“思維圓桌派”熱議穩(wěn)房地產(chǎn)與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策加碼下未來市場(chǎng)怎么走

來源：智能家居時(shí)間：2022-06-08 10:30

《投資者網(wǎng)》吳悅

編輯胡珊

今年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了數(shù)年調(diào)控之后，已經(jīng)基本出清了“炒房”的金融需求，回歸到“居住”的本質(zhì)。但與此同時(shí)，市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷也讓部分房企頻頻出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈面臨較大的下行壓力。特別是上海等城市受疫情干擾，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎停擺，加之全國(guó)有近20個(gè)城市陸續(xù)因疫情出現(xiàn)過短時(shí)期的線下售樓處關(guān)閉等情況，造成樓市下行壓力加大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年5月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%，單月業(yè)績(jī)同比降幅仍保持在較高水平，累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大?！?/p>

經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的穩(wěn)定性關(guān)系著我國(guó)金融體系乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年第四季度房地產(chǎn)業(yè)GDP同比下降2.9%，建筑業(yè)同比下降2.1%。也就是說，從去年四季度開始，房地產(chǎn)和建筑業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)為負(fù)，開始“拖后腿”了。

就在剛剛過去的5月，全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議釋放了強(qiáng)烈的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，加上從今年初就開始陸續(xù)出現(xiàn)的政策信號(hào)，市場(chǎng)各方普遍預(yù)計(jì)，隨著全國(guó)各地樓市放松政策不斷加碼，疊加國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇。

那么，房地產(chǎn)的修復(fù)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)有什么關(guān)聯(lián)？房地產(chǎn)政策疊加效應(yīng)下，行業(yè)轉(zhuǎn)型新機(jī)遇來自何處？如何從資源型驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向以用戶為核心？在數(shù)字化顛覆大潮下，房企如何加碼高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化、撬動(dòng)增長(zhǎng)曲線、成為贏家？

6月9日下午2：00-4：00，由思維財(cái)經(jīng)、投資者網(wǎng)主辦，中制智庫(kù)聯(lián)合主辦的“思維圓桌派——穩(wěn)房地產(chǎn)與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤”將在線上召開，國(guó)務(wù)院參事室特約研究員陳全生、中制智庫(kù)理事長(zhǎng)兼研究院院長(zhǎng)新望、同策研究院助理院長(zhǎng)/同策首席研究員宋紅衛(wèi)、億翰股份總部研究中心房地產(chǎn)首席研究員于小雨、投資者網(wǎng)總編輯陳元地等嘉賓將就上述話題展開深入探討。

下行壓力仍存地方政策不斷加碼

總體來看，雖然部分城市的房地產(chǎn)紓困政策今年一季度就陸續(xù)開始出臺(tái)，但政策的刺激效應(yīng)會(huì)有所延遲，疊加部分城市疫情反復(fù)，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍然存在。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年5月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%。26個(gè)二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比跌幅收窄至60%。

在此背景下，各地紛紛出臺(tái)樓市放松政策，截至5月末，已有約150個(gè)城市出臺(tái)或跟進(jìn)放松政策。其中，20個(gè)城市放松限購(gòu)，25個(gè)城市放松限貸，14個(gè)城市放松限售，16個(gè)城市減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，22個(gè)城市落地購(gòu)房補(bǔ)貼，26個(gè)省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71個(gè)省市放松公積金貸款。

從政策層面發(fā)出的積極信號(hào)來看，“穩(wěn)房地產(chǎn)”已經(jīng)成為市場(chǎng)各方的共識(shí)，各地也在因城施策，“花式”出臺(tái)樓市新政。比如6月初，珠海推出公積金貸款新政，即珠海市繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購(gòu)房支付首付款，也可按還貸提取逐月提取公積金用于幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）償還購(gòu)房貸款。這一系列政策也被戲稱為“一人買房全家?guī)汀?，還上了熱搜。

此外，二胎三胎人群也是各地樓市新政關(guān)照的一大熱點(diǎn)，僅今年5月以來，就有至少包括浙江杭州、湖南衡陽(yáng)、江蘇南京、浙江舟山、遼寧沈陽(yáng)、廣東東莞、江蘇揚(yáng)州、江蘇無錫、江西景德鎮(zhèn)、江蘇蘇州、四川樂山、四川雅安、江西上饒等13城在發(fā)布的樓市政策中特別提及多孩家庭住房需求，包括二胎三胎家庭可以增加購(gòu)房指標(biāo)、領(lǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金額度等。

在政策面暖風(fēng)頻吹的影響下，進(jìn)入5月以來，多個(gè)二三線城市“回暖”跡象初顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，有26個(gè)二三線城市成交額環(huán)比增長(zhǎng)9%，其中長(zhǎng)春、佛山、徐州、南寧、蘇州、大連、武漢、青島、無錫等漲幅均超25%，這些城市多數(shù)前期均出臺(tái)寬松類政策；佛山受核心城市廣州復(fù)蘇影響，環(huán)比漲幅高達(dá)七成；長(zhǎng)春因疫情靜態(tài)管控解除，成交也迎來一波補(bǔ)漲行情。

受益于此，一些資金鏈穩(wěn)健、憑借經(jīng)營(yíng)質(zhì)量熬過了此輪地產(chǎn)“凜冬”的房企也開始率先走出了筑底回升的銷售曲線。如海倫堡中國(guó)控股有限公司，截至5月25日，中山海倫堡·玖悅府項(xiàng)目當(dāng)月來訪客戶953批，較上月同期來訪客戶323批，環(huán)比增長(zhǎng)195%，成交套數(shù)是上月同期3.9倍。同期，中山海倫堡·青云臺(tái)項(xiàng)目的來訪客戶637批，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)38.33%。

無獨(dú)有偶，海倫堡位于廣州市的項(xiàng)目銷售表現(xiàn)也相當(dāng)優(yōu)異。在房貸利率降低后，置業(yè)門檻下降，海倫堡位于廣州市從化區(qū)的雅居樂·海倫堡·溪境花園項(xiàng)目，趁勢(shì)加推新樓棟，加推2天即成交60多套房源，成為廣州市從化區(qū)的區(qū)域銷冠項(xiàng)目。

高周轉(zhuǎn)恐難持續(xù) 房企亟待模式創(chuàng)新

當(dāng)下，政策面雖然有回暖跡象，但對(duì)于房企而言，擺在面前的仍有兩大難題：一個(gè)是短期債務(wù)的“燃眉之急”，另一個(gè)是探索全新市場(chǎng)與行業(yè)環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展模式。

人民法院公告網(wǎng)公告顯示，2021年，全國(guó)近400家房企宣告破產(chǎn)。今年初以來，房企債務(wù)違約事件仍此起彼伏。其中，美元債違約就是不少房企當(dāng)下的“燃眉之急” 。

2022年以來，包括榮盛發(fā)展(002146)、大發(fā)、禹洲等房企均就自身美元債展期或契約修訂向持有人征求意見，且方案均獲得了持有人超過半數(shù)以上的同意，實(shí)現(xiàn)成功展期。中國(guó)金茂、世茂、建業(yè)地產(chǎn)及新城控股(601155)等房企紛紛回購(gòu)美元票據(jù)。

尤其是隨著各地穩(wěn)樓市政策加碼，大部分房企也加快了去化速度，銷售迅速回款也有助于化解當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)。不過，從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年的發(fā)展軌跡來年，房企的擴(kuò)張基本都是通過負(fù)債加杠桿實(shí)現(xiàn)的。而近幾年的調(diào)控政策收緊之下，面對(duì)金融機(jī)構(gòu)的“去杠桿”、“三條紅線”等壓力，大部分房企的債務(wù)水平已處于緊繃狀態(tài)。恒大的債務(wù)違約事件，給無數(shù)房企敲響了警鐘，如何維持健康的負(fù)債水平，將是今后房企的重要功課。

在此導(dǎo)向下，過去房地產(chǎn)“黃金十年”所依賴的增長(zhǎng)模式，即“高負(fù)債－高周轉(zhuǎn)”模式，在始終堅(jiān)持“房住不炒”的政策環(huán)境下，恐怕也很難再持續(xù)下去。因此，房企也需要探索長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展路徑，從資源型依賴向靠管理提質(zhì)增效的模式轉(zhuǎn)型。

以萬(wàn)科為例，其規(guī)劃的路徑是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。房產(chǎn)開發(fā)仍是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)，但拿地模式從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。并且提高對(duì)項(xiàng)目盈利水平的要求、對(duì)操盤團(tuán)隊(duì)能力的要求，這些舉措將轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn)，通過管理紅利來提高整體回報(bào)。

另一個(gè)典型的例子是旭輝地產(chǎn)，公司在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出旭輝要加大力度推進(jìn)輕資產(chǎn)模式，讓旭輝擁有穿越周期的能力。輕資產(chǎn)模式以物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓和代建業(yè)務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展方向。其中，代建業(yè)務(wù)是旭輝在2021年新成立的板塊，由于企業(yè)在業(yè)內(nèi)良好的口碑、較為全面的上下游產(chǎn)業(yè)鏈以及全國(guó)化的布局，旭輝建管的發(fā)展速度相對(duì)較快。截至2022年3月23日，旭輝建管的合約建面已經(jīng)達(dá)到了280萬(wàn)平米，預(yù)估可以收取代建費(fèi)4.7億元，可售貨值145億元，預(yù)計(jì)2022年內(nèi)可以簽約40-50多個(gè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)行業(yè)將告別高毛利時(shí)代，這是所有房企將面臨的現(xiàn)實(shí)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，“中心城市+城市群”對(duì)于經(jīng)濟(jì)要素與人口的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，城市居民對(duì)居住面積及住房品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，疊加政策面的刺激因素，都將助力房地產(chǎn)行業(yè)逐步復(fù)蘇，并進(jìn)而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游多個(gè)行業(yè)的全面復(fù)蘇，這對(duì)于穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，無疑具有重要意義。

那么，對(duì)于購(gòu)房者及投資者來說，眼下是否是買房或者買房企股票的好時(shí)機(jī)？政策發(fā)力下，未來的行業(yè)投資機(jī)會(huì)在哪里？6月9日下午2：00-4：00，一起來聽聽“思維圓桌派——穩(wěn)房地產(chǎn)與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤”線上直播，將能找到一些答案。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

（責(zé)任編輯：劉海美）