本報記者 余燕明 北京報道

北京市朝陽區(qū)的建國門東南角，這里是北京的東二環(huán)地段，整個北京最昂貴的住宅區(qū)之一，北京首都開發(fā)股份有限公司（600376.SH，以下簡稱“首開股份(600376,股吧)”）在此處擁有一宗閑置近14年的土地。

由于前期拆遷進(jìn)度緩慢及規(guī)劃調(diào)整，華僑村二期5號地項目長期閑置。首開股份在2018年簽署了最后一份拆遷協(xié)議后，如今該項目已全面開工建設(shè)。

首開股份打算在這宗面積為2萬平方米的土地上投入約70億元，以開發(fā)銷售預(yù)計建筑面積為3.8萬平方米的住宅。華僑村二期5號地項目計容建筑面積為5.5萬平方米，按此計算，每平方米的開發(fā)成本將接近13萬元。

毗鄰該宗地塊的少量在售的二手房單價已經(jīng)突破了11萬元，這些二手房的單套總價，動輒則達(dá)到了數(shù)千萬元。目前，華僑村二期5號地項目周邊已無推售的新房項目。屆時，華僑村二期5號地項目入市時，僅住宅部分的總貨值預(yù)計也將至少達(dá)到數(shù)十億元。

不過，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者注意到，華僑村二期5號地項目在2019年全面開工建設(shè)時，項目公司發(fā)生了一次股權(quán)變更——一位名叫“曹威”的自然人，悄然獲取了項目公司24%的股權(quán)。

無法得知這位自然人的身份背景，以及通過何種方式介入了華僑村二期5號地項目。但據(jù)記者了解，曹威與首開股份早年的一名關(guān)聯(lián)人士或有潛在關(guān)聯(lián)。首開股份方面表示對此并不知情。

自然人股東入局

華僑村二期5號地項目的開發(fā)主體為北京東銀燕華置業(yè)有限公司（以下簡稱“東銀燕華”），目前首開股份間接持有東銀燕華51%的股權(quán)，并將其作為附屬子公司納入了合并報表范圍。

首開股份之外，中誠信托持有東銀燕華25%的股權(quán)，另外24%的股權(quán)則由自然人股東曹威持有。曹威是在2019年從中誠信托受讓了東銀燕華24%的股權(quán)，此前首開股份與中誠信托分別持有東銀燕華51%、49%的股權(quán)。

值得注意的是，也就是2019年開始，華僑村二期5號地項目解決拆遷問題后，進(jìn)入了實質(zhì)性開發(fā)階段。這意味著曹威將有機會分食該地塊項目接下來的開發(fā)收益。

盡管曹威得以介入潛在開發(fā)價值數(shù)十億元的華僑村二期5號地項目，但實際上，曹威名下參股投資的企業(yè)卻屈指可數(shù)，因此也無從知曉這名自然人股東將如何承擔(dān)股權(quán)比例下的巨額出資或擔(dān)保義務(wù)。

除了持有東銀燕華24%的股權(quán)外，根據(jù)第三方商業(yè)工具天眼查挖掘的關(guān)聯(lián)工商信息，曹威名下還持有靈璧縣光明農(nóng)機專業(yè)合作社13.33%的股權(quán)。這家企業(yè)的注冊資本僅60萬元，曹威認(rèn)繳出資8萬元。

曹威參股投資的靈璧縣光明農(nóng)機專業(yè)合作社，其股東名單則又指向了另一名自然人——宋振海。與曹威一樣，宋振海也對靈璧縣光明農(nóng)機專業(yè)合作社認(rèn)繳出資8萬元，持股比例為13.33%。

早期，東銀燕華的董事會里，曾有一位同名的“宋振?！背鋈瘟隧椖抗径拢湓?011年與其他多位董事集體退出。

彼時東銀燕華的兩名法人股東分別為北京東銀聯(lián)華投資有限公司（以下簡稱“東銀聯(lián)華”）、北京燕華置業(yè)有限公司（以下簡稱“燕華置業(yè)”），首開股份持有東銀聯(lián)華、燕華置業(yè)的股權(quán)。

其中，首開股份在2010年間接參股東銀聯(lián)華時，宋振海出任了東銀聯(lián)華的監(jiān)事；首開股份與控股股東北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）出資設(shè)立燕華置業(yè)時，宋振海則一直出任了燕華置業(yè)的董事。

這意味著宋振海實際上為首開股份的關(guān)聯(lián)人士，而與同名的“宋振?！惫餐瑓⒐赏顿Y靈璧縣光明農(nóng)機專業(yè)合作社的自然人曹威，或與宋振海存有交集。

首開股份一位匿名人士向記者確認(rèn)，宋振海的身份與上市公司存在關(guān)聯(lián)，但其表示不知悉曹威與宋振海的具體關(guān)系。記者也嘗試聯(lián)系了靈璧縣光明農(nóng)機專業(yè)合作社一位人士，不過對方?jīng)]有透露曹威與宋振海是否相識。

記者為此向首開股份方面核實了解曹威在2019年受讓東銀燕華24%股權(quán)的背景，曹威、宋振海這兩名自然人是否為上市公司關(guān)聯(lián)人士，以及彼此之間是否存在其他形式的利益安排，該公司通過一名律師回復(fù)稱，“不清楚曹威、宋振海的身份，也不清楚股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，這筆交易與上市公司無關(guān)?！?/p>

另據(jù)記者獲悉，雖然中誠信托、曹威合計獲取了東銀燕華49%的股權(quán)，但卻是由首開股份承擔(dān)了主要出資。

東銀燕華計劃向銀行申請貸款為華僑村二期5號地項目籌集開發(fā)資金。今年3月份，首開股份披露了一份對外擔(dān)保公告，東銀燕華擬向興業(yè)銀行(601166,股吧)申請20億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，由上市公司提供全額全程擔(dān)保。

截至2019年三季度末，東銀燕華的資產(chǎn)總額為14.24億元，負(fù)債總額為21.33億元，凈資產(chǎn)為-7.09億元。其中，東銀燕華的負(fù)債總額里，主要為其他應(yīng)付款，而截至2019年底，首開股份對東銀燕華形成的其他應(yīng)收款余額就達(dá)到了22.28億元。

此外，東銀燕華的股東權(quán)益則只有3000萬元實收資本，過去累積的約7.39億元巨額虧損，導(dǎo)致其凈資產(chǎn)為負(fù)。

首開股份方面也向記者確認(rèn)是由上市公司承擔(dān)了華僑村二期5號地項目的主要投資成本。但該公司沒有進(jìn)一步解釋中誠信托、曹威不以持股比例為限，向東銀燕華提供資金或擔(dān)保的原因。

閑置14年的地塊項目

記者從首開股份方面獲悉，華僑村二期5號地項目已全面開工建設(shè)，目前正在進(jìn)行土方作業(yè)。

據(jù)記者了解，華僑村二期5號地項目早在2004年就完成了土地出讓，原本約定2005年開工建設(shè)，2007年實現(xiàn)竣工。但由于前期拆遷進(jìn)展緩慢及規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致該宗土地閑置了14年之久。

這是首開股份在過去幾年里的唯一一宗閑置土地。但是，首開股份方面表示，盡管華僑村二期5號地項目長期閑置，但并非企業(yè)自身原因?qū)е?，上市公司也沒有因為該宗地塊閑置而受到監(jiān)管部門的行政處罰或立案調(diào)查。

根據(jù)國土資源部（現(xiàn)為“自然資源部”）發(fā)布的《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定，屬于政府或有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的土地，將采取延長動工開發(fā)期限等方式處置，而非征繳土地閑置費或無償收回土地。

實際上，根據(jù)記者公開檢索到的一份關(guān)于華僑村二期5號地項目的可行性報告，早期項目公司原股東資金壓力較大，所以引入了合作方共同進(jìn)行該項目的開發(fā)，但由于后續(xù)資金壓力仍然較大，造成拆遷停滯。

據(jù)悉，當(dāng)年華僑村二期5號地項目需拆遷居民共計377戶，至2009年，該項目的拆遷面積已接近73%。但一直到2018年3月份，項目地塊上的最后一棟樓才簽署了拆遷協(xié)議。

2018年底，東銀燕華終于取得了華僑村二期5號地項目的全部工程規(guī)模的施工許可。根據(jù)該項目的建設(shè)方案，總建筑面積為9.4萬平方米，其中地上建筑面積（計容建筑面積）5.5萬平方米，地下建筑面積3.9萬平方米。

而在5.5萬平方米的計容建筑面積里，其中住宅建筑面積約為3.84萬平方米，商業(yè)建筑面積9259平方米，辦公建筑面積9857平方米，開發(fā)周期從2018年底延續(xù)到2022年中期。

目前，北京東二環(huán)建國門外當(dāng)屬寸土寸金的住宅區(qū)，附近幾乎沒有推售的新房項目。毗鄰華僑村二期5號地項目南側(cè)的中海楓丹公館，于2016年建成交付，這個小區(qū)掛牌在售的二手房單價超過了11萬元，房源總價則達(dá)到了數(shù)千萬元之高。

按照首開股份的投資計劃，其對華僑村二期5號地項目的總投資規(guī)模將達(dá)到70億元左右。以該項目約5.5萬平方米計容建筑面積計算，每平方米投資成本將接近13萬元。

這也意味著華僑村二期5號地項目屆時入市的銷售價格將會遠(yuǎn)高于投資成本，預(yù)計僅3.84萬平方米建筑面積的住宅部分，其可售貨值就有數(shù)十億元。

根據(jù)華僑村二期5號地項目在2019年的最新備案信息，該項目土地面積為1.39萬平方米，土地成交價為1.53億元。

以5.5萬平方米計容建筑面積計算，相當(dāng)于成交樓面地價只有2786元/平方米。

但由于拆遷及征地補償成本高昂，至2019年底，華僑村二期5號地項目累積的開發(fā)成本超過了18億元。這也使得東銀燕華占用了上市公司大量資金，期末東銀燕華對首開股份形成的其他應(yīng)付款達(dá)到了22.28億元。

首開股份方面暫時沒有披露華僑村二期5號地項目的具體入市時間。

但毋庸置疑，圍繞項目公司東銀燕華的首開股份、中誠信托以及自然人股東曹威，都將有機會分食這個位于北京最核心地段商業(yè)項目的豐厚收益。

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