來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)/董添

受疫情等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨經(jīng)營(yíng)壓力。一些房企調(diào)整組織架構(gòu)，靈活控制銷售節(jié)奏，適應(yīng)行業(yè)變化趨勢(shì)，頭部房企尤其突出。

緊貼市場(chǎng)熱點(diǎn)

2020年以來(lái)，房企組織變革頻現(xiàn)，12家典型房企進(jìn)行了較大的組織變革，既有碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭房企，也有大發(fā)、中駿等快速發(fā)展的企業(yè)。不少房企加大對(duì)城市更新、物業(yè)管理等領(lǐng)域的投入力度。

從房企組織變革的類型看，克而瑞研究中心謝楊春指出，主要分為集團(tuán)總部層面變革、區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)張或收縮變革。集團(tuán)總部層面變革主要以新增或迭代業(yè)務(wù)板塊為主，開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步促進(jìn)銷售。從區(qū)域?qū)用婵?，有的企業(yè)設(shè)立新區(qū)域業(yè)務(wù)部門(mén)，有的企業(yè)則進(jìn)行區(qū)域合并。從目前情況看，集團(tuán)總部層面的變革對(duì)房企影響較大。

從房企近期的動(dòng)作看，集團(tuán)總部層面變革主要圍繞城市更新等政策熱點(diǎn)項(xiàng)目。以雅居樂(lè)為例，公司近期宣布成立城市更新集團(tuán)，聚焦粵港澳大灣區(qū)，深入華北及中原地區(qū)，全力打造城市更新前、中、后端全鏈條運(yùn)營(yíng)服務(wù)。目前其城市更新業(yè)務(wù)已進(jìn)駐全國(guó)10余個(gè)城市，涉及舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚戶區(qū)改造等。

“品牌房企半數(shù)已參與到城市更新領(lǐng)域，合作與收并購(gòu)步伐加速。雖然入局者眾多，但單獨(dú)設(shè)置城市更新集團(tuán)的房企并不多見(jiàn)，多數(shù)房企將其視作地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)板塊進(jìn)行運(yùn)作。雅居樂(lè)單獨(dú)成立一家集團(tuán)，顯示出其對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的重視?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者指出。

在成立城市更新集團(tuán)之前，雅居樂(lè)已深耕這一領(lǐng)域。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年年底，在城市更新業(yè)務(wù)方面，雅居樂(lè)已累計(jì)完成10個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議，5個(gè)項(xiàng)目簽訂了框架協(xié)議，鎖定的土地面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值超過(guò)2000億元，80%以上的貨值分布在粵港澳大灣區(qū)。

“房企進(jìn)入城市更新領(lǐng)域現(xiàn)在的機(jī)會(huì)剛剛好，之前政策方面沒(méi)有這么清晰。城市更新領(lǐng)域才開(kāi)始，機(jī)會(huì)很多。目前大灣區(qū)比較成熟，而其他城市還沒(méi)開(kāi)放，企業(yè)可以選擇戰(zhàn)略性進(jìn)入。有意入局城市更新業(yè)務(wù)的公司，應(yīng)該趕緊組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，可以尋找一些平臺(tái)公司進(jìn)行合作或收購(gòu)?！币焉孀愠鞘懈骂I(lǐng)域項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

克而瑞研究中心指出，房企涉足城市更新領(lǐng)域，拓寬了經(jīng)營(yíng)范圍。同時(shí)，可以輔助企業(yè)新增拿地。尤其是廣州、深圳這樣的城市，核心地塊較少，舊改是企業(yè)獲取核心地塊的重要方式。新增城市更新集團(tuán)，對(duì)雅居樂(lè)在大灣區(qū)的進(jìn)一步深耕有較大作用。

除了城市更新領(lǐng)域，部分企業(yè)優(yōu)化布局和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，新增設(shè)立了區(qū)域集團(tuán)。例如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，5月份成立環(huán)渤海開(kāi)發(fā)事業(yè)部、北京開(kāi)發(fā)事業(yè)部后，7月份成立華西事業(yè)部，聚焦中心城市，輻射周邊城市，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

促銷售 抓回款

梳理發(fā)現(xiàn)，部分房企調(diào)整組織架構(gòu)的首要目的是完成年度銷售目標(biāo)。

以中國(guó)恒大為例，公司主動(dòng)求變，營(yíng)銷策略表現(xiàn)搶眼。一季度疫情影響較嚴(yán)重期間，恒大率先開(kāi)通線上購(gòu)房，實(shí)施優(yōu)惠政策，掀起房企線上銷售浪潮。3月份中國(guó)恒大將恒房通更名恒大寶，抽調(diào)35%的集團(tuán)員工支援，大力增強(qiáng)銷售力度。雙管齊下，恒大操盤(pán)金額、合約銷售金額及累計(jì)銷售回款數(shù)據(jù)均刷新歷史同期紀(jì)錄。

中國(guó)恒大8月4日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約3991.4億元，同比增長(zhǎng)約23.9%；累計(jì)合約銷售面積4401.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約46.6%。

克而瑞研究中心吳嘉茗認(rèn)為，一季度市場(chǎng)受春節(jié)假期和疫情雙重影響，房地產(chǎn)銷售、建設(shè)幾乎停滯。二季度市場(chǎng)熱度回升，銷售表現(xiàn)好于預(yù)期，但上半年整體銷售同比下滑，行業(yè)整體承壓。對(duì)于房企而言，上半年兩三個(gè)月的銷售空白期，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流、抗風(fēng)險(xiǎn)能力帶來(lái)極大考驗(yàn)。增強(qiáng)銷售力度，把握市場(chǎng)窗口期，“促銷售、抓回款”是企業(yè)的主要方向。

值得關(guān)注的是，恒大造車業(yè)務(wù)加緊改革步伐。恒大健康近日公告，其公司名稱由恒大健康變更為恒大汽車。這標(biāo)志著恒大健康主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為新能源汽車，恒大造車邁出堅(jiān)實(shí)一步。作為恒大集團(tuán)發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)，恒大汽車已構(gòu)建覆蓋動(dòng)力電池、動(dòng)力總成、先進(jìn)整車制造、汽車銷售及智慧充電的全產(chǎn)業(yè)鏈。

確?，F(xiàn)金流安全

今年以來(lái)，上市房企現(xiàn)金流整體承壓，精簡(jiǎn)架構(gòu)、降低成本等成為確保房企現(xiàn)金流安全的重要舉措。

有的房企合并區(qū)域市場(chǎng)，聚焦熱點(diǎn)地區(qū)的市場(chǎng)資源。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期大發(fā)、綠地、陽(yáng)光城等企業(yè)均有區(qū)域合并調(diào)整動(dòng)作。區(qū)域合并有助于進(jìn)一步聚焦資源，并對(duì)房企集中銷售、回款，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定有所裨益。

業(yè)內(nèi)人士指出，促銷售、拓業(yè)務(wù)、控成本是上半年組織變革的三大推動(dòng)力。行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，加速分化，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈之下求變。通過(guò)拓展新業(yè)務(wù)、新的區(qū)域占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。同時(shí)，精簡(jiǎn)組織、控制成本進(jìn)行“節(jié)流”。未來(lái)變革將越來(lái)越頻繁，更加靈活的組織架構(gòu)、能力更多元化的穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)將是企業(yè)變革的主要方向。

受疫情等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨經(jīng)營(yíng)壓力。一些房企調(diào)整組織架構(gòu)，靈活控制銷售節(jié)奏，適應(yīng)行業(yè)變化趨勢(shì)，頭部房企尤其突出。

（原標(biāo)題為《房企紛紛大手筆調(diào)整組織架構(gòu)》）

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