“一口吃成胖子”！合景悠活13億吞下雪松智聯(lián)

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-19 07:20

物業(yè)股的上市潮還在持續(xù)推進(jìn)中，物管公司的并購(gòu)大幕如今也已拉開。

距上次收購(gòu)?fù)瓿刹蛔阋粋€(gè)月，合景悠活就披露了第二筆收購(gòu)事項(xiàng)。

1月18日，合景悠活發(fā)布公告宣布，其擬以現(xiàn)金代價(jià)13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司的80%股權(quán)。交易完成后，雪松智聯(lián)將成為合景悠活的間接非全資附屬公司。

盡管在管面積并未達(dá)到此前盛傳的“9億平方米”，雪松智聯(lián)截至2020年底的規(guī)模也超過8000萬平方米，是合景悠活同期在管面積的2倍。收購(gòu)?fù)瓿珊?，合景悠活的在管面積也將借此突破億平方米大關(guān)。

受此消息影響，合景悠活今日股價(jià)高開高走，以9.65%漲幅收盤，報(bào)7.73港元，但較7.89港元的發(fā)行價(jià)，目前其仍處于破發(fā)狀態(tài)。

“2020年，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)的PE均值為15.2，以8.4倍的估值去收購(gòu)一家非上市中型物業(yè)企業(yè)屬于合理范疇?！奔魏图覙I(yè)執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，如何“吞下”超8600萬平方米面積以及吸收標(biāo)的的智能化運(yùn)營(yíng)能力，是合景悠活要考慮的問題。

“小魚吃大魚”

2020年11月份下旬，剛登陸資本市場(chǎng)沒多久，合景悠活接盤雪松智聯(lián)的消息就曾傳出。如今，合景悠活一紙公告證實(shí)了這筆交易。

值得一提的是，此前，雪松智聯(lián)官方微信曾披露，其全國(guó)范圍內(nèi)服務(wù)面積近9億平方米，其中自營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目逾1300個(gè)，聯(lián)盟項(xiàng)目近8000個(gè)。

而據(jù)合景悠活通過聆訊后的資料，截至2020年4月底，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)兩類向項(xiàng)目在內(nèi)，其在管面積合計(jì)約2220萬平方米。兩者規(guī)模相差過于懸殊。

不過，合景悠活的收購(gòu)公告顯示，截至2020年12月31日，雪松智聯(lián)的在管面積合計(jì)超過8600萬平方米，在管項(xiàng)目合計(jì)超過1000個(gè)；同期，克而瑞物管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合景悠活在管面積合計(jì)約4180萬平方米，在“2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100”中位列45位。

盡管雪松智聯(lián)的規(guī)模未達(dá)到此前披露的數(shù)據(jù)，但這一在管面積依然兩倍于合景悠活。“交割后，預(yù)計(jì)本集團(tuán)整體在管面積將突破1.2億平方米?！焙暇坝苹钤诠嬷斜硎?。

這也意味著合景悠活將一舉踏入“億平方米”的規(guī)模陣營(yíng)?？硕鹞锕馨l(fā)布的榜單顯示，截至2020年底，在管面積超過1億平方米的企業(yè)共有19家，合景悠活收購(gòu)事項(xiàng)完成之后，其在管面積將超過華潤(rùn)萬象生活、低于藍(lán)光嘉寶服務(wù)，位列17或18位。

整體規(guī)?？缭绞桨l(fā)展的同時(shí)，合景悠活還可透過此次收購(gòu)迅速將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張至全國(guó)?！氨炯瘓F(tuán)在中西部地區(qū)核心城市群的在管面積合共將超過5000萬平方米，成為該區(qū)域市場(chǎng)占有率領(lǐng)先的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域中心的規(guī)模效應(yīng)?！惫娣Q。

在收入規(guī)模上，截至2020年11月底，雪松智聯(lián)收益約為11.93億元，稅前凈利潤(rùn)約1.63億元。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年間，合景悠活營(yíng)收分別為4.63億元、6.59億元、11.25億元；凈利潤(rùn)分別為4414.8萬元、7968.2萬元、1.85億元。收購(gòu)雪松智聯(lián)也將直接推高合景悠活的業(yè)績(jī)。

值得一提的是，在前述收購(gòu)傳聞曝光之前，合景悠活與雪松智聯(lián)就產(chǎn)生了交集。

合景悠活聆訊后的資料顯示，2020年8月-9月間，曾與南京永和物業(yè)、廣州市君華物業(yè)、湖南省家園物業(yè)、湖南華庭物業(yè)等公司訂立股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，以收購(gòu)南京君悅、蘇州工業(yè)園區(qū)易通亞信物業(yè)、長(zhǎng)沙九豐物業(yè)、長(zhǎng)沙園馨物業(yè)等的股權(quán)，代價(jià)合計(jì)約6700萬元。

而上述幾家物業(yè)公司皆是雪松智聯(lián)旗下公司。據(jù)今日公告，合景悠活對(duì)上述公司的收購(gòu)事項(xiàng)尚未完成，目前將不再繼續(xù)進(jìn)行。而此次對(duì)雪松智聯(lián)的收購(gòu)?fù)瓿珊?，上述幾家物業(yè)公司仍將并入合景悠活的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)。

毛利率或承壓

合景悠活此次收購(gòu)的總代價(jià)為13.16億元，其將“利用全球發(fā)售籌集的所得款項(xiàng)凈額當(dāng)中分配予戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資的部分以現(xiàn)金清付”。公開信息顯示，合景悠活上市募資所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為28.9億港元，其中60%用于收并購(gòu)，也即約17億元。

如今，大手筆收購(gòu)而來的項(xiàng)目，除了大幅擴(kuò)大的規(guī)模，唐卓表示，如何“吞下”超8600萬平方米面積以及吸收標(biāo)的的智能化運(yùn)營(yíng)能力，是合景悠活要考慮的問題。

尤其是，雪松智聯(lián)規(guī)模龐大的在管項(xiàng)目中，包括許多公共建筑等項(xiàng)目，“在國(guó)內(nèi)的公共建筑及各細(xì)分領(lǐng)域擁有領(lǐng)先的市場(chǎng)占有率”。

公開信息顯示，廣州市慶德物業(yè)專注于學(xué)校服務(wù)、醫(yī)院服務(wù)，業(yè)務(wù)遍布廣州各大行政片區(qū)及周邊省市，并逐步布局華南、華中區(qū)域。上海銀灣物業(yè)專注于商住服務(wù)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)15省50城，服務(wù)項(xiàng)目近800個(gè)。北京高騰物業(yè)目前擁有60多家客戶，項(xiàng)目包括半步橋公租房、北京市朝陽區(qū)財(cái)政局、北京公安局出入境管理總隊(duì)等。湖南華庭則專注于市政清潔服務(wù)，以物業(yè)清潔服務(wù)、道路環(huán)衛(wèi)保潔、市政設(shè)施維護(hù)、城市橋梁隧道保潔、外墻清洗、石材養(yǎng)護(hù)等為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

而上述項(xiàng)目通常存在毛利率水平不高的情況。

克而瑞物管提供給記者的信息顯示，截至2020年底，以各大上市物業(yè)數(shù)據(jù)為樣本，公共場(chǎng)館的平均毛利率為21%，學(xué)校的為14%，醫(yī)院的為13%，產(chǎn)業(yè)園的為24%。

事實(shí)上，以公共物業(yè)、學(xué)校物業(yè)為業(yè)績(jī)主要來源的新大正，在過去的幾年里還經(jīng)歷了毛利率的震蕩下行。2016-2019年，新大正的毛利率分別為23.17%、21.38%、21.22%、21.10%。

其中，新大正主營(yíng)業(yè)務(wù)中還包括一項(xiàng)保潔業(yè)務(wù)，而該業(yè)務(wù)的毛利率水平一直處于明顯低位，截至2019年6月，該業(yè)務(wù)毛利率僅10.05%。

以此來看，雪松智聯(lián)整體的毛利率水平或許并不高。這有可能拉低合景悠活的表現(xiàn)。

合景悠活也已在招股書中有相關(guān)表述：“隨著我們管理更多第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)，我們的盈利能力或會(huì)有所波動(dòng)”。

合景悠活招股書顯示，2017-2019年間，來自合景泰富方面的物管項(xiàng)目的毛利率分別為19.4%、26.1%、36.3%，截至2020年4月，這一指標(biāo)達(dá)到了38.4%。

而合景悠活2019年才開拓出的第三方物管項(xiàng)目，毛利率為19.5%；2020年4月末小幅增長(zhǎng)至21.9%，將同期整體毛利率拉低至36.7%。

不過，數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年，合景悠活收入增速70.7%，凈利潤(rùn)增速為132%，遠(yuǎn)高于收入增速，可見其收入增長(zhǎng)的同時(shí)成本也控制的較為出色；同期，雪松智聯(lián)的收入增速及凈利潤(rùn)增速分別為72.8%和108.3%。由此來看，“標(biāo)的公司的收入和盈利指標(biāo)增幅也表現(xiàn)不錯(cuò)?！碧谱空J(rèn)為。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前物管企業(yè)收并購(gòu)的驅(qū)動(dòng)力主要是企業(yè)“擴(kuò)張要求”及對(duì)“規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益”的追求，而“利潤(rùn)的追求”并不是最核心的驅(qū)動(dòng)力。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年上市物企的有效收購(gòu)事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，是2019年的有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍?！?020年新上市物企數(shù)量高達(dá)16家，其中這些企業(yè)的總?cè)谫Y凈額546億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的75%，在資金、企業(yè)擴(kuò)張需求、利潤(rùn)要求、戰(zhàn)略發(fā)展、規(guī)模效應(yīng)的趨勢(shì)下，2021年將會(huì)成為物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)的大年。