來源：第一財經(jīng)

（作者 孫維維）近日，中國裁判文書網(wǎng)信息顯示，影星成龍位于北京二環(huán)內(nèi)的兩套豪宅將于9月28日開始被法院拍賣。拍賣標的為NAGA上院2號樓1001室、1002室，建筑面積1217.5平方米，起拍價7191萬元，拍賣網(wǎng)站標注的市場價為1.2億元。

NAGA上院是由御嘉置地有限公司(下稱“御嘉置地”)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，項目地處北京二環(huán)簋街北側(cè)，周邊集中了雍和宮、國子監(jiān)、孔廟等多個著名的文脈古跡。早在2006年4月，成龍作為NAGA上院代言人，通過旗下公司中泰國際集團有限公司(下稱“中泰公司”)以總價3360萬元購入上述兩套房產(chǎn)，其中，1300萬元為購房款，2060萬元為成龍以經(jīng)紀公司“JACKIE&WILLIE”授權其參與御嘉置地NAGA上院代言的費用折抵。

如今價值過億的豪宅如何淪落到被拍賣的境地？成龍又該如何為自己維權？

成龍的房子為何被拍賣？

據(jù)媒體報道，成龍房子被拍賣的原因有二：其一是該房產(chǎn)的開發(fā)商御嘉置地陷入債務危機，開發(fā)商涉及債務糾紛，被申請強制執(zhí)行；其二是成龍當初利用“代言費抵房款”，導致房子遲遲沒有過戶，相當于兩套房產(chǎn)目前依然在開發(fā)商名下。

成龍用代言費抵扣房款的行為合法嗎？其中又暗藏哪些問題？

上海大邦律師事務所高級合伙人張黔林告訴第一財經(jīng)記者，類似成龍這種與開發(fā)商結算差額的行為在法律上是允許的。

“開發(fā)商應付成龍代言費，成龍應付開發(fā)商房款，雙方互負到期債務可以相互抵銷，也就是成龍方面只需向開發(fā)商支付房款和代言費的差額1300萬元即可?！?張黔林說。

但張黔林也提出，從稅收角度而言，成龍公司應當為所取得的2060萬元代言費繳納各項稅款。開發(fā)商是按3360萬元的銷售價賣房的，所以也應當按3360萬元、而不是差額1300萬元繳納各項稅款，如未繳足需補足。相應的，房屋的合同成交價應當是3360萬元，而不應當是1300萬元。如過戶交易，契稅等稅費也應當按3360萬元來繳納。

成龍為何長達14年不辦理房產(chǎn)證？原因可能就在于房屋合同成交價并非按照3360萬元的價格。

中國裁判文書網(wǎng)公布的案件詳情顯示，中泰公司解釋原因為：“房產(chǎn)查封前成龍及其助理一直要求辦理產(chǎn)權證，但沒有書面的證據(jù)，(御嘉置地老板)李建國與成龍關系很好，也一直應允，說馬上辦。此外，成龍買房用了2060萬元的代言費抵扣購房款，所以購房合同約定的單價低(1萬多元/平方米)，小區(qū)內(nèi)還有其他香港明星買房，給別人的是3萬多，辦產(chǎn)權證肯定要信息公開，給成龍這么便宜不合適。成龍的意思是想先解決合同單價低的問題再辦產(chǎn)權證，李建國也答應解決，但直到查封了也沒有解決。”

御嘉置地方面也表示：“成龍要求過辦證，但辦產(chǎn)權證要公開購房合同的內(nèi)容，中泰公司購房合同價格定的低，成龍想要先解決價格低的問題，也協(xié)商過怎么解決，但最終沒有解決，再往后想做網(wǎng)簽也做不了了?！?/p>

成龍兩套房產(chǎn)所在的項目于2004年取得預售許可，2009年1月6日辦理完大產(chǎn)權證，后陸續(xù)為購房人辦理產(chǎn)權證，大部分業(yè)主在2010~2011年期間辦理完產(chǎn)權證。

“辦產(chǎn)權證需要開發(fā)商和業(yè)主憑房屋買賣合同、完稅憑證等資料向不動產(chǎn)登記機關提出申請，經(jīng)登記機關審核同意后再頒發(fā)?！睆埱直硎尽?/p>

成龍的房子單價為1萬多元/平方米，明顯低于同小區(qū)其他商品房，遇到這種情況該如何繳稅以及辦理房產(chǎn)證呢？

張黔林表示，根據(jù)稅收征管法規(guī)定，如果稅務部門認為納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由，有權核定應納稅額。例如某小區(qū)的成交均價認定為每平方米不低于5萬元，而買賣合同約定為每平方米4萬元，稅務部門就有權按照每平方米5萬元征稅。

“有可能成龍的房屋買賣合同約定的成交價是差額1300萬元而不是3360萬元，所以判決書才會出現(xiàn)‘合同約定的購房價款過低’的表述。這可能使得稅務機關不予認可，從而不能辦理產(chǎn)權證?！?張黔林告訴第一財經(jīng)記者。

成龍雖然在2007年12月底辦理了入住手續(xù)，其全家也實際居住在此，但并沒有辦理產(chǎn)權證。張黔林認為，這意味著成龍還不是房屋的權利人，為現(xiàn)在遇到的房子被強制拍賣埋下了伏筆。

“房屋的產(chǎn)權登記為誰，誰就是房屋的產(chǎn)權人，入住只是取得了對房屋的占有使用，并不表明是產(chǎn)權人。成龍雖然支付了全部房款而且也占有了房屋，但由于并沒有取得產(chǎn)權證，所以還不是房屋的權利人?！睆埱终f。

一波三折的房子

2014年以后，御嘉置地陷入偷稅、債務等糾紛。御嘉置地公司名稱變更，無法開購房發(fā)票，影響辦證，后續(xù)辦理產(chǎn)權證只能通過向法院起訴來協(xié)助執(zhí)行。

根據(jù)公開信息，NAGA上院總共99套房，已經(jīng)辦理產(chǎn)權證的有91戶左右。

“遇到開發(fā)商違反了合同，沒有在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權證，這種情況下業(yè)主應當及時起訴，通過法律訴訟取得生效判決書，再憑判決書可以強制過戶?！?張黔林表示。

由于御嘉置地的債務糾紛一直未被妥善解決，法院于2017年12月19日查封其名下NAGA上院的部分房產(chǎn)及車位，其中就包括成龍居住的2套房產(chǎn)及車位。

2019年，中泰公司向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產(chǎn)及車位的強制執(zhí)行，并得到判決支持。

然而，北京天鴻控股(集團)有限公司(下稱“天鴻公司”)不服一審判決，于2020年6月向北京市高級人民法院提起訴訟。二審中，天鴻公司勝訴，法院認定“涉案房屋產(chǎn)權未能于查封之前轉(zhuǎn)移登記至中泰公司名下，系因中泰公司自身原因所致”，因此兩套房產(chǎn)的法拍執(zhí)行將繼續(xù)。

成龍方已經(jīng)支付了全部房款，并簽署過購房合同，只因沒辦理房產(chǎn)證就要眼睜睜看著自己的房子被拍賣？為何二審推翻一審審判結果？

張黔林表示：“由于房屋的產(chǎn)權登記仍是開發(fā)商，所以法律上講這套房屋的產(chǎn)權人還是開發(fā)商而不是成龍方面。因此開發(fā)商面臨法律糾紛時，這套房屋就成為執(zhí)行的標的?！?/p>

張黔林認為，一審判決認為本案符合最高院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定的四個條件，因而支持了成龍公司所提的執(zhí)行異議。

四個條件包括：1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 2.在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；3.已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

“上述1~3個條件，一、二審判決均認為符合，但對第4個條件認識不同。一審認為房屋未辦理產(chǎn)權登記并非因成龍方面過錯所致，而二審認為成龍方面因以代言費抵扣部分房款，合同約定的購房價款過低，欲先解決價款低的問題再辦證，而拖延至房屋被查封，自身存在過錯。故二審認為不符合‘非因買受人自身原因未辦理過戶登記’的條件，因而進行了改判?！睆埱纸忉尫Q。

對于法院的二審判決，成龍該如何為自己維權？難道讓這1.2億打水漂？

張黔林表示，二審是終審判決，從民事訴訟程序而言，成龍公司還可以申請再審，但申請再審并不影響判決的執(zhí)行。另外，房屋被執(zhí)行后，成龍方面可向開發(fā)商起訴，要求開發(fā)商退還房款并賠償各項損失。但開發(fā)商目前也處于被執(zhí)行狀態(tài)，能否順利要回房款是個未知數(shù)。

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