五部門聯(lián)手！打出房地產(chǎn)超重磅“組合拳”

來源：智能家居時(shí)間：2024-10-18 12:00

這是一次超強(qiáng)陣容的新聞發(fā)布會(huì)，目標(biāo)很明確，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

10月17日上午，國務(wù)院新聞辦公室，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人一起出席會(huì)議，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。

這次會(huì)議上，中央五大部門明確，將打出房地產(chǎn)重磅“組合拳”，提高政策取向的一致性。這成為此次發(fā)布會(huì)的最大看點(diǎn)。

“組合拳”怎么打？倪虹表示，概括起來，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

四個(gè)取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，主要包括限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低，就是降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

兩個(gè)增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

這是對近期一系列房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)政策的總結(jié)，也是對下一階段政策細(xì)則進(jìn)一步落地的部署。

對于當(dāng)前樓市，倪虹作出重大判斷，“在系列政策作用下，經(jīng)過3年調(diào)整的房地產(chǎn)市場已開始筑底。我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)將會(huì)是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果。”

“白名單”融資擴(kuò)圍至4萬億元

在促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)中，房地產(chǎn)融資“白名單”擴(kuò)圍，至關(guān)重要。一方面，這是保交房的重要保障；另一方面，這也是幫助房企緩解流動(dòng)性困局的必要之舉。

此次發(fā)布會(huì)上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元，預(yù)計(jì)到年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

肖遠(yuǎn)企表示，經(jīng)過認(rèn)真研究，將商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入“白名單”的條件已經(jīng)具備，今后符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)該按照“白名單”管理，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。

在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對“白名單”項(xiàng)目審核流程繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)保留。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司也可以跟銀行商量，銀行按照授信標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，通過“白名單”機(jī)制進(jìn)行備案，納入“白名單”管理。

肖遠(yuǎn)企指出，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”，各城市協(xié)調(diào)機(jī)制也要積極協(xié)調(diào)相關(guān)各方，加大問題項(xiàng)目的修復(fù)力度，落實(shí)貸款發(fā)放條件，配合金融機(jī)構(gòu)做好貸款的審核和發(fā)放。

同時(shí)，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。“只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金監(jiān)管賬戶，專款專用，封閉管理，就不會(huì)被項(xiàng)目公司挪用。”肖遠(yuǎn)企說。

對于此次“白名單”融資擴(kuò)圍，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，相比之前審批通過的融資金額1.43萬億元，此次發(fā)布的規(guī)模翻了不止一倍。這意味著，不僅要擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點(diǎn)，加大問題項(xiàng)目修復(fù)力度，確保合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”。這樣，房企資金鏈緊張得到緩解，風(fēng)險(xiǎn)得到控制，而且“保交房”有了堅(jiān)實(shí)的保障，從而徹底修復(fù)居民信心。

貨幣化安置再增加100萬套

“要通過貨幣化安置，再增加100萬套城中村和危舊房改造。”倪虹在此次發(fā)布會(huì)上提出。

這意味著，全國范圍內(nèi)的“大拆遷”工作正式開啟，這對于改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，促進(jìn)房價(jià)止跌回穩(wěn)，都具有重大影響。

倪虹和大家算了個(gè)賬，35個(gè)大城市就有170萬套需要改造的城中村房屋，如果把范圍擴(kuò)大到全國297個(gè)地級城市，會(huì)有更大的需求。這次，選擇條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，主要采取貨幣化安置方式，提前干，將會(huì)一舉多得。

一是有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。二是有利于消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，完善城市功能，改善居住條件。三是有利于消化存量商品房。

什么樣的項(xiàng)目將獲得政策支持？倪虹表示，一是優(yōu)先選擇群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患突出的城中村項(xiàng)目。二是“一項(xiàng)目兩方案”比較成熟，每個(gè)項(xiàng)目都要有征收補(bǔ)償方案，確保征收工作順利推進(jìn)，維護(hù)群眾合法權(quán)益；要有資金平衡方案，做到項(xiàng)目收支平衡，避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

政策支持主要有哪些？倪虹表示，一是重點(diǎn)支持地級以上城市；二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款；三是允許發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券；四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠政策支持；五是商業(yè)銀行可以發(fā)放貸款。

“各地還可以結(jié)合城市更新，進(jìn)一步謀劃條件成熟、可以提前實(shí)施的城中村和危舊房改造項(xiàng)目，我們將繼續(xù)給予支持。”倪虹說。

某房地產(chǎn)研究院副院長解讀道，政策明確提及“重點(diǎn)支持地級以上城市”城中村和危舊房改造，意味著城市推進(jìn)面發(fā)生重大變化。過去房地產(chǎn)三大工程中提及的城中村，主要指的是大城市，和地級市關(guān)系不大，這次明確提及地級市的概念，意味著覆蓋面更廣。

從中也可以看出，在新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展背后，地級市的潛力較大。此前2014年，三四線城市扛起了棚改貨幣化安置大旗，這次三四線城市將又一次扛起棚改貨幣化安置大旗。且此次旗幟更為鮮明，是融合房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和房屋安全3個(gè)目標(biāo)下的拆遷工作，意義重大。隨著一批新拆遷戶的入市，市場購買力大增，有助于持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。

抓緊研究調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策

房地產(chǎn)稅收減免，是房地產(chǎn)去庫存的又一“大招”。

此次發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長助理宋其超表示，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，財(cái)政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。

據(jù)宋其超介紹，現(xiàn)行政策是這樣的，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市以外，在其他城市對個(gè)人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個(gè)一線城市，對個(gè)人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個(gè)人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。

在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20％的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省明確。

據(jù)其透露，近期，財(cái)政部正在對上述相關(guān)稅收政策做進(jìn)一步的調(diào)整?？偟目紤]有三個(gè)方面：

一是統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢，作出科學(xué)合理的安排；二是賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策的穩(wěn)定性和公平性；三是有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

“具體政策我們正在抓緊履行相關(guān)程序，經(jīng)批準(zhǔn)后會(huì)及時(shí)向社會(huì)公告。”宋其超說。

此前，財(cái)政部明確提出，允許地方政府發(fā)行專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備，以及收購存量房用作保障性住房。如何細(xì)化落地，備受關(guān)注。

此次發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部明確了發(fā)行專項(xiàng)債用于這項(xiàng)工作的大原則是，市場化、法制化和自主自愿，資金平衡。

宋其超表示，在具體操作上，關(guān)于專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，主要是支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購價(jià)格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項(xiàng)債券項(xiàng)目內(nèi)容和地塊范圍，及時(shí)安排債券發(fā)行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。

關(guān)于支持地方用好專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關(guān)支持政策協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

“下一步，我們將會(huì)同相關(guān)部門抓緊明確政策的細(xì)則和要求，推動(dòng)政策盡快落地。”宋其超說。

多個(gè)部門形成政策組合拳效應(yīng)，提高政策取向一致性，這是當(dāng)前最為關(guān)鍵的。李宇嘉表示，以專項(xiàng)債券收回閑置土地為例，既要求自然資源部門加大對閑置土地的認(rèn)定和處置，盡力降低收回成本，也要求財(cái)政部門對專項(xiàng)債發(fā)行在資金平衡和嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)上的考核要強(qiáng)化，還要求住建部門在推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)被土地收儲(chǔ)以后，為土地的二次出讓創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

打贏“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)

“保交房”是穩(wěn)民心、穩(wěn)預(yù)期的重要根基。

據(jù)倪虹介紹，目前看“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)推進(jìn)有力，已經(jīng)交付了246萬套，成效很明顯，“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)給購房人可以說是吃下一顆“定心丸”，對市場的預(yù)期也是巨大的改變。

倪虹表示，下一步，我們聯(lián)合有關(guān)部門和單位，強(qiáng)化信貸、土地、司法等措施聯(lián)動(dòng)，緊緊圍繞交付目標(biāo)，繼續(xù)狠抓各項(xiàng)工作落實(shí)。

一是抓進(jìn)度。通過全國“保交房”信息系統(tǒng)對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡，交付一套、銷號(hào)一套。

二是抓質(zhì)量。把保交房項(xiàng)目作為加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點(diǎn)，既要把房子建成，又要把房子建好，把驗(yàn)收合格的房子交到購房人手上。

三是抓協(xié)調(diào)。用好國家、省、市三級專班聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目跨區(qū)域的資金抽逃、涉法涉訴、資產(chǎn)處置等方面困難和問題。

對資不抵債的項(xiàng)目，要按照法治化、市場化的原則，加快破產(chǎn)重整或清算，切實(shí)維護(hù)好購房人合法權(quán)益。這里還要強(qiáng)調(diào)，對那些違法違規(guī)、坑害群眾利益的，要堅(jiān)決查處，決不能讓他們“金蟬脫殼”、蒙混過關(guān)。

“我們相信，有‘白名單’的信貸資金支持，各部門通力合作，地方政府行動(dòng)堅(jiān)決，房地產(chǎn)企業(yè)積極努力，一定能打贏這場‘保交房’攻堅(jiān)戰(zhàn)，完成好黨中央、國務(wù)院交給我們的任務(wù)，讓廣大購房人拿到房子。”倪虹強(qiáng)調(diào)。

其實(shí)，從9月底到當(dāng)前，從中央到地方，房地產(chǎn)紓困政策一直沒有停過。房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，未來推動(dòng)各項(xiàng)政策落地落實(shí)將是關(guān)鍵。

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