人口老齡化這一問題近幾年逐漸浮出水面，日益成為受到關(guān)注的一大社會問題。在現(xiàn)代化因素的影響下，傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”的功能越來越弱化，單純的機構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足廣大老年人多方面的養(yǎng)老需求。隨著中國老齡化趨勢加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，而其中作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“載體”的養(yǎng)老住宅這一環(huán)節(jié)則成為了眾多投資者關(guān)注的焦點。目前，中國養(yǎng)老住宅市場正處于加速發(fā)展態(tài)勢，機遇與挑戰(zhàn)并存。

當下，中國老年人的消費觀念出現(xiàn)了從“生存型”向“小康型”轉(zhuǎn)變的勢頭。高端養(yǎng)老住宅、老年公寓、老年療養(yǎng)、老年金融等項目層出不窮。但是，就總體情況來看，目前我國老年消費市場的開發(fā)和規(guī)范仍處于初級階段。在市場快速發(fā)展的背景下，各種陷阱和騙局不斷出現(xiàn)，盯上老年人的口袋?，F(xiàn)如今，養(yǎng)老市場方興未艾，打著“高收益”旗號的詐騙陷阱接踵而至?！懊赓M住養(yǎng)老院還能拿利息”“三年就能賺回本金”“辦會員卡就能到處吃喝玩樂”等言過其實的宣傳語不勝枚舉。在熱情而執(zhí)著的“咨詢專員”反復(fù)洗腦下，這些所謂“高收益”的投資陷阱讓不少老人防不勝防。數(shù)據(jù)顯示，65歲以上獨居老人最容易上當受騙，詐騙的主要形式為騙存騙貸、銷售各類所謂高收益的老年公寓以及相關(guān)虛假金融產(chǎn)品等。

當然，不僅僅是中國，世界各國都面臨老齡化問題。不同的養(yǎng)老模式與國家的歷史、經(jīng)濟發(fā)展和國民對于家庭的傳統(tǒng)觀念衍生出不同的服務(wù)模式。海外的養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)市場運行多年，也遇到了種種挑戰(zhàn)。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式可以借鑒海外市場發(fā)展的進程，并配合本地的文化傳統(tǒng)和實際需求來發(fā)展，讓體系日趨完善。

美國： 市場開發(fā)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)系統(tǒng)

在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金（REITs）和私募基金共同構(gòu)建。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常是由其他類型的開發(fā)商演化而來，他們根據(jù)運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價格賣給運營商或投資商。在這一過程中，運營商或投資商以擔保等形式為開發(fā)商提供一定程度的融資便利和財務(wù)安排。當然，也有不少運營商自己充當開發(fā)商，或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目。此外，由于開發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老地產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，所以多數(shù)運營商和投資商都會謹慎控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)外包的趨勢。

一是“養(yǎng)老金＋地產(chǎn)”：美國普遍采用“養(yǎng)老金+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，即將保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起。首先，養(yǎng)老金的支付來源是整個養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)運行的關(guān)鍵。美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計劃分為三大板塊，分別為政府強制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。這一養(yǎng)老金計劃為美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了一個金融體系。美國采用“養(yǎng)老金+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，是將地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式結(jié)合在一起。保險行業(yè)進軍地產(chǎn)，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資回籠，同時為公司吸收養(yǎng)老保險客戶。

二是整體性的金融生態(tài)系統(tǒng)：在美國，主要由三類投資商（即房地產(chǎn)投資基金“REITs”、私募基金和非營利性組織）組成了一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)系統(tǒng)。其中，REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強調(diào)資產(chǎn)的長期持有；而私募基金則主要面向機構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；至于非營利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。

但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經(jīng)營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報，由運營商支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經(jīng)營風(fēng)險；而在委托經(jīng)營方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔大部分經(jīng)營風(fēng)險；有時，投資商也會與運營商共同發(fā)起地產(chǎn)基金來收購并持有養(yǎng)老地產(chǎn)，運營商在基金內(nèi)占有少數(shù)份額并負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經(jīng)營風(fēng)險。

不得不提的是，養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大。REITs運營模式利潤率高但資金回籠期長，風(fēng)險低，但投資回報率也略低。如果選擇只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢的會員制模式，又會成為巨大的風(fēng)險。假如遭遇不誠信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營不善等導(dǎo)致項目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴重問題時，老人預(yù)先繳納的入門費就極有可能 “打水漂”。因此，會員制模式必須由具備市場認可、具有優(yōu)秀品牌的公司進行管理和開發(fā)。

日本：多方合作型的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式

相對于亞洲其他國家，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。 2000年《護理保險制度》的實施，保障了老年人長期照料護理服務(wù)的支付能力，因此吸引了大量私人企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)這一領(lǐng)域。日本老年住宅開發(fā)主體非常多元化，開發(fā)商、保險公司、實業(yè)公司、政府等都積極參與，合作模式降低了經(jīng)營風(fēng)險和成本。而養(yǎng)老地產(chǎn)以出租為主，機構(gòu)設(shè)施類一般收取一次性入住金和月費，住宅類只收取月費，月費很大程度由當?shù)亟樽o保險金支付比例設(shè)定和支付。另外，日本居家養(yǎng)老很發(fā)達，在居住上有“兩代居”和長壽型住宅作為選擇，配合社區(qū)及居家護理服務(wù)。

另外，日本也選擇利用金融工具的發(fā)展促進整體行業(yè)的發(fā)展。例如，日本推行房屋逆按揭財務(wù)安排，來保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)利用的支付能力。日本也選擇了通過發(fā)行REITs來推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。日本J-REITs房地產(chǎn)證券化的發(fā)行總額累計已超過約45萬億日元。但是，自從2008年金融危機以來，用于房地產(chǎn)投資的金額已大大減少。這對投資J-REITs的機構(gòu)投資者們產(chǎn)生了很大的負面影響。截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市場規(guī)模達1147億美元，占全球REITs指數(shù)的7.43%。

新加坡：傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老和政府主導(dǎo)的地產(chǎn)運營模式

新加坡一直提倡和鼓勵家庭養(yǎng)老，主張三代同堂的傳統(tǒng)華人生活模式。它是世界上第一個將“贍養(yǎng)父母”立法的國家。通過相應(yīng)的法律和庭審、仲裁制度確保子女的贍養(yǎng)責任。新加坡的居住型房屋主要是由建屋局（Housing Development Board）提供政府組屋，居民的房屋自有率高達90%。建屋局在組屋申請和分配上給予三代同堂家庭以價格優(yōu)惠和優(yōu)先安排，相應(yīng)家庭未來的遺產(chǎn)稅亦有減免優(yōu)待。同時，推出一系列津貼計劃，為需要贍養(yǎng)老人的低收入家庭提供養(yǎng)老、醫(yī)療方面的津貼，以減輕其家庭負擔，提高其贍養(yǎng)老人的積極性。另外，新加坡政府也在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面從法律、稅收、補貼等各方面不斷加大投入，完善適合自己的養(yǎng)老體系建設(shè)。例如：對養(yǎng)老機構(gòu)各項服務(wù)的運作成本提供相應(yīng)的津貼；實行“雙倍退稅”的鼓勵政策，允許國家福利理事會認可的養(yǎng)老機構(gòu)面向社會募捐等。

新加坡建屋局早在1998年3月就推出了“樂齡公寓”。“樂齡公寓”屬于政府組屋的一種類型，一般興建在成熟社區(qū)中，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。樂齡公寓的基本申請條件是，申請者必須是55歲或以上的組屋屋主，必須是新加坡公民，夫婦必須一起申請購買，單身人士、離婚者或喪偶組屋屋主均可申請。主要模式有老年公寓、普通自住型老年住宅，特點是戶型設(shè)計合理化、產(chǎn)品建設(shè)標準化。而這種公寓為購買者所有，購買價格也大大低于私人地產(chǎn)的價格。

雖然海外各種養(yǎng)老模式看起來紛繁多樣，但都是在各國歷史、文化以及經(jīng)濟發(fā)展的過程中逐漸建立和完善的。歐美國家的家庭結(jié)構(gòu)以及緊密程度決定了老年人生活從經(jīng)濟和精神上兩個層面的相對獨立性；亞洲國家深受儒家文化的教導(dǎo)，孝順贍養(yǎng)家中長輩以及幾代同居則是一直延續(xù)的傳統(tǒng)。雖然由于老齡化速度加快以及現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的演變，中國養(yǎng)老觀念正在逐步改變，但是老年人對于傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感需求依然是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。政府提出在居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的“9073”原則比例分配（即90%由家庭自我照顧，7%享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%由機構(gòu)代為照顧養(yǎng)老），也是綜合了中國國情和傳統(tǒng)文化的考慮，為養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)體系的建設(shè)和發(fā)展提出了大致方向。

目前中國社會面臨著更為嚴峻的養(yǎng)老壓力，因此在尊重中國養(yǎng)老傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，提升多層次的養(yǎng)老產(chǎn)品滿足不同養(yǎng)老需求也是應(yīng)有之義。同時，政府加強在基礎(chǔ)設(shè)施和體系方面的投入和完善不可或缺，這其中涉及的主要方面有在土地、稅收和補貼等方面完善對養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的支持，鼓勵多方主體參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將長期護理保險納入強制福利保障體系和實現(xiàn)醫(yī)療保險全國支付，以及對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在金融服務(wù)上鼓勵新型工具的發(fā)展和實施差別化對待等。

來源: 澎湃新聞

相關(guān)知識

養(yǎng)老地產(chǎn)之惑:朝陽產(chǎn)業(yè)抑或詐騙淵藪?
銀保監(jiān)會：警惕“投資養(yǎng)老”“以房養(yǎng)老”金融詐騙的風(fēng)險
謹防“以房養(yǎng)老”成詐騙套路
李克強：朝陽產(chǎn)業(yè)破解夕陽焦慮
李克強：老齡產(chǎn)業(yè)是巨大的朝陽產(chǎn)業(yè)
如何堵住公證程序漏洞，打擊“以房養(yǎng)老”騙局？中國司法部回應(yīng)
養(yǎng)老地產(chǎn)將成為未來的主力軍嗎?我們應(yīng)該如何看待養(yǎng)老地產(chǎn)。
以房養(yǎng)老騙局高發(fā)，背后套路何在？
一地產(chǎn)公司被電信詐騙2460萬，是去年利潤的六倍，萬科也是股東之一
【2020網(wǎng)絡(luò)安全周】最新網(wǎng)絡(luò)詐騙識別與預(yù)防手冊,請收藏