18元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)，享受的應(yīng)該是怎么樣的服務(wù)？

但最近，上海市普陀區(qū)某小區(qū)的業(yè)主張華（化名）卻被物業(yè)送上了法庭，理由是欠繳近一年的物業(yè)費(fèi)。

這個(gè)小區(qū)，是朗詩(shī)地產(chǎn)2016年聯(lián)合中信資本做舊樓改造時(shí)的種子項(xiàng)目。

張華很苦惱地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他自打住進(jìn)這個(gè)房子就沒(méi)有省心過(guò)。

“但更讓人不能忍耐的是新風(fēng)系統(tǒng)形同虛設(shè)，家里只有兩扇窗，新風(fēng)不給力，實(shí)在悶得慌，上次讓機(jī)構(gòu)檢測(cè)，二氧化碳還超標(biāo)了?！?/p>

張華說(shuō)，他找了一家有國(guó)家認(rèn)可資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，測(cè)試結(jié)果是“全屋4個(gè)送風(fēng)口，實(shí)測(cè)總風(fēng)量只有46 m3/h”，對(duì)于套內(nèi)面積70平方米以上的戶(hù)型來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)風(fēng)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而且全屋二氧化碳濃度達(dá)1200ppm，即0.12%，明顯高于正常值。

為此，業(yè)主從去年就和物業(yè)溝通，期間維權(quán)了不下4次，最后沒(méi)有等來(lái)問(wèn)題處理，卻等到了法院通知。

朗詩(shī)物業(yè)方面則表示，公司聘請(qǐng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了檢測(cè)，顯示室內(nèi)空氣質(zhì)量合格，并無(wú)二氧化碳超標(biāo)問(wèn)題。

張華告訴記者，去年6月，在業(yè)主們拉橫幅維權(quán)之后，朗詩(shī)方面該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾經(jīng)出面和十幾名業(yè)主代表進(jìn)行過(guò)一輪溝通，但新風(fēng)系統(tǒng)問(wèn)題遲遲沒(méi)有得到解決。此后業(yè)主們開(kāi)始拒繳物業(yè)費(fèi)，朗詩(shī)之后再?zèng)]有出面和業(yè)主溝通，直接狀告了兩名業(yè)主。

朗詩(shī)一直以來(lái)都是以綠色科技住宅為主打賣(mài)點(diǎn)，并以此作為產(chǎn)品溢價(jià)，而這次出問(wèn)題的恰恰是其引以為豪的高科技。

那么這一場(chǎng)糾紛，問(wèn)題出在哪里？

這是朗詩(shī)的一個(gè)商住公寓項(xiàng)目 每經(jīng)記者 吳若凡 攝

二氧化碳疑超標(biāo) 物業(yè)自檢為“合格”

朗詩(shī)的業(yè)主和物業(yè)的糾紛不少，而最為集中的矛盾點(diǎn)則是新風(fēng)系統(tǒng)的問(wèn)題。在業(yè)主張華家中，記者留意到，98平方米的家中有4個(gè)送風(fēng)口，均在地面，出風(fēng)的感覺(jué)的確非常微弱，幾乎沒(méi)有太多風(fēng)動(dòng)跡象。

“做檢測(cè)的專(zhuān)業(yè)人員曾建議，在窗戶(hù)上裝一個(gè)換氣扇以達(dá)到交換空氣的目的。與其用這樣原始的方式，還不如直接把新風(fēng)系統(tǒng)拆了?！睆埲A不由得苦笑。

根據(jù)住建部《住宅新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T440-2018）要求，新風(fēng)系統(tǒng)的排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)滿(mǎn)足新風(fēng)量要求，當(dāng)采用機(jī)械排風(fēng)、機(jī)械送風(fēng)的系統(tǒng)形式時(shí)，排風(fēng)量應(yīng)為新風(fēng)量的80%～90%。同時(shí)，新風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)新風(fēng)量應(yīng)取換氣次數(shù)計(jì)算的最小設(shè)計(jì)新風(fēng)量和按臥室與起居室計(jì)算的新風(fēng)量之和的較大值。

而根據(jù)《GB50736-2012民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》新風(fēng)量規(guī)定室內(nèi)每人每時(shí)所需新風(fēng)量應(yīng)不小于30立方米。

以安裝新風(fēng)系統(tǒng)面積90平方米、層高2.8米的三口之家住宅為例，每人30m3/h的最小新風(fēng)量，那么3人所需要的總新風(fēng)量應(yīng)為最小新風(fēng)量×人數(shù)=30×3=90m3/h。

但實(shí)際測(cè)量結(jié)果是，張華家中只有46m3/h的總風(fēng)量，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于正常值。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在張華屋內(nèi)采訪的不到一小時(shí)時(shí)間里，也有憋悶和惡心的感受。

對(duì)于室內(nèi)二氧化碳，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，必須控制在1000ppm以下，當(dāng)空氣中二氧化碳濃度達(dá)到1000~2000ppm時(shí)，會(huì)有昏昏欲睡的感覺(jué)，當(dāng)室內(nèi)濃度達(dá)到2000ppm時(shí)，人體就會(huì)感到頭暈不適。

根據(jù)張華聘請(qǐng)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果，全屋二氧化碳濃度達(dá)1200ppm，高于正常值。

以一間30平方米臥室為例，如果有4個(gè)人活動(dòng)，二氧化碳濃度會(huì)瞬間達(dá)到1000ppm。這意味著，緊閉門(mén)窗超過(guò)1個(gè)小時(shí)，室內(nèi)二氧化碳濃度就會(huì)超標(biāo)。如果在這樣的環(huán)境中睡一宿，極可能因?yàn)槿毖鯉?lái)安全隱患。

專(zhuān)業(yè)人士建議張華換一個(gè)風(fēng)量在120m3/h的新風(fēng)機(jī)，能夠有效緩解室內(nèi)二氧化碳的濃度。

隨后，記者以業(yè)主朋友的身份和張華一道去到物業(yè)方面，物業(yè)公司王經(jīng)理向記者出示了一份檢測(cè)報(bào)告，結(jié)果是并無(wú)二氧化碳超標(biāo)的情況。

而對(duì)于張華單方面找的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，物業(yè)則并沒(méi)有給出明確答復(fù)，沒(méi)有認(rèn)，也沒(méi)有不認(rèn)。

王經(jīng)理說(shuō)，他們自己也聘請(qǐng)了“長(zhǎng)興朗誠(chéng)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)有限公司”做檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果顯示，新風(fēng)系統(tǒng)和室內(nèi)空氣質(zhì)量一切正常。

不過(guò)工商登記資料顯示，這家公司的股東方是朗綠科技建筑有限公司，實(shí)控人是朗詩(shī)地產(chǎn)董事長(zhǎng)田明。也即，朗詩(shī)找的是自家的檢測(cè)公司。

對(duì)此，業(yè)主表示，“物業(yè)檢測(cè)的那一家，業(yè)主是他們員工。反正這次檢測(cè)，我們業(yè)主不能接受。”

張華告訴記者，半個(gè)月后雙方將對(duì)訴法庭，到時(shí)候一定會(huì)請(qǐng)法院安排一家第三方檢測(cè)公司，把真相擺出來(lái)。

拒繳物業(yè)費(fèi) 業(yè)主收到法院調(diào)解函

互不認(rèn)可的檢測(cè)結(jié)果使得一切暫停下來(lái)，新風(fēng)系統(tǒng)是否出問(wèn)題也得不到進(jìn)一步驗(yàn)證。

記者從專(zhuān)業(yè)人士了解到，新風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)設(shè)計(jì)主要有兩種，一種是地送風(fēng)模式，一種是頂送風(fēng)模式。

朗詩(shī)的科技住宅“24H全置換新風(fēng)系統(tǒng)”就是采用的地送風(fēng)模式，下送上排的換風(fēng)方式。

也就是利用熱壓原理，從位于客廳、臥室地面的送風(fēng)口將新空氣送入室內(nèi)，在室內(nèi)微正壓環(huán)境下，風(fēng)會(huì)像泉水一樣源源不斷地將“熱空氣、舊空氣”推升到房間頂部，隨其他廢氣通過(guò)廚房和衛(wèi)生間的排風(fēng)管道排出。

如果出現(xiàn)問(wèn)題，則可能是兩個(gè)方面原因。

一是送風(fēng)，送風(fēng)機(jī)組將室外的新鮮空氣由過(guò)濾和凈化系統(tǒng)，再將新風(fēng)由獨(dú)立的管道送到每戶(hù)家中，送風(fēng)機(jī)出現(xiàn)問(wèn)題，則可能風(fēng)量不足；過(guò)濾系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致送風(fēng)不凈。

二是排氣。當(dāng)前不少新風(fēng)系統(tǒng)都采用“獨(dú)立雙通道設(shè)計(jì)”，送風(fēng)管道和排風(fēng)管道是獨(dú)立的，不交叉，也不存在新風(fēng)與回風(fēng)混合送回室內(nèi)導(dǎo)致交叉污染的情況。但如果新風(fēng)系統(tǒng)是單向流、非獨(dú)立雙通道設(shè)計(jì)，則可能影響風(fēng)量和空氣質(zhì)量。

對(duì)于該棟樓新風(fēng)系統(tǒng)是否存在機(jī)械問(wèn)題，朗詩(shī)物業(yè)方面表示，新風(fēng)系統(tǒng)是確認(rèn)完全打開(kāi)了在工作，但這個(gè)樓不是朗詩(shī)建的，需要在原來(lái)架構(gòu)上進(jìn)行改造，確實(shí)存在一些先天條件制約。

物業(yè)還強(qiáng)調(diào)，公司也很關(guān)注這件事，聯(lián)動(dòng)了很多部門(mén)，也去找了當(dāng)時(shí)的建設(shè)方。

不過(guò)，類(lèi)似的話，張華和眾多業(yè)主們已經(jīng)聽(tīng)了一年多，期間業(yè)主們還專(zhuān)門(mén)寫(xiě)了一份《致朗詩(shī)田明的信》，其中提到，“從去年10月開(kāi)始至今已經(jīng)8個(gè)多月過(guò)去了，貴司始終無(wú)法就我們業(yè)主提出的問(wèn)題給出一個(gè)決定性的答復(fù)?！?/p>

也由此，多戶(hù)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，這一拖就是近一年，物業(yè)費(fèi)累計(jì)到大概2萬(wàn)元/戶(hù)，并非小數(shù)目。

張華也很無(wú)奈，他告訴記者，當(dāng)初選擇這里的房子，其實(shí)是有顧慮的。這里是公寓住宅，自身設(shè)計(jì)有一定缺陷，首先不是南北通透，房屋自然通風(fēng)條件不好。同時(shí)因?yàn)榉课輼?gòu)造的關(guān)系，窗戶(hù)無(wú)法完全打開(kāi)，室內(nèi)空氣更不流通。但因?yàn)檎f(shuō)房子有新風(fēng)系統(tǒng)，而且朗詩(shī)的品牌主打就是高科技，新風(fēng)系統(tǒng)也很有名，公寓本身的性?xún)r(jià)比也很高，所以買(mǎi)了。

“誰(shuí)想到，綠色朗詩(shī)的新風(fēng)系統(tǒng)居然不綠，一點(diǎn)感覺(jué)都沒(méi)有。在家里經(jīng)常睡不醒，特別累。但更累的是，居然沒(méi)有人出面處理問(wèn)題，這一次一出來(lái)，就是把我們告了?！?/p>

張華說(shuō)，這也是事實(shí)。但每個(gè)月18元/平方米的物業(yè)費(fèi)，不是宣傳的‘管家式服務(wù)’就算了，基本居住保障都沒(méi)有，我們憑什么繳？”張華說(shuō)起來(lái)很憤懣。

王經(jīng)理則直言，18元/平方米的物業(yè)費(fèi)，在物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度其實(shí)并不高，物業(yè)管理到處都要用錢(qián)。而且現(xiàn)在這個(gè)局面物業(yè)公司也不想，但如果業(yè)主遲遲不繳物業(yè)費(fèi)，那最終的結(jié)果是朗詩(shī)物業(yè)可能撤場(chǎng)。撤場(chǎng)之后，接下來(lái)也不能保證其他物業(yè)公司就能提供同樣的服務(wù)質(zhì)量。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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