比拼現(xiàn)在、將來看看“三城一區(qū)”“哪家強(qiáng)”

來源：智能家居時間：2021-02-05 09:32

作為北京建設(shè)科技創(chuàng)新中心的重要載體，“三城一區(qū)”顯然未來北京無論是科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。產(chǎn)業(yè)必然帶來的就業(yè)人群的居住問題，以及大家都關(guān)心的城市宜居問題，所以從規(guī)劃、城市發(fā)展乃至到住宅方面，這幾個區(qū)域也一直是大家關(guān)注的焦點。近日，市規(guī)自委公布了“三城一區(qū)”規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)展。今天，我們就來看看四個重點功能區(qū)目前和將來會有哪些期待。

“三城”是中關(guān)村科學(xué)城、未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城。“一區(qū)”是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，也就是大家所說的亦莊開發(fā)區(qū)。

市規(guī)自委公布的信息顯示，在新總規(guī)確定了“三城一區(qū)”后，這4個重點功能區(qū)在規(guī)劃編制和區(qū)域建設(shè)方面都有了階段性的進(jìn)展。目前，海淀區(qū)正在組織編制海淀區(qū)街區(qū)指引，在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將空間指標(biāo)要素分解至街區(qū)。懷柔科學(xué)城的控規(guī)已經(jīng)編制完成，城市框架全面扎實起步，29個科學(xué)設(shè)施平臺建設(shè)全面開工。未來科學(xué)城結(jié)合供地和重點項目建設(shè)要求，以《沙河高教園街區(qū)控規(guī)》為試點，開展試點街區(qū)控規(guī)的編制。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)則是完成了亦莊新城的擴(kuò)區(qū)，啟動了街區(qū)控規(guī)編制。目前“亦城之心”地區(qū)控規(guī)已編制完成合規(guī)性審查、技術(shù)審查和部門聯(lián)審。

下面就來比較一下“三城一區(qū)”這四個重點功能區(qū)。在“三城一區(qū)”中，“老大”無疑是中關(guān)村科學(xué)城，“底子最厚、塊頭最大、實力最強(qiáng)”無可非議。而其他三大功能區(qū)，可以說是各有側(cè)重各有千秋。懷柔科學(xué)城以中科院為基石，承載的是國家戰(zhàn)略的科技創(chuàng)新。未來科學(xué)城則是要打造產(chǎn)、學(xué)、研的全鏈條，更突出的是企業(yè)的研發(fā)中心。而北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為“三城一區(qū)”唯一的一區(qū)，更突出的是這些創(chuàng)新在產(chǎn)業(yè)的落地。從面積來看，中關(guān)村科學(xué)城的面積最大，包括海淀區(qū)全域及生命科學(xué)園等昌平部分地區(qū)，面積為243平方公里。整個海淀區(qū)都是在中關(guān)村科學(xué)城里，光是這一部分，就是其他所有功能區(qū)都無法比擬的。

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的“塊頭”則是第二大的，亦莊新城在擴(kuò)區(qū)之后，總面積達(dá)到了225.4平方公里，直逼中關(guān)村科學(xué)城。剩下的兩個里，未來科學(xué)城規(guī)劃區(qū)范圍170.6平方公里，懷柔科學(xué)城則是約100.9平方公里。另外，從目前的發(fā)展情況來看，中關(guān)村科學(xué)城的底子太厚了，即使感覺上還沒有發(fā)力，它還是其他兩城和一區(qū)都無法比擬的。懷柔科學(xué)城和未來科學(xué)城在某種意義上，可以說是新建或是部分新建的，所以目前主要還是前期的規(guī)劃階段，真正到顯山露水、成規(guī)模還有待時日。經(jīng)開區(qū)雖然沒有中關(guān)村科學(xué)城底子厚，但也是個“老資格”了，從上個世紀(jì)九十年代初就設(shè)立，發(fā)展了20多年，已經(jīng)形成了很大的規(guī)模，已經(jīng)是北京經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，可以說現(xiàn)在要做的是怎么在“好上加好”的問題了。

而且，從個人觀點看，刨去中關(guān)村科學(xué)城之外，從產(chǎn)業(yè)和居住的協(xié)調(diào)發(fā)展，也就是“產(chǎn)城融合”上，更看好經(jīng)開區(qū)未來的發(fā)展。懷柔科學(xué)城更側(cè)重于重大科技的研發(fā)，未來科學(xué)城也比較側(cè)重于科技教育和企業(yè)研發(fā)，這當(dāng)然非常重要，但對一個城市或者區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，更重要的是要把這些科技創(chuàng)新和成果，落實到產(chǎn)品上，落實到經(jīng)濟(jì)效益上。畢竟，制造業(yè)、尤其是高端制造業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的立國之本，也是實體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。亦莊在“三城一區(qū)”中則是唯一定位側(cè)重在產(chǎn)業(yè)方面的?？傄?guī)對于經(jīng)開區(qū)的定位就是，建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和科技服務(wù)中心、首都東南部區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展協(xié)同區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地及制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)。

本身亦莊在高端產(chǎn)業(yè)上就是北京基礎(chǔ)最好的區(qū)域，北京奔馳、京東方等都坐落在亦莊，當(dāng)然，這里也不乏新型行業(yè)，包括眼下“時髦”的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，比如京東。而且，從“三城一區(qū)”本身的定位上，經(jīng)開區(qū)也有承接“三城”科創(chuàng)成果落地產(chǎn)業(yè)的功能。在過去的五年里，經(jīng)開區(qū)平均每年承載“三城”科技成果轉(zhuǎn)化項目100多項，去年達(dá)到了150多項，今年力爭突破200項。經(jīng)開區(qū)工委書記王少峰最近也表示，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，經(jīng)開區(qū)將力爭建6個千億級產(chǎn)業(yè)集群。類型則包括“中國芯”、“高端車”、“創(chuàng)新藥”、“智能造”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”這些“硬核科技”的高端產(chǎn)業(yè)。

另外，大家關(guān)心的居住方面，亦莊是“三城一區(qū)”中唯一一個在功能定位中提出宜居的。當(dāng)然，這并不是說其他幾個就不宜居了，但總規(guī)對于一個功能區(qū)提出的功能定位中就提出宜居，說明對這一地區(qū)宜居的看重，權(quán)重是不一樣的。大家都知道，作為一個開發(fā)區(qū)，亦莊最初的“起家”，是完完全全的靠著產(chǎn)業(yè)的。后來，隨著產(chǎn)業(yè)的集聚，就業(yè)人口的增多，住宅方面也逐漸發(fā)展起來了。但如果光有產(chǎn)業(yè)，城市不宜居，人們就不愿意再這里居住，職住平衡談何而來。因此在新總規(guī)中，亦莊的功能定位除了產(chǎn)業(yè)之外，明確要建設(shè)宜居宜業(yè)綠色新城。并且也明確了目標(biāo)：到2025年，亦莊新城將初步建成宜業(yè)宜居的高精尖產(chǎn)業(yè)新城；到2035年，建成產(chǎn)城融合、人才匯聚、功能完備、宜業(yè)宜居、活力迸發(fā)的世界一流產(chǎn)業(yè)綜合新城。

產(chǎn)業(yè)和居住這一塊兒必須融合的很好，才能實現(xiàn)“雙贏”。產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，就業(yè)人口增多了，居住的需求也增加了，從房地產(chǎn)的供需關(guān)系來說，無論是土地、還是房屋，價值也就會更大。這也是為什么海淀中關(guān)村、西北旺、朝陽望京等地區(qū)房價會更高的原因。反之，居住的人多了，城市更宜居了，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的就業(yè)人口、城市環(huán)境等也產(chǎn)生良性影響?？梢宰屑?xì)看下面的數(shù)字。亦莊新城目前常住人口51萬人，按照新總規(guī)確定的人口規(guī)模要求，到2035年規(guī)劃常住人口將達(dá)到89萬人，較現(xiàn)狀增加38萬人；規(guī)劃就業(yè)崗位約65萬。一方面，與大部分區(qū)都控制人口規(guī)模、甚至要有所下降不同，亦莊是少有的人口規(guī)劃要增加的。再看，規(guī)劃常住人口是89萬，就業(yè)崗位就達(dá)到65萬，這就要求了亦莊必須要走產(chǎn)城融合、職住平衡的路。將來亦莊的住宅，會更支持經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)的職工、特別是人才去買和租。當(dāng)然，并不是居住人口越多就越宜居，宜居更體現(xiàn)在環(huán)境、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套上。這些年可以明顯看出這是亦莊除了產(chǎn)業(yè)外發(fā)力的重點，同仁醫(yī)院二期、以及一系列的小學(xué)、中學(xué)等。畢竟，產(chǎn)業(yè)需要的是人才，想要把人才留住，就必須提供好的服務(wù)。經(jīng)開區(qū)甚至提出了除了住房體系外，協(xié)助人才的子女入學(xué)和家屬就業(yè)等。

從過去更側(cè)重“產(chǎn)”，到如今的“產(chǎn)城融合”、“宜居”，這也是亦莊近兩年住宅供地增多的一個重要原因。前幾年，和整個北京的土地供應(yīng)一樣，亦莊（新城概念，包括臺湖、馬駒橋、舊宮、瀛海）大都供應(yīng)的是限競房地塊，不但限定價格，而且有“9070”的戶型限制。這也使得近兩年亦莊地區(qū)入市了很多剛需上車盤，東望、金茂悅、和悅?cè)A錦、禧瑞天著、熙悅林語等等，總價大約在500萬左右。而隨著去年開始限競房供地減少，不限價、不限戶型的純商品房地塊越來越多，亦莊也供應(yīng)了一些改善型項目，比如位于亦莊河西的中海京叁號院，這里也是亦莊教育資源最集中的區(qū)域，也是亦莊未來生活圈的核心區(qū)域之一。

僅僅從大落地窗和全合金幕墻組成的外立面看，這個項目和普通的住宅樓涂料或是石材完全不一樣，和中海另一個在豐臺的豪宅項目甲叁號院類似，似乎這已經(jīng)成為了中海這一系產(chǎn)品體現(xiàn)其與眾不同的標(biāo)配。

戶型則是168-240平米的大平層，每戶平均擁有15平米以上的無界玻璃幕墻。而且面寬進(jìn)深比在1：0.83-1：0.87之間，總的南向面寬至少在14米以上，客廳面寬最少也是6米多。