9月7日，國家住建部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，這將是中國首個住房租賃條例，具有劃時代的意義。

早在2019年的國務(wù)院立法計劃中，“住房租賃條例”就已經(jīng)位列其中，如今算是要正式出臺亮相了。

這個租房條例出臺，在目前有著深刻的市場背景：

第一，目前大量的長租公寓陸續(xù)出現(xiàn)暴雷，急需相關(guān)條例來規(guī)范長租市場。

目前部分長租公寓公司以“高租金吸引房東、低租金吸引租客”方式，要求租客一次性支付大量租金或違規(guī)租金貸，聚攏大筆租金后跑路。

所以本次“租房條例”中就明確提出“不得以優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)使用租金貸”。

第二，自從2015年國務(wù)院就已經(jīng)提出要“培育住房租賃市場”，如今時間已經(jīng)過去5年，相關(guān)條例也應(yīng)該已經(jīng)醞釀成熟。

中國的住房租賃市場可以迎來一次大改革了。

這次“住房租賃條例”中，對出租人及租賃企業(yè)提出了非常多的“限制”條件，同時要求嚴(yán)格管理“租金貸”。

第一，“廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住”，同時“明確符合當(dāng)?shù)貙嶋H的單間租住人數(shù)和人均租住面積”。

合租將會被嚴(yán)格限制，大房子的租金將無法提升。

第二，“住房租賃合同期限內(nèi)，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金”。

另外“直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息”。

也就是說，合同租期內(nèi)出租人不得改變租金，同時政府還要公布租金指導(dǎo)價，“對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平”。

租金想要猛漲，門都沒有了。

第三，“出租人未及時履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)”，“住房租賃合同期滿或者解除，承租人應(yīng)當(dāng)及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退”。

同時“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房?！?/p>

這個條款更猛，承租人自行維修費(fèi)用，也要出租人來承擔(dān)。同時租房期限到了，出租人還不得以暴力、脅迫方式迫使承認(rèn)人騰退，只能依法辦理。

而且不經(jīng)承租人同意，出租人不得進(jìn)入租賃房內(nèi)。

這就意味著出租人只能走法律程序了。

第四，“自然人轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達(dá)到城市人民政府規(guī)定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記”。

這個條款就是如果你手里有好幾套房，都要出租，那必須要辦理市場主體登記，也就是說，你要辦理企業(yè)來進(jìn)行出租，要交稅。

第五，“住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

這個條款就是奔著“長租公寓暴雷”去的，以后租賃企業(yè)不得再給承租人進(jìn)行住房租金貸款，承租人只能拿著租房合同去銀行自己辦理。

同時“商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限”。

這就意味著租房貸款不可能成為主流。

第六，“國家鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)?！?/p>

這意味著純租賃房將來將會大量供應(yīng)，將會對城市租金形成較大影響。

尤其是北京，最近出臺了《北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》，要利用專項資金來對租賃住房進(jìn)行補(bǔ)貼，確保租房租金不上漲。

這個暫行辦法中，在第十條明確提出：申請專項資金補(bǔ)助的集體建設(shè)土地租賃房的租金漲幅，三年后不得超過周邊同類房屋租金的平均漲幅。

同時將按照“成套住房4.5萬/套”，“非成套住房3萬/套”，“集體宿舍5萬/間”來進(jìn)行租金補(bǔ)貼。

而對于改建租賃房，比如商改租，廠改租等，也補(bǔ)貼：補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為使用面積15平方米以下的1萬元/間，使用面積15平方米及以上的2萬元/間。

這種大規(guī)模的補(bǔ)貼，說白了就是要把租金控制住。

作為13個試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的城市之一，北京明確提出在2017—2021年，將新供應(yīng)租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)，這些量將會在未來1-2年陸續(xù)入市。

據(jù)了解，北京的集體建設(shè)用地租賃住房項目將實施全裝修成品交房，并且鼓勵簽訂長期租賃合同，單次租期不低于3年，最長也不超過10年。

在房價調(diào)控長效機(jī)制取得重大突破后，北京將會在房租上也會逐漸建立長效機(jī)制，“控租金”也會成為常態(tài)。

所以對于很多想要投資，然后再獲取租金收益來“還貸”的投資客來說，在北京就要謹(jǐn)慎一點了。

總體上看，這次的“住房租賃條例”是從控制出租人的權(quán)利等方面來達(dá)到規(guī)范租房市場的目的的，不得隨意提高租金，不得以暴力脅迫承租人退租，不得隨意進(jìn)入出租房等都對出租人的行為提出了嚴(yán)控。

同時對當(dāng)?shù)卣蔡岢隽艘螅粋€是要發(fā)布租金指導(dǎo)價，嚴(yán)控本地租金上漲幅度；二來是要加大供應(yīng)租賃房，形成多渠道供應(yīng)。

多管齊下，部分城市的租金“休矣”！

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