高力國(guó)際：經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)復(fù)蘇步伐將于下半年加快

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-27 08:40

高力國(guó)際發(fā)布《2021年香港市場(chǎng)展望》研究報(bào)告，從宏觀角度剖析經(jīng)濟(jì)及其對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，闡述香港主要物業(yè)類別近期的表現(xiàn)并進(jìn)行深入分析，涵蓋投資、寫(xiě)字樓、零售及工業(yè)范疇。

關(guān)鍵市場(chǎng)指標(biāo)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求

盡管新冠肺炎疫情繼續(xù)令香港經(jīng)濟(jì)受壓，但基于疫苗推出及中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)需求料于2021年下半年逐步回升，市場(chǎng)亦會(huì)趨于穩(wěn)定。若干關(guān)鍵指標(biāo)為香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些緩沖，包括延續(xù)的低息環(huán)境、強(qiáng)勁的貨幣供應(yīng)量（M1、M2及M3），加上在拜登領(lǐng)導(dǎo)下推出的大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)方案，亦可能會(huì)削弱美元兌人民幣的匯率。

香港及大灣區(qū)研究部主管鄧淑賢表示：「乘著中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭，加上2020年的比較基數(shù)較低，預(yù)計(jì)香港的本地生產(chǎn)總值將在2021年重回正數(shù)。市場(chǎng)早前憂慮的某些因素轉(zhuǎn)趨明朗，當(dāng)中包括美國(guó)總統(tǒng)大選結(jié)果，以及有望應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情的疫苗研發(fā)進(jìn)展?！?/p>

鄧淑賢補(bǔ)充說(shuō)：「香港房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，雖然大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都正處于調(diào)整階段，但工業(yè)類別的表現(xiàn)仍然相對(duì)有較大韌力，整體租金和價(jià)格只錄得個(gè)位數(shù)的微跌。新冠肺炎疫情令在家工作成為趨勢(shì)，配合5G網(wǎng)絡(luò)的興起，企業(yè)及投資者更加視數(shù)據(jù)中心為重要的資產(chǎn)類別，而市場(chǎng)對(duì)冷藏倉(cāng)庫(kù)的需求，亦受本地消費(fèi)和食品物流的向好表現(xiàn)帶動(dòng)。」

2020年成交量低積壓需求待2021年釋放

2020年，香港的投資成交量按年下跌47％至601億元，為過(guò)去十年來(lái)最低紀(jì)錄。2020年的整體交投持續(xù)淡靜，但投資額于第四季末有所回升，矚目成交包括太古城中心一座（98.5億港元），顯示投資氣氛有機(jī)會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

香港資本市場(chǎng)及投資服務(wù)高級(jí)執(zhí)行董事王振康補(bǔ)充說(shuō)：「踏入2021年，有見(jiàn)私募股權(quán)基金正物色配置機(jī)會(huì)，明確表示投資氣氛有所改善。要特別留意的是，香港的資金供應(yīng)（M1、M2及M3）處于歷史最高位；此外，利率于接近零水平，加上撤銷商業(yè)資產(chǎn)的雙倍從價(jià)印花稅，2021年將造就合適環(huán)境，助成交量大幅反彈。」

王振康總結(jié)說(shuō)：「我們很有可能于2021年看到更多內(nèi)地資金流入香港市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，加上人民幣走勢(shì)轉(zhuǎn)強(qiáng)而美元或會(huì)轉(zhuǎn)弱，香港的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)中國(guó)投資者更顯吸引。同樣重要的是，中央政府正在推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃支持鞏固香港作為金融中心的地位。這將成為大型企業(yè)的明燈，吸引它們調(diào)動(dòng)資金至香港?！?/p>

地價(jià)收入料未達(dá)年度目標(biāo)

亞洲估價(jià)及諮詢服務(wù)常務(wù)董事劉振江說(shuō)：「2020/21年度的地價(jià)收入預(yù)算為1,180億元，料將未能達(dá)標(biāo)。即使假設(shè)今年度的最后四幅招標(biāo)地皮都能成功售出并入賬，仍未能扭轉(zhuǎn)局面。未能達(dá)標(biāo)的原因在于商業(yè)和住宅用地的供應(yīng)量減少，還有政府估值進(jìn)取令兩幅商業(yè)用地流標(biāo)。」

劉振江補(bǔ)充說(shuō)：「面前挑戰(zhàn)在于古洞及加路連山道兩地的招標(biāo)文件發(fā)布安排，及截標(biāo)能否定于季內(nèi)完成。現(xiàn)離開(kāi)本財(cái)政年度結(jié)束只剩兩個(gè)月，中間還有農(nóng)歷新年假期，時(shí)間緊張。市場(chǎng)預(yù)計(jì)古洞及加路連山道的賣(mài)地總收入約260億元。另山頂和啟德兩地正在招標(biāo)，假設(shè)可以約175億元售出，并且沒(méi)有出現(xiàn)重大的補(bǔ)地價(jià)情況，土地收入可能只有年度預(yù)算的54％，約637億元。」

租戶著重控制成本令寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨活躍

2020年，寫(xiě)字樓租賃勢(shì)頭減弱，總凈吸納量下降至-180萬(wàn)平方尺，創(chuàng)紀(jì)錄新低。中環(huán)約占整體負(fù)凈吸納量的三分之一（-60萬(wàn)平方尺），其中一些跨國(guó)公司選擇縮小寫(xiě)字樓面積，或是搬遷到其他非核心區(qū)子市場(chǎng)。核心商業(yè)區(qū)的空置率因而上升，到2020年底躍升至7.7％。

香港商業(yè)物業(yè)服務(wù)主管顏慧萍說(shuō)：「寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)方面，租戶普遍著眼于成本優(yōu)化。因應(yīng)在家工作政策的推行，職場(chǎng)的運(yùn)作模式仍在不斷發(fā)展，企業(yè)都盡可能管理營(yíng)運(yùn)開(kāi)支以應(yīng)對(duì)逆境。我們預(yù)計(jì)租金的跌勢(shì)集中在2021年上半年，之后將觸底反彈，這為著重控制成本的租戶造就機(jī)會(huì)。因此，鼓勵(lì)租戶在今年上半年采取行動(dòng)，重新審視其房地產(chǎn)策略，并更新租約條款?！?/p>

顏慧萍補(bǔ)充說(shuō)：「中環(huán)的空置率創(chuàng)十年新高，話雖如此，即使有見(jiàn)租戶縮減于中環(huán)的版圖，但新租戶卻因此有更多選擇，進(jìn)駐以往較難占一席位的市場(chǎng)。我們亦相信核心商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓空間將出現(xiàn)更多內(nèi)地企業(yè)，但增速與2015年相比則較慢。此外，首次公開(kāi)招股市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)勁，跨境金融項(xiàng)目相繼推出，亦會(huì)帶動(dòng)內(nèi)地金融企業(yè)和財(cái)富管理公司的需求?！?/p>

零售市場(chǎng)租金最大跌勢(shì)已過(guò)

2020年，零售物業(yè)出租率及銷售額均按年大幅下挫，負(fù)增長(zhǎng)的幅度顯著，為期長(zhǎng)達(dá)兩年。一線街的租金于2019年按年下滑21%，隨后于2020年按年跌28％。香港的入境旅游受疫情所限，進(jìn)一步拖累零售額，2020年1月至11月的零售額按年縮減25％。

香港商鋪服務(wù)董事吳凱寧評(píng)論道：「由于疫情關(guān)系，零售業(yè)出現(xiàn)明顯的趨勢(shì)。超級(jí)市場(chǎng)、家品及嶄新餐飲概念相關(guān)業(yè)務(wù)皆見(jiàn)增長(zhǎng)，并展現(xiàn)韌力。超級(jí)市場(chǎng)方面的零售額按年上升9.5％（2020年1月至11月），而整體零售額則下跌25％。本地消費(fèi)將繼續(xù)成為2021年的重心所在，業(yè)主將更愿意引入有故事可訴的非傳統(tǒng)品牌、協(xié)商靈活的租賃條款、推廣節(jié)日快閃店，并進(jìn)一步推展忠實(shí)顧客計(jì)劃和獎(jiǎng)賞活動(dòng)?！?/p>

吳凱寧補(bǔ)充說(shuō)：「2021年，我們預(yù)計(jì)租金將保持平穩(wěn)。隨著疫苗接種計(jì)劃的推出，邊境有望重新開(kāi)放，本地的社交距離措施亦或可逐步放寛，料于下半年為市場(chǎng)注入動(dòng)力?！?/p>（責(zé)任編輯：徐帥）