上海高端改善新房迎“春天” 4個(gè)單價(jià)16萬(wàn)項(xiàng)目正趕來(lái)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-11 15:31

在四月天里，上海高端改善的“春天”真的到來(lái)了。

繼中?！ろ槻晾飭伪P(pán)銷售創(chuàng)下196億元的紀(jì)錄后，4月9日，上海陸家嘴濱江凱旋門僅認(rèn)購(gòu)金額就又創(chuàng)下了今年以來(lái)的新高。而4月份上海還將有4個(gè)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目、共計(jì)650套高端住宅入市，將再次為高端住宅市場(chǎng)添一把火。

業(yè)內(nèi)人士分析，上海高端住宅市場(chǎng)走熱主要是因?yàn)樽罱路亢勒压?yīng)的關(guān)系，這些高端住宅審批以前都是“壓”著的，造成供需不平衡的局面，今年上海集中供應(yīng)高端改善住宅實(shí)際上也是合理釋放改善意愿，這也將成為今年上海新房市場(chǎng)的“主旋律”。

認(rèn)籌金創(chuàng)新高：僅認(rèn)籌金額就超過(guò)開(kāi)發(fā)商拿地額

330萬(wàn)認(rèn)籌金、入圍分達(dá)到113分、連續(xù)21年社保繳納記錄，這僅僅是上海陸家嘴沿江一線豪宅濱江凱旋門的認(rèn)籌“門檻”。

4月9日，陸家嘴濱江板塊濱江凱旋門項(xiàng)目積分入圍線出爐，113.04分，僅次于徐匯的云錦東方、前灘的百合園，對(duì)買家的要求除了是在上海名下無(wú)房的家庭單位外，還要有253個(gè)月的社保記錄，即至少是從2003年起21年連續(xù)繳納社保。

而按照開(kāi)發(fā)商此前發(fā)布的消息，個(gè)人買家在參與認(rèn)購(gòu)時(shí)，需要先繳納330萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，企業(yè)買家則需繳納1155萬(wàn)元，僅認(rèn)購(gòu)金高達(dá)35億元，創(chuàng)今年新房認(rèn)購(gòu)金額新高，也超出了該項(xiàng)目最初的拿地金額31.85億元。

“濱江凱旋門的搖號(hào)積分在近三年上海的新盤(pán)積分中算是排在前列的，入圍比例基本上是2.5:1。認(rèn)購(gòu)條件也是非常苛刻的，除了滿足驗(yàn)資、認(rèn)購(gòu)條件外，這個(gè)樓盤(pán)還啟動(dòng)了資金穿透，防止他人代持情況的發(fā)生。這樣的入圍條件不是有錢就可以買到的?！蹦炒黻懠易旄叨俗≌闹薪楦嬖V記者。

作為上海老牌豪宅，濱江凱旋門項(xiàng)目位于上海陸家嘴南側(cè)、黃浦江東岸，與“湯臣一品”“世茂濱江”等上海知名豪宅毗鄰。此次推出三期最后4幢高層住宅，共212套房源，主力戶型為128-369平方米，均價(jià)17.28萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超4000萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，濱江凱旋門由港資房企新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自2005年拿地至今，歷經(jīng)19年，僅是第三期認(rèn)購(gòu)金額已超過(guò)當(dāng)時(shí)拿地成本?；仡?005年，新鴻基地產(chǎn)經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)角逐，以總價(jià)31.85億元競(jìng)得浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，其成交樓面地價(jià)達(dá)到20178元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)上海單宗地塊交易的最高總價(jià)。

“作為上海陸家嘴浦明路上沿江的最后一個(gè)新盤(pán)，濱江凱旋門的熱銷在于稀缺性，其沿江的地段也占據(jù)了極大的優(yōu)勢(shì)，2012年首次開(kāi)盤(pán)的時(shí)候就喊出口號(hào)對(duì)標(biāo)湯臣一品，目前這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)是最后一期，熱銷也在意料之中。”上述中介向記者表示。

作為港資開(kāi)發(fā)商，新鴻基憑借這個(gè)項(xiàng)目也是賺得“盆滿缽滿”——拿地樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，銷售均價(jià)17萬(wàn)元/平方米。

雖然港資開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)大盤(pán)、長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)模式，慣以多年時(shí)間跨度坐收資產(chǎn)升值的紅利，新鴻基也不例外，但濱江凱旋門當(dāng)初的延遲入市也有其特殊的歷史原因。據(jù)公開(kāi)資料可查，2005年，在拿地后，濱江凱旋門因規(guī)劃修改而延后了開(kāi)工時(shí)間，后又因報(bào)價(jià)過(guò)高而未通過(guò)報(bào)批，也造成了其拿地7年后才開(kāi)盤(pán)的情況?！熬嚯x拿地時(shí)間過(guò)去19年，按照住宅70年產(chǎn)權(quán)年限來(lái)說(shuō)，濱江凱旋門確實(shí)已經(jīng)‘失去’了19年?！鄙鲜鲋薪楦嬖V記者。

高端改善樓盤(pán)熱銷：一個(gè)月銷量超去年一年

今年上海樓市的“小陽(yáng)春”更多體現(xiàn)在高端樓盤(pán)的熱銷上。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，3月份，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比增322.2%，其中，豪宅類產(chǎn)品交易活躍，成交量前十名榜單中，豪宅類產(chǎn)品交易活躍，有4個(gè)單價(jià)超10萬(wàn)的樓盤(pán)。

值得一提的是，3月28日，位于上海新天地板塊的“中?！ろ槻晾铩表?xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出全部512套房源去化了505套，總銷售額達(dá)196.53億元，刷新了全國(guó)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。而2023年全年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海新房市場(chǎng)套均總價(jià)在3000萬(wàn)-4000萬(wàn)元的房源，一共才成交492套。

據(jù)了解，高端樓盤(pán)的熱銷首先是因?yàn)楦叨俗≌?yīng)的井噴。今年3月2日，上海第三批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)19個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)5216套房源，供應(yīng)面積約68萬(wàn)平方米。4月1日，上海第四批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)25個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5536套房源，供應(yīng)面積約73.8萬(wàn)平方米。在這兩批次的集中供應(yīng)中，均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目各有6個(gè)，占比高達(dá)30%左右。

4月份，上海還將有4個(gè)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目入市，共計(jì)650套?！氨热?，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、凱德茂名公館，徐匯濱江啟元等，都是熱門的高端改善盤(pán)，備案價(jià)都在16萬(wàn)元/平方米以上。以徐匯濱江啟元為例，緊鄰黃浦江，直線距離最近僅約35米，南向瞰江，均價(jià)17.8萬(wàn)元/平方米，只推出80套房源，這大概率又是一個(gè)‘滿分盤(pán)’，熱銷是無(wú)懸念的?！鄙鲜鲋薪楦嬖V記者。

“高端住宅市場(chǎng)走熱主要是因?yàn)樽罱路亢勒压?yīng)的關(guān)系，以前都是‘壓’著的，供需不平衡，高端改善需求沒(méi)有得到釋放。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾如是說(shuō)。

“以往上海的高端住宅一年推出的量是有限的，很少有這樣集中供應(yīng)的情況。這些高端改善住宅的推出實(shí)際上也是合理釋放改善意愿，這也將成為今年上海新房市場(chǎng)的主旋律。同時(shí)，高端樓盤(pán)限價(jià)的審批也有相應(yīng)的放松，逐漸恢復(fù)應(yīng)有的價(jià)格?！?上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

“尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整下，核心資產(chǎn)的價(jià)值正在回歸?！鄙虾Ｄ澈勒?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人向記者表示：“在市場(chǎng)分化的情況下，核心一二線城市的核心資產(chǎn)更受到熱捧?！?/p>

“倒掛”現(xiàn)象仍存在：一二手房?jī)r(jià)差正在縮小

高端住宅熱銷的背后還有一層原因，就是一二手房存在價(jià)差。

無(wú)論是中?！ろ槻晾镞€是濱江凱旋門，都存在新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的特征。以濱江凱旋門為例，其一期、二期的二手房報(bào)價(jià)約為20萬(wàn)元/平方米，大部分房源掛牌價(jià)格依然高于此次均價(jià)17萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)。

雖然一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象依然存在，但是，這種價(jià)差正在逐漸減小。

“一二手房房?jī)r(jià)還是存在倒掛的現(xiàn)象，但是，房東的心態(tài)正在發(fā)生變化。以濱江凱旋門為例，由于新盤(pán)認(rèn)購(gòu)門檻高，部分人是‘打不到新’的，所以二手房?jī)r(jià)格還是高于新房。但是二手房議價(jià)空間正在加大，基于當(dāng)下二手房?jī)r(jià)格下跌的趨勢(shì)，不少房東在交談中已經(jīng)接受和新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)同樣的價(jià)格?！贝頌I江凱旋門二期的中介告訴記者。

“一方面，二手房?jī)r(jià)格普遍下跌，另一方面新房?jī)r(jià)格有所上揚(yáng)，上海一二手房?jī)r(jià)差正在縮小?！北R文曦表示。

同時(shí)，上述豪宅經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人也向記者表示：“上海高端住宅的熱度更為明顯地表現(xiàn)在新盤(pán)上，二手房的熱度不如新盤(pán)?！蛐隆娜硕嗔耍址康男枨髸?huì)分流到新盤(pán)上，反過(guò)來(lái)也會(huì)進(jìn)一步刺激二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)，一二手房?jī)r(jià)差進(jìn)一步縮小。”

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