央行、銀保監(jiān)會(huì)擬出新規(guī)，住房租賃市場(chǎng)將迎重磅金融政策支持

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-02-25 16:20

住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)重磅金融政策支持。

2月24日，人民銀行發(fā)布消息稱，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

梳理來(lái)看，本次《意見(jiàn)》共有17條，內(nèi)容主要包含三大方面重點(diǎn)：一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，二是拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，三是加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

受訪專家向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)指出，此次政策最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系。政策既明確了金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作，同時(shí)又明確了“兩分法”的金融支持體系，即信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化的導(dǎo)向。

加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新

在住房租賃信貸產(chǎn)品方面，《意見(jiàn)》提到，加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

《意見(jiàn)》還提到，創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品。對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。

同時(shí)，利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗(yàn)收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

此外，《意見(jiàn)》亦提出，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。

“住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%?！薄兑庖?jiàn)》指出。

拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道

在投融資方面，《意見(jiàn)》提到，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。比如，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。

《意見(jiàn)》指出，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond）。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。

同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類(lèi)市場(chǎng)主體規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。

引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。比如，支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類(lèi)市場(chǎng)主體規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)租賃住房等。

加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理

在住房租賃金融管理方面，《意見(jiàn)》要求，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理，規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新以及建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系等。

比如，《意見(jiàn)》提到，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

《意見(jiàn)》要求，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范融資主體管理，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非個(gè)人對(duì)象可實(shí)施名單制管理。

“此次政策最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道，一是政策明確了金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作。比如在金融機(jī)構(gòu)方面，明確了商業(yè)性金融、政策性金融、開(kāi)發(fā)性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。

二是政策明確了“兩分法”的金融支持體系，即信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化的導(dǎo)向。其中信貸工具側(cè)重開(kāi)發(fā)建設(shè)、流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求，而資本市場(chǎng)側(cè)重于投資長(zhǎng)期融資工具。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）