北京、上海、深圳相繼發(fā)文規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動。其中，北京要求嚴控“租金貸”撥付對象；深圳也提出，金融機構(gòu)應當與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議；北京與上海都明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。專家指出，住房租賃市場究竟應該怎么發(fā)展，仍然需要對更多問題進行研究思考。

新京報訊 2月以來，深圳、北京、上海三個一線城市在四天內(nèi)相繼發(fā)文，加強住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動監(jiān)管。專家分析指出，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場、擴大規(guī)模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴張，導致其經(jīng)營難以為繼。

因此，針對長租公寓高風險經(jīng)營亂象提出的嚴控“租金貸”、嚴禁“長收短付”等舉措，成為此輪住房租賃市場調(diào)控的焦點。

焦點1

“租金貸”只能撥付給個人

嚴控“租金貸”，是此次一線城市進行住房租賃經(jīng)營活動監(jiān)管的核心內(nèi)容。

近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，原因之一，便是企業(yè)通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴張之路并轉(zhuǎn)嫁風險。

此次北京要求嚴控“租金貸”撥付對象，規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

也就是說，租客申請了住房租金貸款，放貸機構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。

深圳也提出，金融機構(gòu)應當與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

同時，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

上海規(guī)定，未開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務。已開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，應于2021年一季度前報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

上海也明確，對于新發(fā)生的個人“租金貸”業(yè)務，金融機構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應當直接放款至監(jiān)管賬戶。

焦點2

設租金監(jiān)管賬戶專項監(jiān)管

去年，杭州、重慶、成都、西安等地就發(fā)文要求住房租賃企業(yè)開立專用賬戶，對其收取的租金進行專項監(jiān)管。

上海、深圳此次也提出，住房租賃企業(yè)應在當?shù)刈缘纳虡I(yè)銀行中，開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

上海明確，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)收取租金和押金，應當由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；住房租賃經(jīng)營機構(gòu)向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監(jiān)管賬戶支付。

同時，兩地要求住房租賃企業(yè)與銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確專戶內(nèi)資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及流程等。

在嚴禁“長收短付”、嚴控“租金貸”的前提下，北京則針對住房租賃企業(yè)收取的押金提出建立押金托管制度。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金，須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用。

焦點3

收、付租金周期須匹配

當下，許多長租公寓企業(yè)也通過預收租客租金、晚付房東租金的形式來打造“資金池”，用于擴大規(guī)模和搶占市場。這種“長收短付”的高風險經(jīng)營模式及其帶來的爆雷風險，引發(fā)各地高度重視。

北京與上海都明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。

北京限定企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金。

上海規(guī)定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)；承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業(yè)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。

上海還要求，住房租賃企業(yè)不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過3個月的長周期租金。房屋管理、市場監(jiān)管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風險。

深圳則提出，住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數(shù)額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應的銀行保函進行擔保。而且，監(jiān)管資金只能由監(jiān)管銀行按月釋放給住房租賃企業(yè)。

聲　 音

北京、上海、深圳三地出臺了強有力的監(jiān)管措施，比較來看，在針對“租金貸”的監(jiān)管政策上，上海不僅嚴禁新增企業(yè)開展“租金貸”業(yè)務，而且對貸款規(guī)模進行了限制，這比北京、深圳更為嚴格。

租賃住房是當下許多市民的絕對剛需，發(fā)展租賃住房市場也是民生的需求。未來各地依然會大力發(fā)展住房租賃市場，在租購并舉的住房制度安排上、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會占一席之地。

但住房租賃市場究竟應該怎么發(fā)展，仍然需要對更多的問題進行研究思考。包括租賃市場在住房市場中應該占多大的比重；應該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主；機構(gòu)租賃和個人租賃如何共存；保障租賃住房和商品租賃住房如何分配；租賃市場和買賣市場的關(guān)系怎么處理等?！　锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池

新京報記者 吳嬌穎

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