??在經(jīng)歷波動(dòng)的2021年財(cái)報(bào)后一個(gè)月，萬科2022年一季度報(bào)告如期而至。

??4月28日晚間，萬科披露的一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入626.67億元，同比增長0.65%；歸屬母公司凈利潤14.29億元，同比增長10.58%。不少投資者稱，業(yè)績已經(jīng)超出預(yù)期。

??值得注意的是，萬科今年一季度在扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同比下滑5.58%。非經(jīng)常性損益中，出售、處理部門或投資單位帶來3.26億元的收益。經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為-132.59億元，上年同期為168.79億元，公司稱是由于銷售活動(dòng)受到的款項(xiàng)減少。

??開發(fā)業(yè)務(wù)方面，一季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為374.7萬平方米，同比持平，貢獻(xiàn)營業(yè)收入493.4億元，同比下降6.9%。

??在此前舉辦的2021年度業(yè)績會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝指出，未來公司毛利率將維持在20%的水準(zhǔn)。

??今年一季度，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。相較于2021年同期，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。

??整體來看，萬科一季度的稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。2021年，萬科的業(yè)績不佳，最直接的原因是毛利率同比下滑25.37%，導(dǎo)致增收不增利，2022年若能穩(wěn)住毛利率則為業(yè)績企穩(wěn)夯實(shí)了根基。

??報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。

??實(shí)際上，從銷售端來看，一季度房地產(chǎn)行業(yè)的下行壓力仍在持續(xù)。

??4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

??據(jù)克而瑞研究報(bào)告，一季度有逾八成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。單看3月，TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。

??克而瑞分析，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。

??截至一季度末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4776.2萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。

??截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率為34.6%；持有貨幣資金1417.8億元，對短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為2.6倍，較年初提升0.1倍；“三道紅線”維持綠檔。

??報(bào)告期內(nèi)，萬科分三次完成80億元3年期中期票據(jù)的發(fā)行，票面利率區(qū)間為2.95%-3.00%；完成總額為19.9億元公司債的發(fā)行，其中3年期品種的票面利率為3.14%，5年期品種的票面利率為3.64%。

??今年一季度，萬科新增加6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)容規(guī)劃建筑面積145.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積112萬平方米。截至報(bào)告期末，萬科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約10685.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6664.3萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約4019.7萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2581.1萬平方米。

??此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積合計(jì)約534.7萬平方米。

??經(jīng)營業(yè)務(wù)方面，最受關(guān)注的是此前已經(jīng)提交上市申請的物業(yè)板塊萬物云。

??在2021年度業(yè)績會召開次日，萬物云向港交所正式遞交了上市申請。此前根據(jù)2021年度報(bào)告顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，錄得全口徑收入（含向萬科提供服務(wù)收入）240.4億元，同比增長32.1%。

??最新一季度報(bào)告中，盡管將房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等業(yè)務(wù)板塊的主要經(jīng)營情況單獨(dú)列出，但物業(yè)服務(wù)營收尚未明確。

??一季度萬物云（即萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司及其子公司與聯(lián)營、合營企業(yè)）向市場拓展。其中，歸屬社區(qū)空間服務(wù)的萬科物業(yè)新增項(xiàng)目中，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目占比為67%；歸屬商企空間服務(wù)的萬物梁行新獲取4個(gè)200米以上的超高層項(xiàng)目；歸屬城市空間服務(wù)的萬物云城新增3個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新進(jìn)駐5條街道并提供整合服務(wù)。

??此外，物流倉儲方面，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.7億元，同比增長39%；租賃住宅業(yè)務(wù)方面，一季度萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7億元，同比增長12.8%。一季度租賃住宅業(yè)務(wù)新拓展房源超過6000間；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，一季度，萬科商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入21.1億元（含非并表收入），同比增長17.6%，其中印力集團(tuán)控股有限公司管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入為14.2億元，同比增長16%。

??3月30日，萬科曾披露A股股份回購方案，按照計(jì)劃將回購金額為20億-25億元，回購價(jià)格不超過18.27元/股。到目前，這項(xiàng)回購計(jì)劃并未實(shí)施。截至4月29日收盤，萬科A漲3.64%，報(bào)19.38元/股。

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