來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

（作者 孫維維）近日，中國(guó)裁判文書網(wǎng)信息顯示，影星成龍位于北京二環(huán)內(nèi)的兩套豪宅將于9月28日開始被法院拍賣。拍賣標(biāo)的為NAGA上院2號(hào)樓1001室、1002室，建筑面積1217.5平方米，起拍價(jià)7191萬(wàn)元，拍賣網(wǎng)站標(biāo)注的市場(chǎng)價(jià)為1.2億元。

NAGA上院是由御嘉置地有限公司(下稱“御嘉置地”)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處北京二環(huán)簋街北側(cè)，周邊集中了雍和宮、國(guó)子監(jiān)、孔廟等多個(gè)著名的文脈古跡。早在2006年4月，成龍作為NAGA上院代言人，通過(guò)旗下公司中泰國(guó)際集團(tuán)有限公司(下稱“中泰公司”)以總價(jià)3360萬(wàn)元購(gòu)入上述兩套房產(chǎn)，其中，1300萬(wàn)元為購(gòu)房款，2060萬(wàn)元為成龍以經(jīng)紀(jì)公司“JACKIE&WILLIE”授權(quán)其參與御嘉置地NAGA上院代言的費(fèi)用折抵。

如今價(jià)值過(guò)億的豪宅如何淪落到被拍賣的境地？成龍又該如何為自己維權(quán)？

成龍的房子為何被拍賣？

據(jù)媒體報(bào)道，成龍房子被拍賣的原因有二：其一是該房產(chǎn)的開發(fā)商御嘉置地陷入債務(wù)危機(jī)，開發(fā)商涉及債務(wù)糾紛，被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；其二是成龍當(dāng)初利用“代言費(fèi)抵房款”，導(dǎo)致房子遲遲沒(méi)有過(guò)戶，相當(dāng)于兩套房產(chǎn)目前依然在開發(fā)商名下。

成龍用代言費(fèi)抵扣房款的行為合法嗎？其中又暗藏哪些問(wèn)題？

上海大邦律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張黔林告訴第一財(cái)經(jīng)記者，類似成龍這種與開發(fā)商結(jié)算差額的行為在法律上是允許的。

“開發(fā)商應(yīng)付成龍代言費(fèi)，成龍應(yīng)付開發(fā)商房款，雙方互負(fù)到期債務(wù)可以相互抵銷，也就是成龍方面只需向開發(fā)商支付房款和代言費(fèi)的差額1300萬(wàn)元即可。” 張黔林說(shuō)。

但張黔林也提出，從稅收角度而言，成龍公司應(yīng)當(dāng)為所取得的2060萬(wàn)元代言費(fèi)繳納各項(xiàng)稅款。開發(fā)商是按3360萬(wàn)元的銷售價(jià)賣房的，所以也應(yīng)當(dāng)按3360萬(wàn)元、而不是差額1300萬(wàn)元繳納各項(xiàng)稅款，如未繳足需補(bǔ)足。相應(yīng)的，房屋的合同成交價(jià)應(yīng)當(dāng)是3360萬(wàn)元，而不應(yīng)當(dāng)是1300萬(wàn)元。如過(guò)戶交易，契稅等稅費(fèi)也應(yīng)當(dāng)按3360萬(wàn)元來(lái)繳納。

成龍為何長(zhǎng)達(dá)14年不辦理房產(chǎn)證？原因可能就在于房屋合同成交價(jià)并非按照3360萬(wàn)元的價(jià)格。

中國(guó)裁判文書網(wǎng)公布的案件詳情顯示，中泰公司解釋原因?yàn)椋骸胺慨a(chǎn)查封前成龍及其助理一直要求辦理產(chǎn)權(quán)證，但沒(méi)有書面的證據(jù)，(御嘉置地老板)李建國(guó)與成龍關(guān)系很好，也一直應(yīng)允，說(shuō)馬上辦。此外，成龍買房用了2060萬(wàn)元的代言費(fèi)抵扣購(gòu)房款，所以購(gòu)房合同約定的單價(jià)低(1萬(wàn)多元/平方米)，小區(qū)內(nèi)還有其他香港明星買房，給別人的是3萬(wàn)多，辦產(chǎn)權(quán)證肯定要信息公開，給成龍這么便宜不合適。成龍的意思是想先解決合同單價(jià)低的問(wèn)題再辦產(chǎn)權(quán)證，李建國(guó)也答應(yīng)解決，但直到查封了也沒(méi)有解決?！?/p>

御嘉置地方面也表示：“成龍要求過(guò)辦證，但辦產(chǎn)權(quán)證要公開購(gòu)房合同的內(nèi)容，中泰公司購(gòu)房合同價(jià)格定的低，成龍想要先解決價(jià)格低的問(wèn)題，也協(xié)商過(guò)怎么解決，但最終沒(méi)有解決，再往后想做網(wǎng)簽也做不了了?！?/p>

成龍兩套房產(chǎn)所在的項(xiàng)目于2004年取得預(yù)售許可，2009年1月6日辦理完大產(chǎn)權(quán)證，后陸續(xù)為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證，大部分業(yè)主在2010~2011年期間辦理完產(chǎn)權(quán)證。

“辦產(chǎn)權(quán)證需要開發(fā)商和業(yè)主憑房屋買賣合同、完稅憑證等資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核同意后再頒發(fā)?！睆埱直硎?。

成龍的房子單價(jià)為1萬(wàn)多元/平方米，明顯低于同小區(qū)其他商品房，遇到這種情況該如何繳稅以及辦理房產(chǎn)證呢？

張黔林表示，根據(jù)稅收征管法規(guī)定，如果稅務(wù)部門認(rèn)為納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，有權(quán)核定應(yīng)納稅額。例如某小區(qū)的成交均價(jià)認(rèn)定為每平方米不低于5萬(wàn)元，而買賣合同約定為每平方米4萬(wàn)元，稅務(wù)部門就有權(quán)按照每平方米5萬(wàn)元征稅。

“有可能成龍的房屋買賣合同約定的成交價(jià)是差額1300萬(wàn)元而不是3360萬(wàn)元，所以判決書才會(huì)出現(xiàn)‘合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)款過(guò)低’的表述。這可能使得稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可，從而不能辦理產(chǎn)權(quán)證?！?張黔林告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

成龍雖然在2007年12月底辦理了入住手續(xù)，其全家也實(shí)際居住在此，但并沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證。張黔林認(rèn)為，這意味著成龍還不是房屋的權(quán)利人，為現(xiàn)在遇到的房子被強(qiáng)制拍賣埋下了伏筆。

“房屋的產(chǎn)權(quán)登記為誰(shuí)，誰(shuí)就是房屋的產(chǎn)權(quán)人，入住只是取得了對(duì)房屋的占有使用，并不表明是產(chǎn)權(quán)人。成龍雖然支付了全部房款而且也占有了房屋，但由于并沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，所以還不是房屋的權(quán)利人。”張黔林說(shuō)。

一波三折的房子

2014年以后，御嘉置地陷入偷稅、債務(wù)等糾紛。御嘉置地公司名稱變更，無(wú)法開購(gòu)房發(fā)票，影響辦證，后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證只能通過(guò)向法院起訴來(lái)協(xié)助執(zhí)行。

根據(jù)公開信息，NAGA上院總共99套房，已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的有91戶左右。

“遇到開發(fā)商違反了合同，沒(méi)有在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，這種情況下業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴，通過(guò)法律訴訟取得生效判決書，再憑判決書可以強(qiáng)制過(guò)戶。” 張黔林表示。

由于御嘉置地的債務(wù)糾紛一直未被妥善解決，法院于2017年12月19日查封其名下NAGA上院的部分房產(chǎn)及車位，其中就包括成龍居住的2套房產(chǎn)及車位。

2019年，中泰公司向北京市第二中級(jí)人民法院提起訴訟，要求停止對(duì)兩套房產(chǎn)及車位的強(qiáng)制執(zhí)行，并得到判決支持。

然而，北京天鴻控股(集團(tuán))有限公司(下稱“天鴻公司”)不服一審判決，于2020年6月向北京市高級(jí)人民法院提起訴訟。二審中，天鴻公司勝訴，法院認(rèn)定“涉案房屋產(chǎn)權(quán)未能于查封之前轉(zhuǎn)移登記至中泰公司名下，系因中泰公司自身原因所致”，因此兩套房產(chǎn)的法拍執(zhí)行將繼續(xù)。

成龍方已經(jīng)支付了全部房款，并簽署過(guò)購(gòu)房合同，只因沒(méi)辦理房產(chǎn)證就要眼睜睜看著自己的房子被拍賣？為何二審?fù)品粚弻徟薪Y(jié)果？

張黔林表示：“由于房屋的產(chǎn)權(quán)登記仍是開發(fā)商，所以法律上講這套房屋的產(chǎn)權(quán)人還是開發(fā)商而不是成龍方面。因此開發(fā)商面臨法律糾紛時(shí)，這套房屋就成為執(zhí)行的標(biāo)的?！?/p>

張黔林認(rèn)為，一審判決認(rèn)為本案符合最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定的四個(gè)條件，因而支持了成龍公司所提的執(zhí)行異議。

四個(gè)條件包括：1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 2.在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；3.已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；4.非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

“上述1~3個(gè)條件，一、二審判決均認(rèn)為符合，但對(duì)第4個(gè)條件認(rèn)識(shí)不同。一審認(rèn)為房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記并非因成龍方面過(guò)錯(cuò)所致，而二審認(rèn)為成龍方面因以代言費(fèi)抵扣部分房款，合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)款過(guò)低，欲先解決價(jià)款低的問(wèn)題再辦證，而拖延至房屋被查封，自身存在過(guò)錯(cuò)。故二審認(rèn)為不符合‘非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記’的條件，因而進(jìn)行了改判?！睆埱纸忉尫Q。

對(duì)于法院的二審判決，成龍?jiān)撊绾螢樽约壕S權(quán)？難道讓這1.2億打水漂？

張黔林表示，二審是終審判決，從民事訴訟程序而言，成龍公司還可以申請(qǐng)?jiān)賹彛暾?qǐng)?jiān)賹彶⒉挥绊懪袥Q的執(zhí)行。另外，房屋被執(zhí)行后，成龍方面可向開發(fā)商起訴，要求開發(fā)商退還房款并賠償各項(xiàng)損失。但開發(fā)商目前也處于被執(zhí)行狀態(tài)，能否順利要回房款是個(gè)未知數(shù)。

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