【獨家視頻】北京供地計劃——朝陽東壩宅地實拍與詳解

來源：智能家居時間：2020-06-08 16:35

東壩，北京樓市試驗田，在住宅密集的東壩，回遷房、經(jīng)適房、兩限房、商改住、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、純商品住宅，從最早的首開常青藤、福潤四季、到利錦府、恒大華府、麗灣家園、再到首開龍湖天璞、和光塵樾，各種類型的住宅應(yīng)有盡有，房價也從每平方米3萬飛速上升到7，8萬的水平，這一切均發(fā)生在東壩南區(qū)，從今年開始東壩北區(qū)大片戰(zhàn)略留白土地開始進入土地市場，今天為大家介紹的是一宗回爐地塊東壩鄉(xiāng)東風村1104-612地塊。

圖片來源：中指地主（點擊查看大圖）

中指地主線上看地分析：

1地塊基本屬性

地塊的基本屬性，各位都能在中指地主中查到（聯(lián)系中指投拓助理（CIA-toutuo）可免費申請試用），這里就不一一贅述，主要想說幾點：①地塊內(nèi)部較為平坦，利于施工建設(shè)；②地塊80%以上面積都是松樹，但是沒有名貴樹種，交少量補償費用即可；③地塊內(nèi)部無任何建筑物；④地塊需配建商業(yè)設(shè)施，在商改住叫停后，且疫情后遺癥對商辦去化更是雪上加霜，這點值得各房企思考。

（圖為地塊內(nèi)部實景拍攝）

2地塊周邊配套

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地塊周邊3km內(nèi)，配套設(shè)施較為薄弱。地塊位于東壩學區(qū)內(nèi)，有2所普通學校，7所中學，包括：北京愛迪國際學校、東北師大附屬中學（朝陽學校）、北京市樓梓莊中學等，教育資源相比其他配套設(shè)施較為突出。醫(yī)院有2座：分別是北京市朝陽區(qū)第二醫(yī)院（東壩院區(qū)）和弘和婦產(chǎn)醫(yī)院，兩家醫(yī)院規(guī)模較小，隨著該板塊人口密度逐漸加大，很難滿足人們對于醫(yī)療條件的訴求。地塊5km半徑內(nèi)有斯普瑞斯奧特萊斯，通過筆者走訪發(fā)現(xiàn)像Lanecrawford連卡佛、Joyce喬伊斯、Dolce & Gabbana杜嘉班納、Cerruti 1881切瑞蒂、博士蛙等一些在其他奧萊中并不常見的品牌均被引進斯普瑞斯奧萊，可以滿足周邊客群各種各樣的購物需求，除此之外還有金隅嘉品Mall、恒大城市廣場（建設(shè)中）等多座大型購物中心。公園包括：東壩郊野公園、康心體育樂園、北京藍調(diào)莊園等。

（圖為東北師大附屬中學實景拍攝）3周邊競品

圖片來源：中指地主

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該地塊周邊競品繁多，這和土地出讓節(jié)奏有直接的關(guān)系，在2010年以后東壩共出讓了多達19宗土地，且主要集中在2013~2015年和2019~2020年這兩個時間段。在2013~2015年間，恒大、保利、龍湖、首開等品牌房企的進入，使東壩住宅品質(zhì)提升了好幾個檔次，其中，恒大華府成交均價為90239元/㎡，去化率42%；和光塵樾成交均在為95602元/㎡，去化率48%。周邊二手房項目也多達27個，包括首開常青藤、東壩家園、金隅景和園等等，均價在50000元/㎡左右。（圖為和光塵樾實景拍攝）4未來朝陽區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2017-2035年）提及要在東壩推進國際一流商務(wù)中心區(qū)建設(shè)（金盞國際合作服務(wù)區(qū)）和建設(shè)好第四使館區(qū)及周邊地區(qū)，打造國際交往中心新亮點。很明顯東壩地區(qū)在未來相當長的一段時間內(nèi)都會是北京重點建設(shè)的區(qū)域。此外，東壩完全契合北京城市向東發(fā)展的大方向，未來可期！

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