、國(guó)內(nèi)投行無法正常上班。而且在疫情沒有得到有效控制情況下，投資人對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不確定性均在影響著新債發(fā)行。

此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)較低的融資利率環(huán)境相比中資企業(yè)發(fā)高收益的美元債，很多房企發(fā)新債的動(dòng)力不強(qiáng)。在中美利差下，也是促進(jìn)房企回流國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的原因。

不過，在部分證券機(jī)構(gòu)分析人士看來，4月地產(chǎn)美元債的發(fā)行量大幅壓縮，是因?yàn)榘l(fā)行節(jié)奏前置。2019年7月國(guó)家發(fā)改委要求房企外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，而2020年一季度房企已發(fā)行大量美元債，后續(xù)地產(chǎn)美元債再融資的壓力不大。

上半年12家房企美元債到期，隱憂仍存

“從目前來看，疫情也引發(fā)投資者對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的中國(guó)資產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面看法?！秉S立沖如此表示。

據(jù)貝殼找房統(tǒng)計(jì)，2020年1-4月，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房企進(jìn)行了26次評(píng)級(jí)或展望下調(diào)評(píng)價(jià)，共涉及14家房企。

事實(shí)上，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩下，房企在海外發(fā)債以“借新還舊”變得更為艱難。值得關(guān)注的是，作為商務(wù)園區(qū)開發(fā)商及商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，億達(dá)中國(guó)因4月23日未及時(shí)兌付5285.4萬美元構(gòu)成違約。

據(jù)悉，億達(dá)中國(guó)于2017年4月17日發(fā)行3億美元2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)，按期限，今年4月19日到期。億達(dá)中國(guó)分別于2月及3月發(fā)布系列公告稱，由于內(nèi)部資源不足以償付現(xiàn)有票據(jù)，進(jìn)而打算將這3億美元票據(jù)進(jìn)行交換。億達(dá)中國(guó)計(jì)劃以“借新還舊”的方式來償還這筆票據(jù)，但最終因未及時(shí)兌付導(dǎo)致違約的結(jié)果。

據(jù)盤和林介紹，近年來隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊，美元債便成了國(guó)內(nèi)房企的“香餑餑”，一方面為了獲取維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要資金；另一方面，拆東墻補(bǔ)西墻，通過美元債還舊賬。但利用美元債解燃眉之急仍是飲鴆止渴，并且面臨巨大的違約和延期壓力。

從目前來看，房企債務(wù)壓力依然存在，據(jù)易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，通過對(duì)170家房企二季度到期債務(wù)情況分析，截至4月26日，今年上半年還有12家房企發(fā)行的13筆美元債到期，去除佳兆業(yè)集團(tuán)在2019年6月提前贖回的2.5億美元本金，待償還美元債金額總計(jì)為34.67億美元。從單筆金額來看，佳兆業(yè)集團(tuán)剩余待償還金額最高，達(dá)5.4億美元。

黃立沖認(rèn)為，短期發(fā)新債難發(fā)的趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，當(dāng)前房企可以通過發(fā)人民幣債來償還。比如通過人民幣發(fā)債之后，可以申請(qǐng)國(guó)家外匯償還，這樣不會(huì)導(dǎo)致海外債券出現(xiàn)“爆煲”，但是會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)的外匯儲(chǔ)備，令外匯儲(chǔ)備規(guī)模萎縮。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)5月海外債將低位運(yùn)行

進(jìn)入5月，截至目前，仍只是少數(shù)房企出現(xiàn)發(fā)行及擬發(fā)行美元債舉動(dòng)。其中，時(shí)代中國(guó)在4月擬發(fā)行的債券于5月6日成功發(fā)行。此外，新鴻基地產(chǎn)擬發(fā)行Reg S、10年期、固定利率的高級(jí)無抵押美元票據(jù)。恒隆地產(chǎn)也披露一個(gè)美元票據(jù)發(fā)行計(jì)劃。

從目前來看，海外融資已成為部分房企重要的融資渠道，但對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)，貝殼找房分析人士認(rèn)為，疫情正在海外流行，防控形勢(shì)仍不明朗，造成海外金融環(huán)境惡劣，在內(nèi)房股美元債遭拋售的背景下，預(yù)計(jì)5月海外債發(fā)行將保持低位。

但也有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然4月美元債一級(jí)市場(chǎng)大幅縮量，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)無限量QE(量化寬松貨幣政策)的推出，美元流動(dòng)性緊張局面有所好轉(zhuǎn)，美元債一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)間的“冰凍期”之后已經(jīng)邊際回暖。

此外，考慮到中資美元債到期收益率或已處于歷史高位，待流動(dòng)性放松，以優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)債為代表的中資美元債有望迎來“配置時(shí)點(diǎn)”。

盤和林也認(rèn)為，未來對(duì)于房企在海外發(fā)行美元債還是有信心，雖然受疫情的影響，投資者短期內(nèi)會(huì)持觀望態(tài)度，但未來房地產(chǎn)市場(chǎng)政策預(yù)期放松，還有貨幣超發(fā)后的通貨膨脹，預(yù)期房地產(chǎn)投資增加。而從輿論環(huán)境來看，境外投資人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極看好，直接體現(xiàn)在當(dāng)前發(fā)行美元債利率下降。當(dāng)然，利率下降主要是因?yàn)槊绹?guó)整體利率下降，但同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)樂觀等因素影響。（記者袁秀麗）

來源：新京報(bào)

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