近期，重要會(huì)議將房地產(chǎn)單列為明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)，著重強(qiáng)調(diào)了“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，并且具象到非常明確的安排，這在過(guò)去是比較罕見(jiàn)的。比如，保障性租賃住房建設(shè)、完善長(zhǎng)租房政策和發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)、租購(gòu)漸進(jìn)同權(quán)、集體土地和閑置土地利用、國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)發(fā)揮功能作用等。那么，大城市的住房問(wèn)題，到底是什么問(wèn)題？該怎么解決？

住房問(wèn)題重點(diǎn)聚焦“大城市”，最大的背景就是，近年來(lái)各地都在舉全省之力打造中心城市、做強(qiáng)省會(huì)城市，構(gòu)建圍繞省會(huì)或中心城市的都市圈。于是，規(guī)劃和政策紅利、人口和資源等，都開(kāi)始向這些城市傾斜，也就是所謂的提高“首位度”。于是，近年來(lái)多數(shù)省會(huì)或中心城市增量人口占到本省的一半或40%多，加上二胎政策的滯后效應(yīng)，導(dǎo)致住房需求暴增。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年二手房?jī)r(jià)漲幅TOP10的城市是東莞、深圳、上海、惠州、廈門(mén)、南京、大連、西安、沈陽(yáng)、成都，漲幅從5%到15%不等，基本上都是人口流入大的城市（如惠州漲幅大因深圳人口外溢）或省會(huì)及中心城市。如果回溯到2017到2019年，上述城市重合度很高，70%左右仍在列。因此，大城市住房問(wèn)題，首先是人口增加帶來(lái)的住房問(wèn)題。

這幾年，國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)，大城市不能一味從需求端調(diào)控樓市，更應(yīng)從供給端對(duì)沖。 “十二五”到2016年，一線(xiàn)城市供地完成率不足60%。2017-2019年，調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)，上海、廣州和深圳宅地供應(yīng)年均增長(zhǎng)22%、32%和80%。2020年前三季度，一線(xiàn)城市供地增長(zhǎng)20%，深圳翻倍增長(zhǎng)。但供地結(jié)構(gòu)錯(cuò)配嚴(yán)重，不適應(yīng)新市民為主的需求結(jié)構(gòu)。商品房供地多、保障房供地少，銷(xiāo)售型的地塊多、租賃型地塊少；大戶(hù)型或豪宅供地多，普通住宅供地少。

所以，盡管這幾年樓市發(fā)展紅紅火火，但運(yùn)行結(jié)構(gòu)有點(diǎn)畸形。土地環(huán)節(jié)，地方高價(jià)賣(mài)地，帶動(dòng)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)（包括地鐵、配套設(shè)施等），可謂是高舉高打、大開(kāi)大合；開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房企高價(jià)拿地、高成本融資，設(shè)計(jì)豪宅化；銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，購(gòu)房者高價(jià)買(mǎi)房，在一個(gè)接一個(gè)的規(guī)劃紅利利好下，“加杠桿”炒房。但是，結(jié)構(gòu)錯(cuò)配導(dǎo)致的低效和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越顯化。

最突出的，就是住房在帶動(dòng)內(nèi)需上動(dòng)力越來(lái)越弱。樓市經(jīng)過(guò)“十二五”、“十三五”這10年的快速發(fā)展，大城市戶(hù)籍和富裕人群，早已充分分享到了樓市紅利，戶(hù)均基本擁有2套及以上房。當(dāng)下，大城市住房最困難的，就是都市圈規(guī)劃利好下，涌入的新市民、新就業(yè)大學(xué)生，他們住房消費(fèi)意愿強(qiáng)、邊際消費(fèi)傾向高，但甫一進(jìn)入城市，史無(wú)前例的高房?jī)r(jià)橫亙?cè)诿媲啊?/p>

本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，擴(kuò)大消費(fèi)最根本的是促進(jìn)就業(yè)，完善社保，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大中等收入群體，扎實(shí)推進(jìn)共同富裕。但是，當(dāng)下樓市運(yùn)行的模式，已很難再帶動(dòng)可持續(xù)的消費(fèi)了。這也是當(dāng)前整體消費(fèi)狀況的一個(gè)真實(shí)映射。今年前三季度，最終消費(fèi)支出對(duì)GDP同比拉動(dòng)為-2.4%，處于歷史低位，而資本形成總額對(duì)GDP同比的拉動(dòng)則達(dá)到3%，對(duì)比可見(jiàn)一斑。

大城市，居不易，乃全球慣例。高房?jī)r(jià)短期無(wú)解，甚至在人口、資源繼續(xù)集聚的情況下，還可能上漲。怎么辦？會(huì)議提出租賃住房體系建設(shè)。針對(duì)中低收入新市民，建設(shè)保障性租賃住房；集體土地和閑置土地利用、國(guó)企帶頭，增加租賃住房供應(yīng)；租購(gòu)漸進(jìn)同權(quán)，消除長(zhǎng)租的顧慮；對(duì)商品房租賃市場(chǎng)整頓秩序等。所有這些，目的是降低新市民租房成本，讓他們體面安全地扎根大城市。

這幾年，長(zhǎng)租公寓發(fā)展很快，但主要面向高收入人群，甚至在資本和政策加持下，租金被炒作；跟隨房?jī)r(jià)上漲，商品房租金也水漲船高；城中村租賃供給體量大，能滿(mǎn)足第一代農(nóng)民工遮風(fēng)擋雨的基本需求，但不能滿(mǎn)足85后、90后新市民“要租房，也要生活”的需求。因此，當(dāng)下的租賃供給體系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后買(mǎi)”、“租購(gòu)并舉”的住房新制度才能形成，才能讓消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。

作者：李宇嘉

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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