作者 | 楊國(guó)英

　　來(lái)源 | 楊國(guó)英觀察（ID：ygyobs）

　　這個(gè)初冬特別冷，尤其是樓市。

　　周末閑暇，研究了下鏈家二手房數(shù)據(jù)，真的是，不看不知道，一看嚇一跳。

　　二手房掛牌量突破10萬(wàn)套的，有6個(gè)城市

　　二手房掛牌量突破9萬(wàn)套的，有11個(gè)城市

　　二手房掛牌量前10大城市，合計(jì)超過(guò)120萬(wàn)套

　　具體見(jiàn)下圖：

　　這絕對(duì)是不可思議的！

　　這是自1994年房改以來(lái)，中國(guó)樓市創(chuàng)下全新的歷史紀(jì)錄——與去年底相比，不到一年時(shí)間，二手房掛牌量普遍上升了25%以上，局部城市，比如沈陽(yáng)，上升了1倍，武漢，上升了8倍。

　　這是內(nèi)地樓市進(jìn)入寒冬的信號(hào)。

　　當(dāng)然，有沒(méi)有樓市表現(xiàn)堅(jiān)挺的城市，肯定是有的。比如，上海，二手房掛牌量比去年同期減少了1萬(wàn)套；還有深圳，增加是增加了，但也僅增加了不到2000套；最堅(jiān)挺的，我認(rèn)為還要數(shù)三亞了，二手房掛牌量目前僅有1164套，在所有一線和二線城市中，是最少的。

　　二手房掛牌量的變化，是一座城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心指數(shù)。

　　不要被新房搶購(gòu)的新聞，忽悠得云里霧里。在嚴(yán)厲的政策壓制之下，新房和二手房?jī)r(jià)格呈明顯倒掛，在同一城市的同一區(qū)域，新房?jī)r(jià)格顯著低于二手房?jī)r(jià)格，所以，新房當(dāng)然搶手了。

　　但是，限價(jià)新房的搶手，無(wú)法說(shuō)明樓市轉(zhuǎn)暖。

　　一來(lái)新房入市，增加了樓市房源的供給，這將進(jìn)一步打壓二手房市場(chǎng)。

　　二來(lái)限價(jià)搶購(gòu)到的二手房，也不等于就能賺錢了，畢竟，如果想轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，還要等上三年不等的限售期，三年時(shí)間，一座城市的房?jī)r(jià)是漲是跌，還很難說(shuō)，再說(shuō)，算上資金成本，如果房?jī)r(jià)三年漲幅不超過(guò)20%以上，那么你就是沒(méi)有賺到。

　　事實(shí)上，除非是剛需，除非是限價(jià)折扣（相比同區(qū)域的二手房）超過(guò)30%，我認(rèn)為，目前的限價(jià)新房，真正具備搶購(gòu)價(jià)值的城市，不會(huì)超過(guò)10個(gè)，比如上海、深圳、長(zhǎng)沙、東莞等少數(shù)城市。

　　這更是個(gè)一個(gè)極其危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　當(dāng)下，個(gè)別樓市的房?jī)r(jià)，已有隨時(shí)被壓垮的危險(xiǎn)。

　　那么，到底是哪個(gè)城市的樓市最危險(xiǎn)？

　　是重慶嗎？目前的二手房掛牌量，重慶位居內(nèi)地城市之首，高達(dá)17萬(wàn)套。

　　重慶比較危險(xiǎn)，但絕對(duì)不是最危險(xiǎn)。

　　要知道，所謂的重慶市，其實(shí)相當(dāng)于重慶省，常住人口高達(dá)3124萬(wàn)人，接近于貴州一個(gè)省的人口，超過(guò)了廣州+深圳的人口。

　　而且，相較于10年前，地處中西邊的重慶，常住人口不減反增，10年時(shí)間，重慶常住人口增加了近250萬(wàn)人。

　　是天津嗎？目前的二手房掛牌量，天津位居內(nèi)地城市第二，高達(dá)14.73萬(wàn)套。

　　天津比較危險(xiǎn)，但也絕不是最危險(xiǎn)。

　　近1.2萬(wàn)平方公里的面積，常住人口1561.83萬(wàn)人，人口密度不算太高、也不算太低，比起青島和杭州還是均衡一些。

　　但是，天津的最大問(wèn)題是，最近幾年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的失速，隨之而來(lái)是人口增長(zhǎng)的減速——從2010年到2016年，天津常住人口從1294萬(wàn)人，增加到1562萬(wàn)人，增加了268萬(wàn)人。

　　但是，2016年之后，天津常住人口不增反減，常住人口反而減少了近3千人。

　　樓市最危險(xiǎn)的城市，是東北的哈爾濱。

　　3天前，哈爾濱印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策 的通知》，明確鼓勵(lì)房企采取打折促銷、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷售新建商品房。

　　哈爾濱的點(diǎn)火救市，只在加大政策壓制力度的2020年，顯然是獨(dú)一無(wú)二的另類。但是，相關(guān)部委還是對(duì)其“包容”了，歸根到底，還是哈爾濱樓市，已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻。

　　僅論二手房掛牌量，哈爾濱是9.85萬(wàn)套，在內(nèi)地城市中排名第8位，貌似還不是太嚴(yán)重。

　　但是，知道哈爾濱的面積嗎？5.3萬(wàn)平方公里，差不多是8.4個(gè)上海的面積，一半浙江省的面積。

　　面積一大，人口密度就低，土地價(jià)格就低了，哈爾濱是全國(guó)人口密度最低的副省級(jí)城市。

　　再說(shuō)人口，過(guò)去3年，哈爾濱常住人口減少了16.6萬(wàn)（從1092.9萬(wàn)減少至1076.3萬(wàn)），哈爾濱是全國(guó)副省級(jí)城市中，唯一常住人口減少的城市。

　　未來(lái)，哈爾濱的人口流失，大概率還要加速，一個(gè)關(guān)鍵的信號(hào)是，過(guò)去10年，哈爾濱小學(xué)生人數(shù)流失率高達(dá)14%，小學(xué)生的流失，表明了未來(lái)人口增長(zhǎng)的受挫。

　　最后，針對(duì)二手房掛牌量最多的10大城市，我做一個(gè)樓市危險(xiǎn)系數(shù)評(píng)估，一家之言，不一定全對(duì)。

　?。ㄒ浴舻臄?shù)量多少，代表樓市危險(xiǎn)系數(shù)的高低，數(shù)量越多，樓市危險(xiǎn)系數(shù)越高）

　　哈爾濱  ◆◆◆◆◆

　　沈陽(yáng)  ◆◆◆◆

　　天津 重慶  ◆◆◆

　　武漢 南京 西安  ◆◆

　　成都 鄭州 蘇州 ◆

　　樓市最大的危險(xiǎn)，從來(lái)都不是房?jī)r(jià)下跌的危險(xiǎn)，而是根本無(wú)人接盤(pán)的危險(xiǎn)。

　　極個(gè)別城市，已經(jīng)迎來(lái)了這樣的危險(xiǎn)。

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