由于房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟、金融的影響巨大，以及關(guān)乎國計民生，一直是經(jīng)濟領(lǐng)域最受關(guān)注的話題之一，決策層也相當(dāng)重視。

日前，住建部、央行等部門在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議消息稱，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

眾所周知，目前中國一二線城市房價普遍偏高，除了確實有一定程度的需求外，由房價上漲預(yù)期帶來的投資性需求推動作用亦不可小覷。今年4月央行發(fā)布了《2019中國城鎮(zhèn)居民家庭負債調(diào)查》，對全國30個省份進行調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率96%，平均每戶家庭擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。

即便如此，今年上半年深圳、杭州等城市房價仍快速上漲，隨著房價嚴重偏離居民收入等基本面，年輕人甚至需要動用“六個錢包”購房。此時，無論從防范金融風(fēng)險還是考量社會公平的角度，通過弱化投資屬性促進房地產(chǎn)平穩(wěn)運行，勢在必行。

部分激進房企高溢價“搶地”形成的預(yù)期，對房地產(chǎn)投資屬性的構(gòu)成作用不小。據(jù)報道，座談會提出的具體規(guī)則為“三道紅線”和四檔分類管理，其中“紅線”均與房企的杠桿率有關(guān)，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，再根據(jù)“踩線”程度限制融資，如對于三項指標(biāo)全部“踩線”的房企，不得增加有息負債。簡言之，之前杠桿使用越多的房企，未來融資越困難。

很明顯，監(jiān)管層主要目的是讓高杠桿房企盡快降低負債規(guī)模和負債率，防止債務(wù)雪球越滾越大時出現(xiàn)經(jīng)營危機、沖擊金融系統(tǒng)安全。而讓房地產(chǎn)去杠桿的另一個原因，則是不斷上漲的房價與激進房企高溢價“搶地”關(guān)系不小。過去幾年，一二線城市“地王”頻現(xiàn)，多地還出現(xiàn)因拍地超限價紅線競價無效。當(dāng)“面粉”貴過“面包”，激發(fā)了居民的購房和投資熱情，“羊群效應(yīng)”下，就出現(xiàn)了近年一二線城市房價畸高的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2019年銷量排名前六的房企就有恒大、融創(chuàng)、綠地“三道紅線”全踩。

事實上，早在2016年底的中央經(jīng)濟工作會議就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。今年7月的房地產(chǎn)工作座談會亦提出，要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

此番房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則一出，將倒逼相關(guān)房企調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、謹慎業(yè)務(wù)布局、降低拿地速率和限制高溢價拿地，從而防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，減弱居民對房地產(chǎn)的投資需求。

除了中央層面外，各地也應(yīng)該因地制宜出臺減弱房地產(chǎn)投資屬性的相關(guān)政策。8月28日深圳市住建局相關(guān)負責(zé)人提出，新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。今年上半年，深圳樓市量價齊升，6月二手住宅市場價格達到69599元每平方米，如果新加坡模式落地，60%的居民不必耗費巨資購置房產(chǎn)，投資屬性將大大減弱，對房地產(chǎn)市場回歸理性大有裨益。

應(yīng)該說，對于房企杠桿偏高、一二線城市房價畸高等現(xiàn)象，務(wù)必通過降低負債率和弱化房地產(chǎn)的投資屬性，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：第一財經(jīng)

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