??“這對住房租賃行業(yè)發(fā)展意義重大?！?/p>

??9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱"條例"），條例包括8章66條內(nèi)容，涉及出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施、服務與監(jiān)督、法律責任等內(nèi)容。

??對這份新條例，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人士認為，其出臺有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化，并能有效規(guī)范市場秩序，對住房租賃行業(yè)發(fā)展意義重大。

??記者查閱內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，針對住房租金貸款，及住房租賃企業(yè)“高進低出”（支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金）和“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）等高風險行為，條例都做了明確規(guī)定。

??貝殼研究院高級分析師黃卉表示，住房租賃經(jīng)營業(yè)務源于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，兩類企業(yè)往往相伴而生，此前針對住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)較少，未按照住房租賃經(jīng)營行業(yè)的特點和規(guī)律進行監(jiān)管。條例的推出，明確了針對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營行為，能進一步規(guī)范和引導市場主體合法經(jīng)營，引導行業(yè)健康發(fā)展。

??“設紅線”

??改革開放四十余年，人口全國流動一直是中國經(jīng)濟繁榮的力量。最近幾年來，流動人口越來越活躍地向一二線核心城市集聚，人們對租房的需求更加日益增長，推動了我國房屋租賃市場尤其是長租公寓行業(yè)快速發(fā)展。

??有數(shù)據(jù)顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃面積達到67.3億平方米，預計2022年租賃面積將達到80.6億平方米。數(shù)字驚人。此外，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。

??有人就有市場，有市場就有商業(yè)，就需要引導和規(guī)范。2016年，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。隨后各大房企陸續(xù)布局長租公寓市場。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家企業(yè)陸續(xù)進軍長租公寓市場。

??毫不例外。新生行業(yè)在快速發(fā)展的同時，也會暴露出一些急需解決的問題。

??2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委和公安部等六部委下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意見指出近年來住房租賃市場秩序混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)問題突出，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會和諧穩(wěn)定。

??黃卉表示，伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴大，市場運行的規(guī)則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導和監(jiān)管。

??記者注意到，此次條例中加強了對住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員的管理。

??條例指出，住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員不得發(fā)布虛假房源信息；隱瞞住房租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段，誘騙或者迫使當事人接受服務；違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務；利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金；克扣或者延遲返還租金押金；泄露或者不當使用客戶信息；以及法律、法規(guī)禁止的其他行為。

??“防暴雷”

??最近兩年，各地長租公寓“暴雷”事件層出不窮，給房東和租客造成了損失。據(jù)中國青年報報道，2019年，53家長租公寓經(jīng)營難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業(yè)被收購，4家拖欠或拒付房租。

??有些長租公寓還以“高租金吸引房東、低租金吸引租客”方式，要求租客一次性支付大量租金，聚攏大筆租金后跑路。

??這次住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的條例中，對上述行為做了相關(guān)的規(guī)定。條例強調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似規(guī)定具有較為積極的意義，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態(tài)度，這也是后續(xù)長租公寓企業(yè)創(chuàng)新的時候需要回避的內(nèi)容。此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓“暴雷”的風險。

??條例中還指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

??針對長租公寓“暴雷”現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，長租公寓機構(gòu)的核心問題是模式本身無法實現(xiàn)很好的盈利，換言之目前長租公寓機構(gòu)的盈利預期和用戶租金的的接受度之間的矛盾依然普遍存在，在此背景下，長期收支倒掛并加之金融產(chǎn)品推動，難免會有“暴雷”現(xiàn)象產(chǎn)生。

??張波認為，長租公寓要達到持續(xù)合理的盈利水平，需從運營的規(guī)模轉(zhuǎn)到長期穩(wěn)定運營的層面，打磨產(chǎn)品，而不是追求房源數(shù)量?！伴L租公寓未來的市場依然很大，但運營方的確需要從長租公寓自身‘產(chǎn)品力’上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，來達到更高的收益水平?！?/p>

??“穩(wěn)租金”

??對租客普遍反映強烈的租金上漲情況，條例中提出“穩(wěn)租金”。

??條例要求，直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

??根據(jù)安居客發(fā)布的《2020年8月份一線城市及新一線城市租房趨勢報告》顯示，8月份，北京平均租金為5026元/月，大興區(qū)租房熱度上升最快，環(huán)比增長23.2%；上海平均租金為3907元/月，各區(qū)租房熱度環(huán)比普遍下滑。除虹口區(qū)出現(xiàn)了10.6%的環(huán)比漲幅以外，其他各區(qū)漲幅均在10%以下；廣州平均租金為2694元/月，其中白云區(qū)環(huán)比漲幅最高，為7.9%。

??嚴躍進表示，此次條例對租金的規(guī)定有三個含義。第一，租金指導制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場的導向，即形成地方“基準租金”的概念；第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息；第三，租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。

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