觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 7月中上旬，南京正值雨季，斷斷續(xù)續(xù)下著些雨，時(shí)而小雨，時(shí)而中雨，溫度卻保持在24至33度之間。比天氣更熱的，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

7月15日上午，南京迎來(lái)本月的第三場(chǎng)土拍，也是“雙限”之后的第二場(chǎng)土拍。這一天有9宗地塊集中競(jìng)價(jià)入市，編號(hào)為NO.2020G36至NO.2020G44（下稱：36號(hào)至44號(hào)），其中鼓樓區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、浦口區(qū)各1宗，棲霞區(qū)2宗，江寧區(qū)4宗，總出讓面積47.9萬(wàn)㎡，總建筑面積100.3萬(wàn)㎡，總起價(jià)129.5億元。

這次土拍中，9宗地塊共吸引了超過(guò)30家房企參與競(jìng)價(jià)，包括碧桂園、保利、德信、弘陽(yáng)、華發(fā)、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地、美的置業(yè)、新城、中海、濱江等。

可以發(fā)現(xiàn)，參與競(jìng)價(jià)的房企中，不僅包括了弘陽(yáng)、新城等長(zhǎng)時(shí)間深耕南京的房企，亦有中海、佳兆業(yè)等近幾年入局的“新人”。

最終，在30多家房企的“混戰(zhàn)”中，寶龍&旭輝聯(lián)合體、佳兆業(yè)、融信、弘陽(yáng)、德信、中海、新城8家房企取得“勝果”，9宗地塊總成交價(jià)達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價(jià)。

溫度冷轉(zhuǎn)熱

毫無(wú)疑問(wèn)，這又是一場(chǎng)起價(jià)就已經(jīng)超百億元的土拍。184.34億元、135.2億元、148.5億元......人們似乎對(duì)南京7月份的超百億土拍已經(jīng)司空見(jiàn)慣。

事實(shí)上，跟隨著北京、深圳、長(zhǎng)沙、湖州、杭州、蘇州等城市的步伐，南京于6月5日也加入到了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”土拍規(guī)則的陣營(yíng)中。

彼時(shí)，南京自然市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2020年寧出第07號(hào)出讓公告，涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競(jìng)拍。這8幅地塊均設(shè)有毛坯房銷售限價(jià)，即最高售價(jià)不得超過(guò)毛坯房限價(jià)的110%，成為南京首批“雙限”地塊。

于是，在7月3日最后一場(chǎng)“非雙限”土拍中，新規(guī)的降溫效果立竿見(jiàn)影。當(dāng)日集中出讓的7宗地塊中均以底價(jià)成交，總成交價(jià)184.34億元，總出讓面積53萬(wàn)㎡。

但來(lái)到7月10日，首場(chǎng)“雙限”新規(guī)土拍下，土地市場(chǎng)反而開(kāi)始升溫，該次集中出讓7宗地塊，總出讓面積38.2萬(wàn)㎡，總起價(jià)116億元，總成交價(jià)135.2億元，其中5宗地塊達(dá)到上限價(jià)。

而在本次土拍中，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情依然不減，9宗地塊成交總價(jià)達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價(jià)。

值得一提的是，7月15日原定有10宗地塊入市競(jìng)價(jià)，總起價(jià)達(dá)到132.3億元。但在土拍前一天，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，NO.2020G45地塊因故終止出讓，這宗地為六合區(qū)“雙限”后推出的首幅宅地，起價(jià)2.8億元，出讓面積3.21萬(wàn)㎡，毛坯限價(jià)15600元/㎡。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商積極拿地的情況，南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛指出，南京前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都不錯(cuò)，人口也在持續(xù)增長(zhǎng)，而且南京是一個(gè)地少人多的城市，與杭州相比，這個(gè)城市面積少了1萬(wàn)多平方公里，但兩個(gè)城市的人口都在一千多萬(wàn)，這種人口密度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較好的支撐。

“雖然很多地塊都需要配建人才住房，住宅毛坯售價(jià)有限制，但開(kāi)發(fā)商能夠按照自己的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本和管理能力，加之前期的測(cè)算，他們還是比較愿意積極拿地?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)道。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，7月份南京三場(chǎng)土拍攬金已經(jīng)達(dá)到468.04億元，而在上半年的土拍中，南京總收金僅為760億元。不到一月的時(shí)間，南京土地出讓金額就已超過(guò)上半年總出讓金額的六成，達(dá)61.58%。

對(duì)于南京下半年“瘋狂賣地”模式，尹霄飛認(rèn)為，上半年受疫情的影響，大部分地塊推介節(jié)奏都集中在下半年，顯示比較緊湊。加上也到南京開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)土地的時(shí)機(jī)，各大房企也都在積極搶地。

事實(shí)上，這三次集中推介的基本上是開(kāi)發(fā)商比較青睞的一些地塊。另一位知情人士表示，“其實(shí)南京也有停止出讓的地塊，在上半年的時(shí)候，有幾個(gè)區(qū)召開(kāi)過(guò)土地相關(guān)的推介會(huì)，與開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行前期的討論。如果是沒(méi)有意向地塊基本上就停拍了，如果有意向的，就會(huì)看到像今天這樣比較火熱的情況?！?/p>

“新人”佳兆業(yè)、中海

回到本次土拍拿地房企身上。

成交的9宗地塊中，除了寶龍&旭輝聯(lián)合體以底價(jià)12.6億元競(jìng)得37號(hào)地塊、新城控股(601155,股吧)以底價(jià)22億元拿下43號(hào)和44號(hào)地塊之外，其余6宗地塊基本上都遭到了房企們的激烈爭(zhēng)搶。

具體而言，36號(hào)地塊開(kāi)拍8分鐘達(dá)到上限價(jià)，38號(hào)地塊開(kāi)拍26分鐘達(dá)到上限價(jià)，39號(hào)地塊開(kāi)拍2分鐘達(dá)到上限價(jià)，40號(hào)地塊開(kāi)拍34分鐘達(dá)到上限價(jià)，42號(hào)地塊開(kāi)拍12分鐘達(dá)到上限價(jià)，而41號(hào)地塊則開(kāi)拍1小時(shí)才達(dá)到上限價(jià)。由此可見(jiàn)爭(zhēng)搶程度之激烈。

關(guān)于這次土拍的情況，尹霄飛總結(jié)道，因?yàn)橛昊ㄅ_(tái)區(qū)地塊和江寧兩宗地塊離主城區(qū)比較偏遠(yuǎn)，所以受到關(guān)注比較少。還有一個(gè)特點(diǎn)是這次拿地的基本是民營(yíng)企業(yè)，這也說(shuō)明現(xiàn)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商無(wú)論是資金周轉(zhuǎn)方面，還是對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，都比較看好南京市場(chǎng)。

在6宗拍出上限價(jià)的地塊中，36號(hào)地塊雖然不是這次土拍中最高成交價(jià)，但因?yàn)樗挥诶铣菂^(qū)鼓樓區(qū)，加之這個(gè)區(qū)域一手房源稀缺、配套設(shè)施成熟，所以吸引了18家房企的爭(zhēng)搶。

正因?yàn)樯厦婺切├靡蛩?，佳兆業(yè)在這次土拍中也顯得異常積極。

36號(hào)宗地塊開(kāi)拍40秒后就獲得7輪報(bào)價(jià)、報(bào)21.1億元，1分半鐘后獲14輪報(bào)價(jià)、報(bào)21.8億元，2分半中后獲26輪報(bào)價(jià)、報(bào)23億元，8分鐘后獲42輪報(bào)價(jià)觸達(dá)上限價(jià)報(bào)24.6億元、樓面價(jià)28109元/㎡......到達(dá)上限價(jià)后這種激烈爭(zhēng)搶還在持續(xù)著，直到成交前兩輪。

最終，經(jīng)83輪競(jìng)價(jià)，佳兆業(yè)以24.6億元競(jìng)得36號(hào)地塊，樓面價(jià)28109元/㎡，溢價(jià)率20%，競(jìng)配人才房8200㎡。

作為南京市場(chǎng)的“新人”，佳兆業(yè)在這里布局的項(xiàng)目少之又少，目前僅斥資71.77億元落子四個(gè)項(xiàng)目，總占地面積僅有27.66萬(wàn)㎡，計(jì)容面積為56.21萬(wàn)㎡。其中2019年，南京收購(gòu)的兩宗地塊占到新增土儲(chǔ)的4.79%。

在目前這種土儲(chǔ)情況下，佳兆業(yè)積極搶入南京也變得理所到然。這也是其首次進(jìn)入老城區(qū)鼓樓區(qū)。

只不過(guò)，如此高溢價(jià)搶地也削弱佳兆業(yè)未來(lái)的收益空間。而一位不愿透露姓名的人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“佳兆業(yè)主要在南京地太少了，而且之前拿的地（價(jià)格）也不低?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，另一位“新人”中海在這場(chǎng)土拍中同樣有著積極的“表現(xiàn)”。因?yàn)?2號(hào)地塊也有著利好的因素，這宗地位于高端住宅片區(qū)，且配套設(shè)施方面靠近江寧大學(xué)城和規(guī)劃文旅產(chǎn)業(yè)。

42號(hào)地塊開(kāi)拍12分鐘后就觸達(dá)限價(jià)21.9億元，樓面價(jià)報(bào)18286元/㎡，溢價(jià)率為20.33%。最終，經(jīng)過(guò)56輪競(jìng)價(jià)，中海以上限價(jià)21.9億元競(jìng)得該宗地塊，樓面價(jià)18286元/㎡，溢價(jià)率20.33%，競(jìng)配人才房面積3600㎡。

對(duì)于目前十分“渴望”優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的中海來(lái)說(shuō) ，這宗地塊無(wú)疑可以彌補(bǔ)其在拿地不達(dá)預(yù)期的“空缺”。2020年，中海拿地權(quán)益預(yù)算為1400億元。而在上半年，其收購(gòu)的土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約562.33萬(wàn)㎡，對(duì)應(yīng)的土地出讓金約522.82億元，僅達(dá)到全年預(yù)算的37.34%。

不過(guò)，剛進(jìn)下半年南京就已經(jīng)出讓高達(dá)468.04億元的土地，未來(lái)或許還有更多機(jī)會(huì)等著他們。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

相關(guān)知識(shí)

解局 | 混戰(zhàn)金陵城
一座南京城 8個(gè)孔雀城|千年金陵,打造一城繁華
長(zhǎng)興【恒大金陵悅府】聽(tīng)說(shuō)火到不行,【原創(chuàng)】
長(zhǎng)興【恒大金陵悅府】周邊規(guī)劃詳情!【今日樓市】
長(zhǎng)興【恒大金陵悅府】售樓部位置-學(xué)區(qū)-交通【今日頭條】
解局者萬(wàn)科：一筆風(fēng)險(xiǎn)可控的交易
長(zhǎng)興【恒大金陵悅府】樓盤介紹_地址_電話最新價(jià)格!
湖州長(zhǎng)興恒大金陵悅府聽(tīng)說(shuō)火到不行,開(kāi)盤價(jià)格!
長(zhǎng)興【恒大金陵悅府】震撼登場(chǎng)!火爆直擊樓盤現(xiàn)場(chǎng)!圖文解析!
湖州長(zhǎng)興恒大金陵悅府在售戶型、面積、價(jià)格詳情!【今日樓市】