朗詩綠色管理輕重天平

來源：智能家居時(shí)間：2024-04-01 07:50

定位“綠色開發(fā)服務(wù)商”的朗詩代建，現(xiàn)在做得怎么樣了？

近期，朗詩綠色管理披露2023年業(yè)績情況，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入90.40億元，同比下滑35.53%；毛利11.11億元，同比下滑17.78%；毛利從9.7%提升至12.3%；歸母凈虧損8.61億元，較上年虧損25.89億元有所收窄。

朗詩綠色管理國內(nèi)業(yè)務(wù)已主要以代建為主，期內(nèi)開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目的收入達(dá)4.2億元，同比提升19.1%，這部分業(yè)務(wù)毛利率為27%。期內(nèi)于中國境內(nèi)獲取的12個(gè)項(xiàng)目全部為開發(fā)及管理服務(wù)項(xiàng)目，新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約為4.6億元。

截至2023年底，由朗詩綠色管理提供開發(fā)代建服務(wù)及進(jìn)行小股操盤的項(xiàng)目共計(jì)102個(gè)，總可售面積約560萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值1101億元，占中國地區(qū)總可售貨值約94%。

朗詩于公告中稱，集團(tuán)堅(jiān)持“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步打造綠色地產(chǎn)產(chǎn)品差異化能力。同時(shí)，充分利用差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢，積極拓展以小股操盤及開發(fā)代建服務(wù)為主的各類項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)收益多樣性。

但伴隨著代建市場從昨日藍(lán)海變?yōu)榻袢占t海，接近百家競爭帶來的是低價(jià)費(fèi)率的競爭，在后來者眾和強(qiáng)者恒強(qiáng)市場中的朗詩，面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

輕重天平

2023年，朗詩綠色管理的營業(yè)收入為90.4億元，其中來自于開發(fā)代建服務(wù)收入4.2億元，同比提升19.1%；物業(yè)銷售收入86.2億元，同比下滑36.9%；以及租金收入0.03億元。

物業(yè)銷售仍舊是收入貢獻(xiàn)最大的板塊，該集團(tuán)合并范圍內(nèi)附屬公司確認(rèn)物業(yè)銷售收入86.2億元，總銷售面積為44.29萬平米，主要是來自中國地區(qū)的文暉F地塊（熙華府）、蘇州留園和美國地區(qū)的Tirado、Ridgeview、Lavender、Ellis Town Country、Eastmark等項(xiàng)目。

2023年，朗詩綠色管理出品簽約銷售額約為183.9億元，同比下滑17.61%，對應(yīng)的簽約面積約為96.72萬平方米；物業(yè)銷售權(quán)益項(xiàng)目的簽約銷售約為94.8億元，簽約銷售面積48.48萬平米，均價(jià)為每平方米19561元。合同銷售主要是來自中國杭州、無錫、武漢、嘉興、成都、重慶等城市以及美國一、二線門戶城市的在售項(xiàng)目。

于期末，朗詩綠色管理累計(jì)已售未入賬物業(yè)金額約為164.2億元，集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益下的已售未入賬物業(yè)金額約為73.3億元。

開發(fā)代建服務(wù)收入方面則是朗詩綠色管理重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，期內(nèi)開發(fā)代建服務(wù)收入約為4.2億元。

朗詩綠色管理地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)布局中美兩地，從土地獲取方面能夠發(fā)現(xiàn)國內(nèi)側(cè)重代建這一特點(diǎn)。于2023年度，朗詩綠色管理共獲取18個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值約為292.9億元。其中中國境內(nèi)12個(gè)，美國6個(gè)；獲取項(xiàng)目均為開發(fā)銷售型物業(yè)，集團(tuán)錄得權(quán)益項(xiàng)目6個(gè)，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目12個(gè)。

值得關(guān)注的是，朗詩期內(nèi)于中國成都、重慶、蘇州、無錫、西安、佛山、泰州等城市新獲取的12個(gè)項(xiàng)目全部為代建項(xiàng)目，新增可售面積133萬平方米，可售貨值約為280.8億元；新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約為4.6億元。

截至期末，中國地區(qū)累計(jì)可售貨值約人民幣1168.3億元，其中一線、新一線及二線城市占比約90%，長三角及大灣區(qū)占比近八成。

另外6個(gè)項(xiàng)目則在美國獲取。2021年，朗詩美國公司Landsea Homes在納斯達(dá)克上市，成為美股上市的首家中國建筑(601668)商，先后進(jìn)入大紐約地區(qū)、加利福尼亞州、亞利桑那州、得克薩斯州及佛羅里達(dá)州。于2023年，Landsea Homes新增6個(gè)項(xiàng)目，新增可售面積約8萬平方米，可售貨值約12.2億元。

截至2023年底，美國地區(qū)累計(jì)可售貨值約為245億元，其中佛羅里達(dá)州及得克薩斯州合計(jì)占比約48%，加利福尼亞州占比約20%，亞利桑那州占比約30%。

兩個(gè)國家業(yè)務(wù)加起來，于2023年，朗詩綠色管理擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積745.4萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為1413.2億元；集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益部分可售面積為186.39萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為323.4億元。

其中，朗詩綠色管理開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共76個(gè)，可售面積535.39萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為1014億元；持有出租型物業(yè)總建筑面積為6.9萬平方米，應(yīng)占權(quán)益部分建筑面積為4.29萬平米。

資金待解

雖然國內(nèi)業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但朗詩綠色管理的資金情況也難言樂觀。

3月初，該公司一份物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議暴露了這一點(diǎn)。根據(jù)公告，朗詩綠色管理與朗詩綠色生活集團(tuán)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，綠色管理將向綠色生活集團(tuán)轉(zhuǎn)讓上海普陀朗詩藏峰2套辦公房屋和6個(gè)停車位，對價(jià)為907.17萬元。

朗詩綠色生活集團(tuán)將以該公司應(yīng)付未付朗詩綠色生活集團(tuán)的等額款項(xiàng)抵銷支付。

朗詩綠色管理表示，集團(tuán)提供了一個(gè)以資產(chǎn)結(jié)算（而非現(xiàn)金結(jié)算）方式償還集團(tuán)到期應(yīng)付朗詩綠色生活集團(tuán)的等額款項(xiàng)的機(jī)會(huì)，不會(huì)對其現(xiàn)金流及流動(dòng)性產(chǎn)生任何不利影響。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，截至2023年末，朗詩計(jì)入非流動(dòng)負(fù)債的應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款約為3.52億元，計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款約為80.83億元。

在流動(dòng)負(fù)債應(yīng)付中，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約為30.98億元，應(yīng)付工程物料及服務(wù)款項(xiàng)約為18.75億元。

于2023年末，朗詩綠色管理債務(wù)總計(jì)約為72.1億元，其中流動(dòng)借款19.73億元、非流動(dòng)借款52.42億元。債務(wù)中主要包括股東貸款、銀行借款、優(yōu)先債券及EB-5融資；凈負(fù)債總計(jì)約為62.3億元；短期債務(wù)比例約為27.3%，長期債務(wù)比例約為72.7%。

現(xiàn)金流方面，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物包括改公司上市附屬公司Landsea Homes持有的現(xiàn)金結(jié)余約8.47億元，有關(guān)結(jié)余與在美國的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)有關(guān)，且不可供公司作一般用途。因此，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（不包括為公司不能自由使用的Landsea Homes所持有的現(xiàn)金）為1.41億元。

資金緊張，朗詩仍想出了一些發(fā)展方式，近期朗詩綠色管理于全國范圍內(nèi)招募“城市合伙人”，邀請有“資源整合能力”的朋友加盟。

根據(jù)朗詩的海報(bào)，招募城市合伙人主要是針對代建領(lǐng)域，由所謂的城市合伙人來為朗詩獲取訂單，然后朗詩提供產(chǎn)品代建。

有消息指，雙方一起成立合資代建平臺(tái)，然后共同出資，享受合資平臺(tái)的利潤收益分紅，利潤收益分紅20%起步，不設(shè)上限。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）