2022年的中交地產(chǎn)(000736)和往年有些不一樣。中交地產(chǎn)最新的財報顯示，中交地產(chǎn)的營收從2021年的人民幣145.4億元飆升至2022年的384.7億元，增長率達(dá)到了164.52%。但是歸母凈利潤卻從2.356億元暴跌至3394萬元，降低了85.6%。

事實(shí)上，2018年以后，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤就逐年下滑，數(shù)據(jù)顯示2019年至2022年，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤較去年同期下滑-33.35%,-33.98%,-34.95%,-86.30%。但是2022年的下滑幅度最大。2018年的中交地產(chǎn)歸母凈利潤為8.099億元，2022年的中交地產(chǎn)的歸母凈利潤僅僅只有2018年的4.19%。

盈利能力弱的一大原因可能與成本增長速度大于營收增長速度有關(guān)。財報顯示，中交地產(chǎn)營業(yè)成本為333億元，同比增長197.5%，高于營業(yè)收入164.5%的增速。

從分布地區(qū)來看，華北和華南地區(qū)的營收和成本增長速度最快。財報顯示，2022年，華北地區(qū)的營收增長了2963.53% ，營業(yè)成本增長了7883.07%；華南地區(qū)營收增長了3083.23% ，營業(yè)成本增長了3243.92%。這兩個地區(qū)均出現(xiàn)了成本增長速度大于營收增長速度的現(xiàn)象，而且華北地區(qū)的成本增長速度可以達(dá)到營收增長速度的兩倍之多。

從營業(yè)成本構(gòu)成來看，地產(chǎn)銷售成本增長最快，其中土地成本從2021年的49億元人民幣上升至187億元，增長速度達(dá)到了381%，占總營業(yè)成本占比也從2021年的43.87%上升至2022年的56.22%。這表明中交地產(chǎn)投入了相當(dāng)多的資金收購?fù)恋亍?/p>

少數(shù)股東權(quán)益也分割了絕大部分利潤。財報顯示，2022年中交地產(chǎn)利潤為10.22億元，較去年同期增長38.3%，而少數(shù)股東損益則達(dá)到了9.884億元，較去年同期增長96.28%。

有分析人士指出，中交地產(chǎn)通過小股操盤降低凈負(fù)債率，即明股實(shí)債。這種投資方式可以讓企業(yè)表內(nèi)負(fù)債不會增加，但是會導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益和損益不匹配。數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益從2021年的146.9億增長至2022年的157.5億元，增長了7.22%，與少數(shù)股東的損益96.28%的增長差距很大。而中交地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率也較去年同期降低了45.92%。

盡管中交地產(chǎn)想方設(shè)法降低負(fù)債率，但仍然踩中了房地產(chǎn)的“三道紅線”。2022年中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率為為171.78%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.61%，現(xiàn)金短債比0.53。該數(shù)據(jù)相較于2021年凈負(fù)債率217.7%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率82.0%，現(xiàn)金短債比0.6有所改善。

另外需要注意的是，中交地產(chǎn)還出現(xiàn)了經(jīng)營指標(biāo)下滑，但是銷售費(fèi)用反而增加的情況。財報顯示，中交地產(chǎn)在 2022 年 1-12 月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 195.78 萬平方米，較上年同期降低 14.32%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 458.82 億元，較上年同期降低 18.07%，銷售回款 450.84 億元，較上年同期降低 23.72%；在 2022 年 1-12 月（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 296.65 億元，較上年同期降低 25.46%，銷售回款 291.32 億元, 較上年同期降低 30.47%。銷售額下滑的同時，中交地產(chǎn)的銷售費(fèi)用反而較去年同期增長了53.43%。

上述數(shù)據(jù)的變化或許表明，中交地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)不景氣的2022年逆勢擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，但是不能有效地控制成本的增長，從而限制了自身的盈利能力。這也與企業(yè)管理對企業(yè)自身“商業(yè)運(yùn)營整體專業(yè)能力偏弱”的評價相吻合。

不過，市場卻對中交地產(chǎn)青睞有加。據(jù)相關(guān)媒體報道，2022年中交地產(chǎn)的股價從6.31元上升至至17.91元，漲幅超過180%。進(jìn)入2023年以后，盡管股價有所回落，但是截至2023年4月13日收盤，中交地產(chǎn)的股價依然維持在15.69元。

中交地產(chǎn)擴(kuò)張的規(guī)模和股票上漲的底氣或許來源于母公司的支持。中交地產(chǎn)12月29日公告顯示，中交地產(chǎn)向地產(chǎn)集團(tuán)新增借款額度合計65.6億元，利率7.5%，借款總額度達(dá)到185.88億元。2023年3月30日公告顯示，中交地產(chǎn)向地產(chǎn)集團(tuán)新增貸款額度不超過100億元，利率不超過8%。

在借款公告中，中交地產(chǎn)表示“控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優(yōu)勢”。但是從融資成本來看，中交地產(chǎn)從母公司獲得融資的成本要高于2022年主流房企平均融資成本5.1%。母公司的資金雖然獲取方便，但也給中交地產(chǎn)帶來了較大的償債壓力。

從2022年到2023年年初，中交地產(chǎn)一邊大力擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，一邊尋求貸款和融資，營收增長的快，成本增長的更快。就像賭徒一樣將自己所有的籌碼壓上，勢必要背水一戰(zhàn)，打拼出一番成績。但是2022年，中交地產(chǎn)取得的成績并不理想。在2023年，中交地產(chǎn)能否改善自己的經(jīng)營，扭轉(zhuǎn)“增收不增利”的局面？我們將拭目以待。

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