近日，“炒房”一詞又成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。深圳某樓盤開(kāi)盤價(jià)格比周邊樓盤低20%左右，引發(fā)了上萬(wàn)人搶購(gòu)，還出現(xiàn)了所謂“代持”、“眾籌打新”的行為。有人提議深圳可以通過(guò)提高持有環(huán)節(jié)的成本（即出臺(tái)房地產(chǎn)稅）來(lái)遏制炒房行為。筆者認(rèn)為，要認(rèn)真判斷當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的主要矛盾和問(wèn)題才能提出有針對(duì)性的解決辦法。

在分析當(dāng)前深圳及其他城市的炒房行為之前，我們簡(jiǎn)單地回顧一下十幾年前曾經(jīng)盛極一時(shí)的“溫州炒房團(tuán)”的行為。2004年前后，正值中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，住房制度改革與城市化、工業(yè)化等等諸多因素疊加在一起，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)快速普漲行情，一些民間資本敏銳地捕捉到了其中的商機(jī)，溫州的一些投資客自發(fā)組織起來(lái)進(jìn)行形成所謂的“溫州炒房團(tuán)”，他們利用資金的優(yōu)勢(shì)獲得有利的市場(chǎng)地位，不僅可以從開(kāi)發(fā)商手里拿到銷售價(jià)格的折扣，而且利用自身的影響力刺激推高所到之處的房地產(chǎn)價(jià)格，從而獲利。

針對(duì)“炒房”行為這一新生事物，當(dāng)時(shí)有兩種看法：一種看法認(rèn)為政府不應(yīng)該干預(yù)該行為，理由是“炒房”與其他投機(jī)行為一樣，有利于市場(chǎng)價(jià)格的發(fā)現(xiàn)，可以提高市場(chǎng)運(yùn)行的效率；另外一種看法認(rèn)為政府應(yīng)該禁止炒房行為，理由是住房不是普通商品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，全球各國(guó)政府均干預(yù)住房市場(chǎng)，炒高房?jī)r(jià)提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本，會(huì)削弱中國(guó)制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力等等。

從事后反思的層面看，后一種觀點(diǎn)逐漸被政府采納并出臺(tái)了一系列政策，其中就包括限價(jià)政策。但如果把房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)為“炒房”行為也有些偏頗?？陀^地說(shuō)，投機(jī)炒房是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的結(jié)果而不是原因，盛極一時(shí)的炒房行為說(shuō)明當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期十分強(qiáng)烈。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是需求快速增加，而供給未能滿足需求，供求失衡導(dǎo)致價(jià)格上漲。

既然房?jī)r(jià)上漲的主要原因不是“炒房”所致，那么，遏制炒房的政策在一定程度上也難以阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐。

過(guò)去20多年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有其合理的成分，諸如城市化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，還有住房制度的貨幣化改革。但在推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素中，不能忽視“土地財(cái)政”。在土地法修改之前，建設(shè)用地必須使用國(guó)有土地。地方政府通過(guò)推高土地價(jià)格可以獲取收益，很多分析數(shù)據(jù)表明，一些地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度比較高。因此，如果出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)上漲的政策措施不能確保地方政府的“土地財(cái)政”，這些政策基本上是難以真正落地的。

而當(dāng)前的房地產(chǎn)“炒新”行為本質(zhì)上是套利行為，主要套取新房?jī)r(jià)格與二手房市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)，新房和二手房的差價(jià)源于限價(jià)政策。在“因城施策”的調(diào)控政策框架下，地方政府需要對(duì)本地房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)責(zé)，為了把房地產(chǎn)價(jià)格控制在調(diào)控目標(biāo)之內(nèi)，有些地方推出了新房限價(jià)政策，規(guī)定新房的價(jià)格要低于二手房?jī)r(jià)格，當(dāng)二者差價(jià)比較大的時(shí)候，就引發(fā)了萬(wàn)人“打新”的奇觀。

有人指責(zé)地方政府的上述行為，認(rèn)為是政策措施不到位，屬于行政不作為的表現(xiàn)。筆者認(rèn)為，對(duì)于地方政府而言，也是有苦難言，一方面要完成房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)，另外一方面又要不影響“土地財(cái)政”。在現(xiàn)行的制度框架下找到解決問(wèn)題的辦法或許有一定難度。諸如農(nóng)村集體土地入市、房地產(chǎn)稅等措施，看上去都很有針對(duì)性，但只要影響“土地財(cái)政”，這些政策的實(shí)施都存在一些困難。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從之前的供求失衡轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎?cái)政的可持續(xù)問(wèn)題。

如果徹底放開(kāi)商品住房的價(jià)格，同時(shí)，政府提高保障性住房的比例，確保大多數(shù)的市民能夠購(gòu)買到保障性住房或享受保障性租賃住房，上述難題可能會(huì)得到解決。

放開(kāi)商品住房的價(jià)格，可以讓地方政府通過(guò)高價(jià)出讓土地獲得土地收益，從而確?！巴恋刎?cái)政”的可持續(xù)。高價(jià)出讓商品住宅本質(zhì)上是向有錢人征稅，再把這些資金用于保障性住房建設(shè)，可以起到調(diào)節(jié)居民財(cái)富的作用。

從經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”的視角看，國(guó)內(nèi)大循環(huán)的重要制約因素是國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求不足而儲(chǔ)蓄率過(guò)高，導(dǎo)致消費(fèi)占比偏低的主要原因是財(cái)富分配的兩極分化，中低收入者消費(fèi)傾向高，但沒(méi)有錢消費(fèi)。而高收入者的消費(fèi)行為容易受到各種限制，住房的限價(jià)政策就屬于此類限制政策之列。要暢通國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)就應(yīng)該從供給側(cè)改革入手，取消住房的價(jià)格限制應(yīng)該成為供給側(cè)改革的重要內(nèi)容。

放松商品住宅價(jià)格限制也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，住宅建設(shè)依然扮演著需求的樞紐作用，如果繼續(xù)對(duì)商品住房實(shí)施價(jià)格限制政策，可能會(huì)導(dǎo)致一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)偷工減料以節(jié)約成本，進(jìn)而對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)升級(jí)造成影響。放開(kāi)商品住宅的價(jià)格限制可以讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用，不僅可以大大提升住房品質(zhì)，而且可以助推相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

讓商品住房與保障型住房放開(kāi)管理，該做法其實(shí)是新加坡的住房制度模式的核心內(nèi)容。而我們當(dāng)前的住房制度模式更多類似于“香港模式”。換言之，我們應(yīng)該把住房制度從“香港模式”切換到“新加坡模式”。

當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)城市的住房供求已經(jīng)基本平衡，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，因此，放開(kāi)商品住房的價(jià)格限制不會(huì)導(dǎo)致普漲行情出現(xiàn)。但高品質(zhì)的住房?jī)r(jià)格可能會(huì)上漲，使得不同層次的住房?jī)r(jià)格差異擴(kuò)大。完善保障性住房的相關(guān)政策，擴(kuò)大保障房的覆蓋面，就可以讓中低收入階層的住房消費(fèi)不受商品住房?jī)r(jià)格的影響。

“十四五”規(guī)劃建議中明確提出要“有效提高保障性住房供給”，在此基礎(chǔ)上如果把商品住房的價(jià)格徹底放開(kāi)，就可以完成我國(guó)住房制度的再次轉(zhuǎn)軌。

12月3日，國(guó)務(wù)院副總理韓正在主持召開(kāi)住房建設(shè)會(huì)議時(shí)，明確提出“研究好住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用”。筆者認(rèn)為，韓正副總理的最新講話，以及十九屆五中全會(huì)的重要精神，其意在住房制度的改革。深圳作為社會(huì)主義先行示范區(qū)，可以在住房制度的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中扮演重要的作用。

（作者系榮盛發(fā)展(002146,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融中心主任）

（作者：尹中立編輯：洪曉文）

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