百?gòu)?qiáng)房企3月銷(xiāo)售額環(huán)比大增136%，樓市要回暖了？

據(jù)克而瑞研究中心近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企在3月份單月的銷(xiāo)售額同比下降17%，同比降幅較2月份有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄。3月份單月銷(xiāo)售額達(dá)到200億元以上的房地產(chǎn)公司有11家。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，3月份TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額7690億元，與2月份相比，業(yè)績(jī)環(huán)比大幅增長(zhǎng)136.2%。

也就是說(shuō)，雖然同比仍然不是十分理想，仍有兩位數(shù)的下降。但是，環(huán)比卻出現(xiàn)了三位數(shù)的增長(zhǎng)。這固然有基數(shù)的關(guān)系，去年同期的基數(shù)相對(duì)較高，今年2月份因受疫情影響，基數(shù)較低。但是，在疫情警鐘尚未解除的情況下，能夠出現(xiàn)環(huán)比136%的三位數(shù)增長(zhǎng)，還是有點(diǎn)意想不到的。因此，也就難免讓人產(chǎn)生市場(chǎng)回暖的感覺(jué)，更有人在問(wèn)，這會(huì)不會(huì)又出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象呢？

客觀地講，如果因?yàn)?月份的房產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)了一定反彈，特別是與2月份比有很大幅度增長(zhǎng)，就認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)回暖了，顯然是理由不夠充足的，也是缺乏足夠依據(jù)的。判斷市場(chǎng)是否回暖，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最少也要三個(gè)月時(shí)間。即便出現(xiàn)三個(gè)月時(shí)間的持續(xù)回暖，如果房?jī)r(jià)也緊跟上漲了，也會(huì)觸動(dòng)調(diào)控的神經(jīng)，會(huì)引發(fā)管理層的密切關(guān)注，從而加大調(diào)控力度，確保房?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯上漲。因?yàn)椋还艹霈F(xiàn)什么情況，“房住不炒”的定位是不能變的，也是不會(huì)變的。

而從實(shí)際情況來(lái)看，由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了比較大的影響。尤其是全球疫情的爆發(fā)，更給國(guó)內(nèi)企業(yè)造成了直接和間接影響。因此，給居民就業(yè)和收入增長(zhǎng)也帶來(lái)了不小的沖擊，居民的購(gòu)房預(yù)期并不是太好。很多原本想在春節(jié)期間考慮購(gòu)房或者二三季度購(gòu)房的居民，也會(huì)因?yàn)橐咔閷?duì)經(jīng)濟(jì)的影響，放緩購(gòu)房步伐或暫時(shí)放棄購(gòu)房，待疫情完全過(guò)后再考慮購(gòu)房。因此，二、三季度的市場(chǎng)形勢(shì)都不會(huì)太好。特別是二季度，很有可能還達(dá)不到3月份的效果。要知道，3月份開(kāi)發(fā)企業(yè)都采取了網(wǎng)上促銷(xiāo)的手段，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了降價(jià)幅度很大的促銷(xiāo)。如果要想繼續(xù)吸引居民購(gòu)房，如果沒(méi)有更大力度的促銷(xiāo)手段，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房的熱情也不會(huì)很高，交易情況不容樂(lè)觀。

也許正是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)前景不是很樂(lè)觀，對(duì)居民購(gòu)房預(yù)期不是太看好，開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地方面的熱情也沒(méi)有激發(fā)出來(lái)，更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是采取了等待觀望的方式。特別是百?gòu)?qiáng)房企，集中在一、二線(xiàn)城市拿地的比較多。數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額下降23%，超過(guò)半數(shù)房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤(rùn)、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷(xiāo)售TOP51-TOP100的企業(yè)，平均降幅接近四成。

開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么拿地?zé)崆椴桓?，最主要的原因，也是因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，交易量不夠，企業(yè)回籠資金效果不佳，擔(dān)心拿地之后企業(yè)現(xiàn)金流縮減。一旦市場(chǎng)持續(xù)低迷，就有可能造成企業(yè)資金鏈緊繃，甚至斷裂。在這樣的情況下，只能小心駛得萬(wàn)年船，把拿地的沖動(dòng)壓一壓，看下一步市場(chǎng)的變化再說(shuō)。

顯然，這就陷入了惡性循環(huán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)越不敢拿地、市場(chǎng)土地交易量越少，整個(gè)市場(chǎng)的活力就越不夠，對(duì)購(gòu)房者傳遞的信號(hào)，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)受不了了，快要降價(jià)了。那么，中國(guó)購(gòu)房者的“追漲不追落”心理就會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，等待觀望的情緒也越來(lái)越濃，導(dǎo)致市場(chǎng)更加低迷，開(kāi)發(fā)商拿地的動(dòng)力也愈發(fā)減弱。

值得注意的是，從目前開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的實(shí)際情況來(lái)看，即便那些拿地?cái)?shù)量較多的企業(yè)，也似乎與前幾年拿地的目的性不太一樣。前幾年是擔(dān)心好地被別的開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走，有一種“搶”的心態(tài)。而現(xiàn)在，主要是“補(bǔ)”，亦即在手中的地比較少的地區(qū)，特別是一、二線(xiàn)城市，補(bǔ)充一些土地，避免手中的土地開(kāi)發(fā)完之后，出現(xiàn)斷檔。因此，內(nèi)在動(dòng)力是不太一樣的，對(duì)土地價(jià)格的計(jì)較度也要明顯高于前些年。

所以，從總體上講，開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部管理上呈現(xiàn)了兩種完全不同的態(tài)度。一種態(tài)度是，對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售用“搶”的方式，能夠搶賣(mài)一批房產(chǎn)，以用于回籠資金所需，用于補(bǔ)充現(xiàn)金流所需，主動(dòng)性很強(qiáng)、積極性也很高，眼下最差的就是讓利的內(nèi)在動(dòng)力；一種態(tài)度是，對(duì)市場(chǎng)拿地用“補(bǔ)”的方式，能夠適當(dāng)補(bǔ)一點(diǎn)，就補(bǔ)一點(diǎn)，沒(méi)有好的地塊，也不勉強(qiáng)，且必須價(jià)格上能夠接受得了，能省點(diǎn)就省點(diǎn)，決不浪費(fèi)。正是在這樣的心態(tài)下，市場(chǎng)要想回暖，難度很大。而購(gòu)房者需要的，就兩個(gè)字——降價(jià)。

來(lái)源：鎮(zhèn)江譚浩俊

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