" 房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過去。"

12 月 1 日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布報(bào)告《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告 ( 2020 ) ——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）。報(bào)告指出，局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。

廊坊新房房?jī)r(jià)較峰值下跌 46.9%

2020 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。在報(bào)告監(jiān)測(cè)的城市中，部分城市 2020 年度房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從 2019 年 10 月到 2020 年 10 月，9 城市年度跌幅均在 5% 以上，最高年度跌幅為 9%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)表示，2020 年 1～11 月，66 城新房市場(chǎng)累計(jì)成交套數(shù)同比下滑 5.2%，成交面積累計(jì)同比下滑 5.4%，但較 10 月累計(jì)降幅收窄 1.1-1.5 個(gè)百分點(diǎn)。

如果同歷史峰值比較，一些城市房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)則更為明顯。

來源：緯房大數(shù)據(jù)

報(bào)告顯示，從各城市歷史高點(diǎn)至 2020 年 10 月，20 個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在 10% 以上，其中 9 城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在 15% 以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比 2017 年 4 月的峰值降幅達(dá) 46.9%，青島、天津相較峰值下跌 20% 以上。

從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)看，這些城市房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是 2017 年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為 2017 年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約 3 年半；另一類是 2018 年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。

可以看到，很多城市在疫情開始前，房?jī)r(jià)就已經(jīng)階段性見頂。房?jī)r(jià)下跌不完全是因受疫情沖擊的影響。

報(bào)告表明，局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。雖然平穩(wěn)運(yùn)行為房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)，但一定范圍的波動(dòng)也是市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)。房?jī)r(jià)下跌的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。

" 仍有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲 "

在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。新冠疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來臨。

在很多城市房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為 " 仍有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲 "。

貝殼研究院報(bào)告顯示，截至 2020 年 11 月，一線城市新房市場(chǎng)成交量基本完成恢復(fù)，達(dá)到與去年同期持平狀態(tài)，成交套數(shù)累計(jì)同比增長(zhǎng) 0.3%、成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng) 1.3%。

其中深圳 "715" 新政后，又有 "729" 新政補(bǔ)充，整體調(diào)控從嚴(yán)，但新房在抑制房?jī)r(jià)過快上漲過程中，刺激剛需客戶主力入市，市場(chǎng)熱度較高。同時(shí)，廣州由于人才政策的刺激，新房成交面積累計(jì)同比增幅持續(xù)上升。

報(bào)告認(rèn)為 , 房?jī)r(jià)上漲的原因同樣較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對(duì)較快上漲的情況難以被直接識(shí)別，如相關(guān)聯(lián)的同類城市房?jī)r(jià)均較快下跌，但該城市房?jī)r(jià)微漲。

在如此背景下，房地產(chǎn)也成為了我國(guó)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。

日前，中國(guó)人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清談到，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的 39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的 " 灰犀牛 "。

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