調(diào)查|萬達(dá)接管屢遭維權(quán)的合肥萬泓中心項(xiàng)目爛尾多年能否“浴火重生”？

來源：智能家居時(shí)間：2022-07-10 08:50

財(cái)聯(lián)社7月9日訊（記者王海春）萬達(dá)集團(tuán)旗下企業(yè)，將接手合肥市包河區(qū)爛尾多年的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。

日前，安徽萬泓置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“萬泓置業(yè)”）發(fā)布公告，根據(jù)債權(quán)人投票結(jié)果，萬達(dá)被選定為萬泓置業(yè)后續(xù)投資運(yùn)管機(jī)構(gòu)。而萬泓置業(yè)為合肥萬泓中心項(xiàng)目的開發(fā)商，因其資金鏈斷裂，該項(xiàng)目持續(xù)數(shù)年未能竣工。去年8月破產(chǎn)重整管理人進(jìn)場之后，對(duì)萬泓置業(yè)展開重整。

經(jīng)過半年準(zhǔn)備，萬泓中心于今年2月開始續(xù)建，并在今年3月招募投資運(yùn)管機(jī)構(gòu)。5月底，世紀(jì)金源、萬達(dá)集團(tuán)向管理人遞交意向報(bào)名書后，由債權(quán)人進(jìn)行投票選擇，最終萬達(dá)勝出。

不過，萬達(dá)接管之后，該項(xiàng)目未來能否浴火重生，仍有待進(jìn)一步觀察。

“如果在市場上行態(tài)勢(shì)中，破產(chǎn)重整相對(duì)容易些。現(xiàn)在市場正處于低迷期，后續(xù)化解債務(wù)問題，還將面臨重重困難?！比f泓置業(yè)重整管理人向記者表示。

據(jù)悉，重整管理人接下來將督促續(xù)建復(fù)工單位盡快完成工程建設(shè)，爭取在今年12月底前完成竣工交付。

“這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)歷了太多，業(yè)主、債權(quán)人都很不容易。我們希望可以通過綜合實(shí)力比較強(qiáng)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，幫助項(xiàng)目、業(yè)主逐步走出困境。”上述萬泓置業(yè)重整管理人表示。

債權(quán)人選擇了萬達(dá)

今年3月啟動(dòng)招募、5月收到報(bào)名方案之后，萬泓置業(yè)重整管理人6月25日發(fā)布了《關(guān)于選定萬泓中心投資運(yùn)管機(jī)構(gòu)表決議案的通知》，將選定萬泓中心項(xiàng)目投資運(yùn)管機(jī)構(gòu)的議案遞交各債權(quán)人進(jìn)行表決，表決期限為2022年6月27日至2022年7月3日，7月5日正式公布結(jié)果。

一位萬泓置業(yè)重整管理人7月8日告訴記者，“我們雖然是管理人，但不能代替?zhèn)鶛?quán)人做決定。通過公開招募，綜合比較企業(yè)實(shí)力、投資運(yùn)管方案，管理人先初步篩選出萬達(dá)、世紀(jì)金源兩家較為合適的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，再由債權(quán)人投票選擇?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達(dá)能在角逐中勝出，與其運(yùn)營方案中提出明確的經(jīng)營目標(biāo)及清晰的盈利預(yù)期，有不小關(guān)系。

公開資料顯示，萬泓中心位于合肥市包河區(qū)繁華大道以南、北京路以東，土地使用權(quán)面積30471平方米。該項(xiàng)目共由6棟建筑組成，1-4棟為住宅，5棟為辦公樓，6棟為商業(yè)綜合體。

上述重整管理人對(duì)記者表示，項(xiàng)目住宅、辦公、商業(yè)、車位等物業(yè)，將由商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營管理。

據(jù)悉，萬達(dá)的投資運(yùn)營方案由房產(chǎn)銷售、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理，共三個(gè)部分組成，萬達(dá)旗下的控股或參股公司將作為實(shí)施機(jī)構(gòu)，其中萬達(dá)投資設(shè)立或指定子公司作為房產(chǎn)銷售公司，萬達(dá)商管作為商業(yè)運(yùn)營公司，合肥萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司作為項(xiàng)目物業(yè)管理公司。

對(duì)于萬達(dá)是否會(huì)參與該項(xiàng)目投資、建設(shè)，一位接近萬達(dá)集團(tuán)人士告訴記者，“這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該只負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，不參與項(xiàng)目復(fù)工及建設(shè)，屬于輕資產(chǎn)管理輸出?！?/p>

記者在采訪中了解到，按萬達(dá)提出的方案，該項(xiàng)目將被命名為“北京路?萬達(dá)廣場”，萬達(dá)委托管理期限不少于20年，將單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目全資商管子公司，招商周期約為6個(gè)月。

經(jīng)初步估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目仍剩余資產(chǎn)貨值底價(jià)，約11.1億元（含全部自持資產(chǎn)）。

如項(xiàng)目銷售周期為24個(gè)月，開盤銷售起12個(gè)月內(nèi)有望完成1.58億元銷售額，18個(gè)月內(nèi)完成2.97億元銷售額，24個(gè)月內(nèi)完成3.59億元銷售額。據(jù)了解，就該項(xiàng)目收益測(cè)算，萬達(dá)正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及調(diào)研，初步預(yù)計(jì)于7月下旬完成。

就項(xiàng)目開業(yè)安排，萬泓置業(yè)重整管理人表示，具體時(shí)間應(yīng)為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，半年內(nèi)完成開業(yè)。根據(jù)目前工程進(jìn)度及萬達(dá)的招商及開業(yè)速度，若項(xiàng)目工程在2022年12月底前完工，預(yù)計(jì)將在2023年6月底前開業(yè)。

爛尾多年后迎來續(xù)建

值得一提的是，萬達(dá)接管的合肥市包河區(qū)這一商業(yè)綜合體，為當(dāng)?shù)匾粋€(gè)知名的爛尾項(xiàng)目。

6年之前，該項(xiàng)目曾是包河區(qū)的明星樓盤。2016年上半年開盤時(shí)，萬泓中心1、2號(hào)樓毛坯房售價(jià)約9000元/平方米，3、4號(hào)樓精裝修房均價(jià)1.3萬元/平方米。因具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)一度引發(fā)搶房潮。

然而，2018年6月項(xiàng)目臨近交房時(shí)，萬泓中心業(yè)主卻收到開發(fā)商延期交房通知，稱1、2號(hào)樓靠近地鐵站點(diǎn)施工等原因，影響了施工進(jìn)度，項(xiàng)目交付將延期至2018年9月。

由于開發(fā)商資金出現(xiàn)困難，該項(xiàng)目交付再度爽約。因爛尾時(shí)間較長，該項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。

2020年10月，有萬泓中心業(yè)主向合肥市政府相關(guān)部門投訴，項(xiàng)目3、4號(hào)住宅樓交房一再延期，政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)數(shù)次無果，交房遙遙無期，請(qǐng)求政府部門公開進(jìn)度。就此投訴，包河區(qū)政府在合肥市政府官網(wǎng)回復(fù)，萬泓中心項(xiàng)目3、4號(hào)樓工程已基本完工，正進(jìn)行驗(yàn)收工作，相關(guān)部門正督促發(fā)商加快推進(jìn)驗(yàn)收工作。

不僅是住宅樓，萬泓中心商業(yè)綜合體及辦公樓的建設(shè)工程，同樣遭遇爛尾。而該項(xiàng)目此后的經(jīng)歷，可謂一波三折。

因難以解決自身資金問題，萬泓置業(yè)2021年2月向法院提出破產(chǎn)清算，清算小組進(jìn)駐萬泓置業(yè)辦公，并展開債權(quán)申報(bào)工作。

記者獲悉，清算組進(jìn)入之后，委托大華會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)開發(fā)商資產(chǎn)、負(fù)債情況做出專項(xiàng)審計(jì)。報(bào)告顯示，截至2020年12月31日，萬泓置業(yè)資產(chǎn)總額約6.6億元，負(fù)債總額約7億元，凈資產(chǎn)-4262萬元。

不過，開發(fā)商不久之后又撤回了破產(chǎn)清算的申請(qǐng)。

據(jù)裁判文書網(wǎng)2021年3月31日披露的信息，萬泓置業(yè)以現(xiàn)有資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由，向合肥市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。但2021年3月19日，萬泓置業(yè)撤回了這一破產(chǎn)申請(qǐng)，對(duì)此，法院予以批準(zhǔn)。

項(xiàng)目前景再次變得撲朔迷離。陷入僵局近五個(gè)月后，隨著去年8月重整管理人進(jìn)場，萬泓中心項(xiàng)目開始迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

2021年8月23日，合肥鐵路運(yùn)輸法院發(fā)布民事裁定書，因萬泓置業(yè)名下現(xiàn)有資產(chǎn)多為在建工程，若按現(xiàn)有規(guī)劃完成建設(shè)后，產(chǎn)業(yè)收益或可足額清償債務(wù)。由此，開發(fā)商向法院提出破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

合肥鐵路運(yùn)輸法院認(rèn)為，根據(jù)清算組清算結(jié)果，萬泓置業(yè)具有重整價(jià)值與重整可能性，因此同意了開發(fā)商提出的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。法院裁定，由大華會(huì)計(jì)事務(wù)所安徽分所、北京金誠同達(dá)（合肥）律師事務(wù)所為萬泓置業(yè)破產(chǎn)重整管理人。

破產(chǎn)重整管理人進(jìn)場兩個(gè)月后，萬泓置業(yè)進(jìn)入重新啟動(dòng)的籌備階段。

“項(xiàng)目雖然負(fù)債累累，但總體看還有重整走上正軌的希望，所以我們才會(huì)進(jìn)場?！比f泓置業(yè)重整管理人表示，工程續(xù)建、項(xiàng)目完工，是很重要的一步。

記者獲悉，該項(xiàng)目已完工工程造價(jià)約3億元，未完全工程造價(jià)約1億元。項(xiàng)目續(xù)建前，首先需要選聘工程造價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。

為此，萬泓置業(yè)重整管理人去年10月14日發(fā)出工程造價(jià)機(jī)構(gòu)的招募公告。共有7家中介機(jī)構(gòu)報(bào)名，符合要求的有6家。10月20日，經(jīng)管理人組織評(píng)審，最終選定安徽中信工資咨詢有限公司為項(xiàng)目工程造價(jià)鑒定第三方中介機(jī)構(gòu)。

記者在采訪中了解到，管理人進(jìn)場后，便加快開展項(xiàng)目復(fù)工、續(xù)建工作。去年10月19日，管理人發(fā)布了續(xù)建施工單位招募公告，并在此后成功招募了續(xù)建施工方。

與此同時(shí)，重整管理人也在著手招募續(xù)建單位。

2021年11月，有萬泓中心業(yè)主向合肥市政府部門詢問萬泓中心爛尾處理進(jìn)展相關(guān)情況。對(duì)此，合肥市包河區(qū)政府回復(fù)，后續(xù)項(xiàng)目復(fù)工及房屋交付等問題，已由破產(chǎn)管理人依法依規(guī)進(jìn)行統(tǒng)一處置。

經(jīng)過數(shù)月籌備，復(fù)工前期準(zhǔn)備工作完成后，萬泓中心終于在今年迎來一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。停工多年后，項(xiàng)目于今年2月重新啟動(dòng)，開始了續(xù)建工作。

產(chǎn)證難辦問題待解

工程建設(shè)重新步入正軌，讓萬泓中心業(yè)主看到了希望，不過該項(xiàng)目仍存諸多難題有待逐一解決。

記者在采訪中獲悉，項(xiàng)目住宅部分雖然已經(jīng)竣工，但有業(yè)主仍未取得產(chǎn)證。

萬泓置業(yè)重整管理人披露，其進(jìn)場之后，一直在推進(jìn)3、4號(hào)住宅樓產(chǎn)權(quán)證辦理事宜。在政府相關(guān)部門支持下，先后協(xié)調(diào)多個(gè)單位，合肥市建委多次組織召開協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行調(diào)度，今年5月蓋章確認(rèn)了相關(guān)報(bào)驗(yàn)資料，但相關(guān)事宜仍在處理過程中。

北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所一位律師告訴記者，項(xiàng)目爛尾多年，其中法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。一些金融機(jī)構(gòu)、前期施工單位及相關(guān)債權(quán)人，出于財(cái)產(chǎn)保全考慮，項(xiàng)目資產(chǎn)遭凍結(jié)。

“還有不少債權(quán)、法律問題有待逐步處理，可能會(huì)影響產(chǎn)證辦理，解決這些問題需要一定時(shí)間。再者，開發(fā)商資金緊張，拖欠了一些土地出讓金，也可能會(huì)影響產(chǎn)證辦理?！鼻笆雎蓭熝a(bǔ)充道。

萬泓置業(yè)管理人告訴記者，該項(xiàng)目還有一些自持房源沒有銷售完，包括住宅、辦公樓和車位等。如果項(xiàng)目運(yùn)營得好，這部分待售項(xiàng)目可以帶來資金回籠，從而逐步化解前期積累的問題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目幾年前開盤時(shí)，之所以引發(fā)搶房潮，除價(jià)格優(yōu)勢(shì)，另一個(gè)原因是相對(duì)完備的商業(yè)配套規(guī)劃，吸引了不少購房者。

“因此，萬泓中心運(yùn)營得如何，也是項(xiàng)目能否盤活一個(gè)相當(dāng)重要的因素。從項(xiàng)目稟賦來看，其位置還不錯(cuò)，隨著項(xiàng)目步入正軌，可能會(huì)有投資人感興趣。再者，如果商辦部分運(yùn)營效果足夠好，可以獲得不錯(cuò)的回報(bào)率，將提升項(xiàng)目整體價(jià)值和相關(guān)利益方的信心，有利于解決一些潛在問題。因此，選取好的項(xiàng)目運(yùn)營方，對(duì)于后續(xù)整體走向，也有著不同一般的意義?！鼻笆鲋卣芾砣讼蛴浾弑硎?。

不過，債權(quán)人選定了萬達(dá)，但世紀(jì)金源仍被列為備選運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

對(duì)此，上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，這其中或有督促運(yùn)營方實(shí)現(xiàn)承諾目標(biāo)的意味。

“備胎的味道較濃。如果運(yùn)營方未能達(dá)成方案目標(biāo)，管理人可更換另一家。具體情況，仍要視這幾方的委托管理協(xié)議究竟是如何約定的，是否包含提前終止合同等相關(guān)條款。這對(duì)萬達(dá)來說也是種壓力，意在促使萬達(dá)努力盤活項(xiàng)目?！鄙鲜龇治鰩熃邮苡浾卟稍L時(shí)說。

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）