新春伊始，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)又將踏上新一年的征程?；仡?020年，北京市場(chǎng)經(jīng)歷了不平凡的一年，全年數(shù)據(jù)刷新了多項(xiàng)歷史記錄：實(shí)際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來(lái)的新低；空置率創(chuàng)近十年新高；市場(chǎng)迎來(lái)近十年的租金同比最大降幅。然而，就在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一些子市場(chǎng)的需求仍實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，其中，麗澤子市場(chǎng)的表現(xiàn)非常亮眼。2020年2月24日，全球頂尖房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際（Colliers International）發(fā)布北京麗澤商務(wù)區(qū)市場(chǎng)報(bào)告，就2020年麗澤商務(wù)區(qū)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年做出展望。

北京“第二金融街”

麗澤金融商務(wù)區(qū)，位于北京的西南二環(huán)和三環(huán)之間，規(guī)劃范圍包括盧溝橋東區(qū)、萬(wàn)泉寺、西局和太平橋等4個(gè)行政單位，總面積8.09平方公里。就其目前的商業(yè)價(jià)值來(lái)講，可以說(shuō)是京城四通八達(dá)寸土寸金的絕版之地。麗澤區(qū)域自古就是建都的風(fēng)水寶地，金中都就曾建都于此，區(qū)域內(nèi)每一處都蘊(yùn)含著千年的古都文明。據(jù)悉麗澤的道路命名依然延續(xù)其歷史和文化傳承，超過(guò)六成的道路命名沿用其歷史名稱，其中一半多的地名都恢復(fù)了金中都時(shí)的名稱。時(shí)至今日，麗澤又被賦予了新的時(shí)代使命，正在逐步朝著北京的”第二個(gè)金融街”的目標(biāo)邁進(jìn)。

地理和交通

從戰(zhàn)略定位來(lái)看，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》已經(jīng)把麗澤金融商務(wù)區(qū)定位為新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和首都金融改革試驗(yàn)區(qū)。從交通規(guī)劃來(lái)看，麗澤金融商務(wù)區(qū)在建及規(guī)劃的軌道交通線路達(dá)到5條，包括地鐵11號(hào)線、14號(hào)線、16號(hào)線、新機(jī)場(chǎng)線、麗澤-金融街直連線。其中14號(hào)線、16號(hào)線及新機(jī)場(chǎng)線已開工；麗澤城市航站樓于2020年12月開工，建成后將實(shí)現(xiàn)5線換乘，20分鐘即可到達(dá)大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)。麗澤內(nèi)部及周邊共有4條城市快速路和7條城市主干路，正在擴(kuò)建的麗澤路將成為麗澤最重要的城市快速路。據(jù)麗澤管委會(huì)披露，截止到2020年底，麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)共計(jì)618家，其中金融類企業(yè)占比65%。2020年已引進(jìn)企業(yè)109家，其中金融類企業(yè)30家。

麗澤南區(qū)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2021年集中入市， 截止到2024年整體市場(chǎng)可租賃面積存量預(yù)計(jì)將超過(guò)152萬(wàn)平方米。麗澤市場(chǎng)的存量甲級(jí)寫字樓從2018年開始陸續(xù)入市。截止到2020年，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)擁有了近77萬(wàn)平方米的市場(chǎng)化租賃面積。由于當(dāng)前整個(gè)麗澤市場(chǎng)依然處于大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，該區(qū)域的空置水平依然較高。2018-2020年，市場(chǎng)年均新增供應(yīng)量約26萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2021年麗澤將迎來(lái)近60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，這也將是整個(gè)麗澤區(qū)域未來(lái)五年之內(nèi)最后一次的大規(guī)模新項(xiàng)目入市。從2022年開始，整個(gè)麗澤區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入去化周期。

2020年麗澤市場(chǎng)租賃需求快速回升，去化速度加快，空置率大幅降低?；仡?020年整體北京市場(chǎng)，麗澤區(qū)域的表現(xiàn)在所有子市場(chǎng)中位列首位。2020年全年去化面積接近10萬(wàn)平方米，若加上華為中國(guó)區(qū)總部落戶麗澤的去化面積，市場(chǎng)去化量接近16萬(wàn)平方米。得益于此，空置率同比下降了12.5個(gè)百分點(diǎn)至77%，預(yù)計(jì)2021年將降至70%以下。從租賃成交的行業(yè)來(lái)看，目前主要集中在科技、金融和企業(yè)服務(wù)。該區(qū)域突出的去化表現(xiàn)，主要有三個(gè)核心因素：

1.麗澤區(qū)域的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)巨大。麗澤目前是北京唯一一個(gè)租金低于200元每月每平米的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，已入市及在建項(xiàng)目多數(shù)具備LEED認(rèn)證。麗澤毗鄰金融街，而金融街甲級(jí)寫字樓的租金水平要比麗澤高出了三倍，乙級(jí)樓宇的租金都是麗澤甲級(jí)寫字樓平均租金的兩倍多。

2.麗澤區(qū)域有著足夠的高品質(zhì)辦公空間資源供大型機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇。就北京西部區(qū)域來(lái)看，金融街和中關(guān)村的甲級(jí)寫字樓空置率都只有5%左右，無(wú)法滿足一些機(jī)構(gòu)的大面積辦公需求。因此麗澤成為了該類大面積需求企業(yè)的首選。

3.疫情導(dǎo)致企業(yè)更加重視成本管控，麗澤性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。在疫情后，不少企業(yè)都對(duì)各項(xiàng)成本非常敏感，因此麗澤超高的性價(jià)比在疫情的助推下更加凸顯出來(lái)。

展望未來(lái)，加速空置面積的去化依舊是麗澤市場(chǎng)未來(lái)三年的主旋律。雖然市場(chǎng)的空置水平依然維持高位，但會(huì)逐年降低。同時(shí)，市場(chǎng)也將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于租戶市場(chǎng)，租金承壓。隨著內(nèi)部道路和軌道交通施工在今年的大幅推進(jìn)，麗澤將在十四五期間進(jìn)入快速發(fā)展期。特別是華為、銀河證券等科技和金融頭部企業(yè)的落戶，麗澤的商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升，吸引更多的高品質(zhì)企業(yè)入駐，引領(lǐng)北京南部區(qū)域的發(fā)展，成為輻射京津冀發(fā)展的重要高地，并在不遠(yuǎn)的未來(lái)成為北京又一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的綠色生態(tài)核心商務(wù)區(qū)。

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