調(diào)查|萬達接管屢遭維權(quán)的合肥萬泓中心項目爛尾多年能否“浴火重生”？

來源：智能家居時間：2022-07-10 08:50

財聯(lián)社7月9日訊（記者王海春）萬達集團旗下企業(yè)，將接手合肥市包河區(qū)爛尾多年的一個綜合體項目。

日前，安徽萬泓置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“萬泓置業(yè)”）發(fā)布公告，根據(jù)債權(quán)人投票結(jié)果，萬達被選定為萬泓置業(yè)后續(xù)投資運管機構(gòu)。而萬泓置業(yè)為合肥萬泓中心項目的開發(fā)商，因其資金鏈斷裂，該項目持續(xù)數(shù)年未能竣工。去年8月破產(chǎn)重整管理人進場之后，對萬泓置業(yè)展開重整。

經(jīng)過半年準(zhǔn)備，萬泓中心于今年2月開始續(xù)建，并在今年3月招募投資運管機構(gòu)。5月底，世紀(jì)金源、萬達集團向管理人遞交意向報名書后，由債權(quán)人進行投票選擇，最終萬達勝出。

不過，萬達接管之后，該項目未來能否浴火重生，仍有待進一步觀察。

“如果在市場上行態(tài)勢中，破產(chǎn)重整相對容易些?，F(xiàn)在市場正處于低迷期，后續(xù)化解債務(wù)問題，還將面臨重重困難?！比f泓置業(yè)重整管理人向記者表示。

據(jù)悉，重整管理人接下來將督促續(xù)建復(fù)工單位盡快完成工程建設(shè)，爭取在今年12月底前完成竣工交付。

“這個項目經(jīng)歷了太多，業(yè)主、債權(quán)人都很不容易。我們希望可以通過綜合實力比較強的運營機構(gòu)，幫助項目、業(yè)主逐步走出困境?！鄙鲜鋈f泓置業(yè)重整管理人表示。

債權(quán)人選擇了萬達

今年3月啟動招募、5月收到報名方案之后，萬泓置業(yè)重整管理人6月25日發(fā)布了《關(guān)于選定萬泓中心投資運管機構(gòu)表決議案的通知》，將選定萬泓中心項目投資運管機構(gòu)的議案遞交各債權(quán)人進行表決，表決期限為2022年6月27日至2022年7月3日，7月5日正式公布結(jié)果。

一位萬泓置業(yè)重整管理人7月8日告訴記者，“我們雖然是管理人，但不能代替?zhèn)鶛?quán)人做決定。通過公開招募，綜合比較企業(yè)實力、投資運管方案，管理人先初步篩選出萬達、世紀(jì)金源兩家較為合適的運營機構(gòu)，再由債權(quán)人投票選擇。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達能在角逐中勝出，與其運營方案中提出明確的經(jīng)營目標(biāo)及清晰的盈利預(yù)期，有不小關(guān)系。

公開資料顯示，萬泓中心位于合肥市包河區(qū)繁華大道以南、北京路以東，土地使用權(quán)面積30471平方米。該項目共由6棟建筑組成，1-4棟為住宅，5棟為辦公樓，6棟為商業(yè)綜合體。

上述重整管理人對記者表示，項目住宅、辦公、商業(yè)、車位等物業(yè)，將由商業(yè)運營機構(gòu)統(tǒng)一運營管理。

據(jù)悉，萬達的投資運營方案由房產(chǎn)銷售、商業(yè)運營及物業(yè)管理，共三個部分組成，萬達旗下的控股或參股公司將作為實施機構(gòu)，其中萬達投資設(shè)立或指定子公司作為房產(chǎn)銷售公司，萬達商管作為商業(yè)運營公司，合肥萬達廣場商業(yè)管理有限公司作為項目物業(yè)管理公司。

對于萬達是否會參與該項目投資、建設(shè)，一位接近萬達集團人士告訴記者，“這個項目應(yīng)該只負責(zé)運營管理，不參與項目復(fù)工及建設(shè)，屬于輕資產(chǎn)管理輸出。”

記者在采訪中了解到，按萬達提出的方案，該項目將被命名為“北京路?萬達廣場”，萬達委托管理期限不少于20年，將單獨設(shè)立項目全資商管子公司，招商周期約為6個月。

經(jīng)初步估算，預(yù)計項目仍剩余資產(chǎn)貨值底價，約11.1億元（含全部自持資產(chǎn)）。

如項目銷售周期為24個月，開盤銷售起12個月內(nèi)有望完成1.58億元銷售額，18個月內(nèi)完成2.97億元銷售額，24個月內(nèi)完成3.59億元銷售額。據(jù)了解，就該項目收益測算，萬達正在進行方案設(shè)計及調(diào)研，初步預(yù)計于7月下旬完成。

就項目開業(yè)安排，萬泓置業(yè)重整管理人表示，具體時間應(yīng)為項目竣工驗收通過后，半年內(nèi)完成開業(yè)。根據(jù)目前工程進度及萬達的招商及開業(yè)速度，若項目工程在2022年12月底前完工，預(yù)計將在2023年6月底前開業(yè)。

爛尾多年后迎來續(xù)建

值得一提的是，萬達接管的合肥市包河區(qū)這一商業(yè)綜合體，為當(dāng)?shù)匾粋€知名的爛尾項目。

6年之前，該項目曾是包河區(qū)的明星樓盤。2016年上半年開盤時，萬泓中心1、2號樓毛坯房售價約9000元/平方米，3、4號樓精裝修房均價1.3萬元/平方米。因具有一定價格優(yōu)勢，該項目當(dāng)時一度引發(fā)搶房潮。

然而，2018年6月項目臨近交房時，萬泓中心業(yè)主卻收到開發(fā)商延期交房通知，稱1、2號樓靠近地鐵站點施工等原因，影響了施工進度，項目交付將延期至2018年9月。

由于開發(fā)商資金出現(xiàn)困難，該項目交付再度爽約。因爛尾時間較長，該項目業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。

2020年10月，有萬泓中心業(yè)主向合肥市政府相關(guān)部門投訴，項目3、4號住宅樓交房一再延期，政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)數(shù)次無果，交房遙遙無期，請求政府部門公開進度。就此投訴，包河區(qū)政府在合肥市政府官網(wǎng)回復(fù)，萬泓中心項目3、4號樓工程已基本完工，正進行驗收工作，相關(guān)部門正督促發(fā)商加快推進驗收工作。

不僅是住宅樓，萬泓中心商業(yè)綜合體及辦公樓的建設(shè)工程，同樣遭遇爛尾。而該項目此后的經(jīng)歷，可謂一波三折。

因難以解決自身資金問題，萬泓置業(yè)2021年2月向法院提出破產(chǎn)清算，清算小組進駐萬泓置業(yè)辦公，并展開債權(quán)申報工作。

記者獲悉，清算組進入之后，委托大華會計事務(wù)所對開發(fā)商資產(chǎn)、負債情況做出專項審計。報告顯示，截至2020年12月31日，萬泓置業(yè)資產(chǎn)總額約6.6億元，負債總額約7億元，凈資產(chǎn)-4262萬元。

不過，開發(fā)商不久之后又撤回了破產(chǎn)清算的申請。

據(jù)裁判文書網(wǎng)2021年3月31日披露的信息，萬泓置業(yè)以現(xiàn)有資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由，向合肥市中級人民法院申請破產(chǎn)清算。但2021年3月19日，萬泓置業(yè)撤回了這一破產(chǎn)申請，對此，法院予以批準(zhǔn)。

項目前景再次變得撲朔迷離。陷入僵局近五個月后，隨著去年8月重整管理人進場，萬泓中心項目開始迎來轉(zhuǎn)機。

2021年8月23日，合肥鐵路運輸法院發(fā)布民事裁定書，因萬泓置業(yè)名下現(xiàn)有資產(chǎn)多為在建工程，若按現(xiàn)有規(guī)劃完成建設(shè)后，產(chǎn)業(yè)收益或可足額清償債務(wù)。由此，開發(fā)商向法院提出破產(chǎn)重整申請。

合肥鐵路運輸法院認(rèn)為，根據(jù)清算組清算結(jié)果，萬泓置業(yè)具有重整價值與重整可能性，因此同意了開發(fā)商提出的破產(chǎn)重整申請。法院裁定，由大華會計事務(wù)所安徽分所、北京金誠同達（合肥）律師事務(wù)所為萬泓置業(yè)破產(chǎn)重整管理人。

破產(chǎn)重整管理人進場兩個月后，萬泓置業(yè)進入重新啟動的籌備階段。

“項目雖然負債累累，但總體看還有重整走上正軌的希望，所以我們才會進場?！比f泓置業(yè)重整管理人表示，工程續(xù)建、項目完工，是很重要的一步。

記者獲悉，該項目已完工工程造價約3億元，未完全工程造價約1億元。項目續(xù)建前，首先需要選聘工程造價機構(gòu)對工程造價進行鑒定。

為此，萬泓置業(yè)重整管理人去年10月14日發(fā)出工程造價機構(gòu)的招募公告。共有7家中介機構(gòu)報名，符合要求的有6家。10月20日，經(jīng)管理人組織評審，最終選定安徽中信工資咨詢有限公司為項目工程造價鑒定第三方中介機構(gòu)。

記者在采訪中了解到，管理人進場后，便加快開展項目復(fù)工、續(xù)建工作。去年10月19日，管理人發(fā)布了續(xù)建施工單位招募公告，并在此后成功招募了續(xù)建施工方。

與此同時，重整管理人也在著手招募續(xù)建單位。

2021年11月，有萬泓中心業(yè)主向合肥市政府部門詢問萬泓中心爛尾處理進展相關(guān)情況。對此，合肥市包河區(qū)政府回復(fù)，后續(xù)項目復(fù)工及房屋交付等問題，已由破產(chǎn)管理人依法依規(guī)進行統(tǒng)一處置。

經(jīng)過數(shù)月籌備，復(fù)工前期準(zhǔn)備工作完成后，萬泓中心終于在今年迎來一個重要節(jié)點。停工多年后，項目于今年2月重新啟動，開始了續(xù)建工作。

產(chǎn)證難辦問題待解

工程建設(shè)重新步入正軌，讓萬泓中心業(yè)主看到了希望，不過該項目仍存諸多難題有待逐一解決。

記者在采訪中獲悉，項目住宅部分雖然已經(jīng)竣工，但有業(yè)主仍未取得產(chǎn)證。

萬泓置業(yè)重整管理人披露，其進場之后，一直在推進3、4號住宅樓產(chǎn)權(quán)證辦理事宜。在政府相關(guān)部門支持下，先后協(xié)調(diào)多個單位，合肥市建委多次組織召開協(xié)調(diào)會進行調(diào)度，今年5月蓋章確認(rèn)了相關(guān)報驗資料，但相關(guān)事宜仍在處理過程中。

北京金誠同達律師事務(wù)所一位律師告訴記者，項目爛尾多年，其中法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。一些金融機構(gòu)、前期施工單位及相關(guān)債權(quán)人，出于財產(chǎn)保全考慮，項目資產(chǎn)遭凍結(jié)。

“還有不少債權(quán)、法律問題有待逐步處理，可能會影響產(chǎn)證辦理，解決這些問題需要一定時間。再者，開發(fā)商資金緊張，拖欠了一些土地出讓金，也可能會影響產(chǎn)證辦理?！鼻笆雎蓭熝a充道。

萬泓置業(yè)管理人告訴記者，該項目還有一些自持房源沒有銷售完，包括住宅、辦公樓和車位等。如果項目運營得好，這部分待售項目可以帶來資金回籠，從而逐步化解前期積累的問題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項目幾年前開盤時，之所以引發(fā)搶房潮，除價格優(yōu)勢，另一個原因是相對完備的商業(yè)配套規(guī)劃，吸引了不少購房者。

“因此，萬泓中心運營得如何，也是項目能否盤活一個相當(dāng)重要的因素。從項目稟賦來看，其位置還不錯，隨著項目步入正軌，可能會有投資人感興趣。再者，如果商辦部分運營效果足夠好，可以獲得不錯的回報率，將提升項目整體價值和相關(guān)利益方的信心，有利于解決一些潛在問題。因此，選取好的項目運營方，對于后續(xù)整體走向，也有著不同一般的意義?！鼻笆鲋卣芾砣讼蛴浾弑硎?。

不過，債權(quán)人選定了萬達，但世紀(jì)金源仍被列為備選運營機構(gòu)。

對此，上海一家房產(chǎn)機構(gòu)分析師認(rèn)為，這其中或有督促運營方實現(xiàn)承諾目標(biāo)的意味。

“備胎的味道較濃。如果運營方未能達成方案目標(biāo)，管理人可更換另一家。具體情況，仍要視這幾方的委托管理協(xié)議究竟是如何約定的，是否包含提前終止合同等相關(guān)條款。這對萬達來說也是種壓力，意在促使萬達努力盤活項目?！鄙鲜龇治鰩熃邮苡浾卟稍L時說。

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）