文/樂居財經 李奕和

去年以來，土地市場的“國進民退”，以及行業(yè)“保交樓”的急迫任務，讓輕資產代建一下子火了起來。

各路代建生意粉墨登場，不僅房企連夜成立代建部門，或宣布整體轉型更名代建商，還有房企高管干脆辭職“下?！?，搞起了代建。

甚至，剛從債務重組中稍稍緩過勁來的華夏幸福(600340)，也在這個九月，一頭扎進了代建的這片藍海。

9月14日，華夏幸福旗下附屬公司北京幸福安基建設管理有限公司（以下簡稱“幸福安基”），通過公開招標方式中標沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目。

該項目為沈陽恒大文旅城的一部分，原為恒大集團持有，建筑面積72萬平方米。華夏幸福這次中標成為代建方，是為了確保項目的交付。

這多少有些勵志。作為這一輪行業(yè)周期中，最早出現(xiàn)流動危機的房企，經過長時間的努力，華夏幸福至今年7月已簽約債務重組1196.7億，距離重新“上岸”已然不遠。

今年7月5日，華夏幸福董事長王文學，帶領一眾管理層和員工在河北固安開了一個會。吃過了重資產的苦頭，華夏幸福宣布要全面轉型成為產業(yè)新城服務商。此后的一個月，幸福安基便得以成立。

全面轉型產業(yè)新城服務商，是華夏幸福面對新的市場環(huán)境做出的戰(zhàn)略決策。它寄希望通過此舉凝聚新的發(fā)展動能，從根本上化解流動風險，實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

作為代建方進入恒大的“保交付”項目，華夏幸福既是渡人，也是渡己。

在代建領域，雖然幸福安基才剛剛成立，但華夏幸福在多年前已有涉足。

“代建”六年

2016年7月，華夏幸福曾披露與中國鐵路物資股份有限公司（以下簡稱“中國鐵物”）的一起合作。當時，雙方簽訂《委托代建合同》，華夏幸福投入40億元代建資金，對北京麗澤金融商務區(qū)D-03、D-04號地塊中國鐵物大廈項目，進行項目建設和管理。

這是華夏幸福公開披露可追溯的最早進入代建業(yè)務的時間。項目當時建設用地面積2.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積23.25萬平方米，是一座集5A甲級寫字樓和商業(yè)中心為一體的綜合體。

不過，2018年12月，華夏幸福以轉讓價款57.8 億元拿下了該物業(yè)項目，而此前投入的40億元代建資金，也在轉讓款中沖抵。

往后幾年的時間里，華夏幸福的代建業(yè)務鮮有消息傳出，直到平安的進入。

2018年7月，中國平安(601318)以137.7億元的對價大手筆買入華夏幸福19.70%股份，成為華夏幸福第二大股東。隨后的2019年2月，從華潤置地出走的吳向東代表著平安馬明哲的意志，也入主華夏幸福。

但隨后的事情大家都知道了。由于在商業(yè)地產和城市更新領域的重金投入，中國平安沒能帶領華夏幸福穿越周期，反而將其推向了債務的深淵。華夏幸福也在新一輪行業(yè)周期中成為了最早暴雷的那批房企。

事實上，平安的加入對華夏幸福也并非一無是處。除了在資金層面助力華夏幸福在商業(yè)地產和城市更新領域的快速擴張，中國平安實際上也為華夏幸福開啟輕資產路徑提供了方向。

2019年，也就是中國平安進入成為二股東的次年。華夏幸福將自身的定位從"產業(yè)新城運營商"，變更成了"中國領先的核心都市圈不動產投資開發(fā)及運營管理平臺"。

其年報披露的新模式，要在傳統(tǒng)重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現(xiàn)輕重并舉；逐步探索代建代運營、基金、資產證券化等其他市場化模式。

不動產“投資”與“運營”新老業(yè)務的兩條路徑有所呈現(xiàn)。

一個華夏幸福加速實現(xiàn)輕資產模式的標志性事件，2019年8月，華夏幸福以58.3億元，將北京麗澤商務區(qū)一個商辦項目出售予平安人壽。

這起轉讓，華夏幸福獲委任為代建方在項目地塊上代為開發(fā)建設全部建筑物、構筑物及其配套附屬設施。同時，獲委托代為管理后續(xù)完成開發(fā)建設并投入運營的標的物業(yè)及項目公司，包括提供商業(yè)規(guī)劃、招商租賃、運營管理等服務。

而華夏幸福向平安方收取代建管理費和資產管理費。

值得一提的是，該項目正是華夏幸福此前從中國鐵物手中接過的北京麗澤金融商務區(qū)物業(yè)。但不管怎么說，這是平安加盟以來，華夏幸福的第一個輕資產運營商辦項目，更是該公司首次采用“輕資產”模式，以輸出開發(fā)、管理經營項目。

于華夏幸福而言，意義非凡。

此后在代建業(yè)務上，2020年5月，華夏幸福還曾中標招商銀行(600036)全球總部大廈項目代建服務。項目土地面積3.56萬平方米，是華夏幸福在粵港澳大灣區(qū)首個以輕資產模式啟動的項目。

因此也可以說，經過多年的發(fā)展鋪墊，如今輕資產代建公司——幸福安基的成立，可看作是華夏幸福正式吹響了進軍代建的號角。

輕資產蓄勢待發(fā)

幸福安基，被定位是華夏幸福旗下專注經營代建業(yè)務的子公司，主要承接輕資產代建業(yè)務的拓展、經營和管理，“致力于成為中國領先的都市圈不動產開發(fā)經營服務商”。

其主要為政府、企業(yè)提供地產開發(fā)服務、融資服務、FEPC、AMC+保交付等。

該公司實際新成立于今年8月18日，注冊資本1000萬元，法定代表人為鄭偉。工商登記的經營范圍包括工程管理服務、非居住房地產租賃、企業(yè)管理咨詢、工程造價咨詢業(yè)務、建設工程監(jiān)理、建設工程勘察、建設工程施工等。

進一步穿透發(fā)現(xiàn)，幸福安基成由華夏幸福產業(yè)管理有限公司（以下簡稱“華夏幸福產業(yè)”）100%持股，后者是華夏幸福全資子公司。

據了解，幸福安基中標的沈陽“保交付”項目，原為恒大集團持有，涉及沈陽恒大文旅城部分地塊。

2018年6月，沈陽恒大文化旅游城落戶蘇家屯區(qū)，這是恒大在東北地區(qū)投資開發(fā)的首個國際文化旅游綜合體項目。此后兩年時間，恒大在當天拿下了十數宗地塊。

但隨著恒大危機的爆發(fā)，項目開發(fā)面臨停工、停產，部分地塊還因此被收回。

值得一提的是，作為最早涉險的一批房企，華夏幸福顯然已經度過最艱難的時刻。

最新公告顯示，至今年7月，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》中金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1196.70億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計106.67億元。

另外，該公司根據債務重組相關工作的推進情況，對已簽署《債務重組協(xié)議》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關債權人已啟動兩批現(xiàn)金兌付安排，合計將兌付金額為19.16億元。

華夏幸福重新“上岸”，指日可待。

此次作為代建方進入恒大的“保交付”項目，可以說，華夏幸福既是渡人，也是渡己。

兩個月前的7月5日，面對債務化解、經營企穩(wěn)與轉型探索三期疊加的局面，華夏幸福在河北固安召開戰(zhàn)略宣貫大會，宣布“全面轉型成為產業(yè)新城服務商”。

2022-2025三年內，華夏幸福將以住宅開發(fā)和資產管理為基礎，以產業(yè)新城為平臺，重塑以產業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系，全面轉型產業(yè)新城服務商。

這兩大服務體系，一是為區(qū)域提供包含產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)招商、產業(yè)配套融資、綜合運營和營銷推廣等服務的產業(yè)發(fā)展綜合解決方案；二是為企業(yè)提供包括選址、租售、代建、運營、投資、融資、財稅、人力等服務的綜合服務體系。

這一戰(zhàn)略之下，華夏幸福的輕資產項目加速落地。

7月28日，幸?；鶚I(yè)簽約四川伙伴集團旗下10個產業(yè)園，簽約額6500萬元；8月2日，華夏幸福首單產業(yè)新城輕資產業(yè)務落地河南平頂山；9月14日，幸福安基中標沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目。

數據顯示，目前，華夏幸福輕資產招商業(yè)務累計簽約項目7個，項目總投資超45億，其中4個項目已落地在輕資產招商業(yè)務。物業(yè)累計簽約項目 25個，簽約面積 283萬平，合同簽約額 2.8億，新進山東、陜西、云南三省，新業(yè)務拓展已覆蓋7省7市。

此外，其產業(yè)園區(qū)輕資產運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和祥符提供產業(yè)園區(qū)運營等服務。已經從最艱難階段緩過勁來的華夏幸福，輕資產蓄勢待發(fā)。

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