凈資產(chǎn)收益率（簡稱“ROE”）是判斷一個企業(yè)盈利能力強(qiáng)弱的重要指標(biāo)，ROE越高，說明投資帶來的收益越高。截至2020年4月30日，2019年房企年報發(fā)布接近尾聲，哪些房企盈利能力強(qiáng)？

新京報房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ)，推出《2019年50強(qiáng)房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）排行榜》，以希望從部分樣本企業(yè)研究來對房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利狀況窺探一二。

巴菲特曾經(jīng)說，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司?！笨v觀2019年50強(qiáng)房企的ROE，平均值為19.88%，低于2018年的20.08%，其中ROE超過15%的企業(yè)有37家，中梁控股ROE最高，為43.92%。與此同時，50家企業(yè)中，有21家企業(yè)ROE出現(xiàn)同比下滑的情況。

ROE排名靠前者，負(fù)債也高企

根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，如果一個企業(yè)想提高ROE，需要從這三個指標(biāo)入手，凈利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表的是公司資產(chǎn)運(yùn)用的效率，加快去化、優(yōu)化流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的比例等影響其高低，權(quán)益乘數(shù)反映公司利用杠桿的高低，與負(fù)債有直接關(guān)系，適當(dāng)運(yùn)用杠桿能提高權(quán)益乘數(shù)，但是要使得資本結(jié)構(gòu)合理化，避免財(cái)務(wù)和資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險。

縱觀50家房企，排名靠前的幾家房企，負(fù)債率并不低。榜單顯示，2019年中梁控股的ROE為43.92%，雖然同比2018年的74.90%下降了30.98個百分點(diǎn)，但是仍排在第一位，按照杜邦分析法，在ROE貢獻(xiàn)上，中梁控股的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)“功不可沒”，為90.7%，而其2019年的凈利潤率僅為11.05%，未達(dá)到50家房企的平均水平。

位居第二的是新城控股，2019年ROE是36.86%，較2018年下滑了5.05個百分點(diǎn)。之前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，由于2018年投資收益占凈利潤比高達(dá)26.78%，超高ROE恐難持續(xù)。2019年新城控股ROE下滑背后，與凈利潤率的下降有一定關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，新城控股2019年的凈利率為15.53%，下降了7.02個百分點(diǎn)。需要指出的是，該公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)86.6%，同比增長2.03個百分點(diǎn)，也是高ROE的原因之一。

此外，位居50強(qiáng)房企ROE榜單的TOP10成員，包括華夏幸福、融創(chuàng)中國、德信中國、中國奧園，這些公司的資產(chǎn)負(fù)債率都超過80%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，高杠桿是把雙刃劍，雖然放大了盈利能力，但也增加了企業(yè)風(fēng)險，這樣的ROE并不可持續(xù)。很多時候，一個企業(yè)的破產(chǎn)并不是沒有利潤，而是由于資金鏈緊張。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國人民大學(xué)研究生客座導(dǎo)師馬靖昊表示，對于一個企業(yè)來說，如果能夠在有息負(fù)債盡可能低并保留充分自由現(xiàn)金流的情況下，ROE還能長期保持優(yōu)秀（一般大于15%）的企業(yè)，是值得投資的。

5家房企ROE個位數(shù)，利潤率低是主因

榜單顯示，50強(qiáng)房企中，2019年ROE低于15%的企業(yè)共13家，其中低于10%的企業(yè)共5家，分別為綠城中國、越秀地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、泰禾集團(tuán)。

其中，泰禾集團(tuán)的ROE最低，從2018年的14.78%下降至2019年的4.3%，主要是受到凈利潤率大幅下滑影響，泰禾集團(tuán)2019年的凈利潤率為4.26%，同比下降8.36個百分點(diǎn)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年的ROE繼續(xù)下滑至5.32%，而在2017年、2018年分別為10.55%、7.39%。根據(jù)杜邦分析法，遠(yuǎn)洋集團(tuán)ROE明顯下降的主要原因是凈利潤率的下降，從2018年的11.26%下降至2019年的8.18%。

綠城中國、越秀地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)2019年的ROE分別為8.97%、8.55%、6.65%，綠城中國的ROE同比上升了5.33個百分點(diǎn)，背后是凈利率上漲了2.45個百分點(diǎn)，其資產(chǎn)負(fù)債率也從78.5%漲至79.5%。

首創(chuàng)置業(yè)在2019年的ROE并未有較大改善，為6.65%，與2018年的6.6%基本持平，主要影響因素是較低的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，2019年僅為11.71%，其凈利潤率雖然有所上漲，但是12.36%的水平并不能帶來較大拉動。

同樣，越秀地產(chǎn)在2019年的ROE也并未有大改善，為8.55%。值得關(guān)注的是，該企業(yè)ROE長期低于10%，盈利能力需要提升。

克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，在行業(yè)整體增速放緩的趨勢下，房企的盈利也面臨了更大的挑戰(zhàn)，如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業(yè)共同的課題。在行業(yè)規(guī)模增速趨緩、外部不確定性提升的背景下，企業(yè)除了通過提高利潤率提升ROE水平外，如何持續(xù)貫徹去杠桿政策并實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)以平衡股東回報仍值得重視。

新京報記者 段文平 

編輯 武新 制圖 李禾煒 校對 付春愔 

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