房價(jià)拐點(diǎn)下住房調(diào)控要突出“因城施策”

來源：智能家居時(shí)間：2021-11-11 12:20

新房和二手房房價(jià)普跌

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，新房和二手房房價(jià)“雙降”。其中，新房價(jià)格指數(shù)當(dāng)月環(huán)比為-0.1%，較8月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自2015年4月以來新房價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房價(jià)格指數(shù)較上月下跌0.2%，這是二手房價(jià)在連續(xù)17個(gè)月上漲基礎(chǔ)上，繼8月份持平后，首次出現(xiàn)下跌。房價(jià)下跌城市的數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大。9月新房房價(jià)下跌城市數(shù)量為36個(gè)，較上月增加16個(gè)；二手房價(jià)下跌城市數(shù)量為52個(gè)，較8月增加18個(gè)城市，較上半年增加36個(gè)。

三線城市新房率先下跌。9月一線城市和二線城市新房房價(jià)與上個(gè)月持平，三線城市新房房價(jià)較上個(gè)月下降0.2%，房價(jià)開始由增轉(zhuǎn)負(fù)。一線城市二手房價(jià)跌幅最大。9月一線城市二手房價(jià)環(huán)比為-0.4%，較上個(gè)月大幅下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，這是自2019年3月以來一線城市二手房價(jià)格首次下跌。二線城市和三線城市二手房房價(jià)環(huán)比較上個(gè)月小幅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至-0.1%和-0.2%。其中，三線城市二手房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。

本輪房價(jià)下降的主要原因是融資環(huán)境收緊

隨著央行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和地方政府對房地產(chǎn)市場融資、購買行為調(diào)控趨嚴(yán)，房企和居民部分信貸融資增速逐步放緩。從房企的角度看，受“三道紅線”、“貸款兩集中”等政策的影響，房企融資越來越難，從而導(dǎo)致房企資金來源更加依賴于銷售回款，“降價(jià)促銷”成為部分房企在當(dāng)下環(huán)境的銷售策略之一。房企開發(fā)貸增速持續(xù)回落。最新公布的央行三季度報(bào)告顯示，截止2021年9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.16萬億，同比增長0.02%，增速較上個(gè)季度末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，較上年末回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房企的表外融資也不容易樂觀。截止10月底，房企累計(jì)發(fā)行內(nèi)地信用債5428億，累計(jì)同比下降至-5.75%，當(dāng)月發(fā)行182億，當(dāng)月同比連續(xù)下滑5個(gè)月至-55.87%；房企累計(jì)發(fā)行海外債485.26億，較去年同期下降16.3%；股權(quán)融資僅為1.5億元，而去年同期這一數(shù)值為120.21億元，房企融資環(huán)境偏緊。從居民的角度看，個(gè)人住房按揭貸款增速持續(xù)放緩、房貸利率不斷上調(diào)，以及地方政府限購政策的實(shí)施等多方面因素有效地抑制了部分居民短期內(nèi)的購房需求。截止2021年三季度末，個(gè)人住房貸款余額為37.37萬億元，同比增長11.3%，增速較2021年6月底回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年年末下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；相應(yīng)地，三季度末全國商品房銷售面積為13.03億平方米，累計(jì)同比增長11.3%，增速較3月底的63.8%大幅回落逾57.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控需要堅(jiān)持“因城施策”

房地產(chǎn)調(diào)控既要防范過熱，也要防范過冷。3月政府工作報(bào)告提出房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，因此，要避免房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲或快速下跌的局面。一方面，房價(jià)的大幅上漲會增加居民購房負(fù)擔(dān)，抑制居民消費(fèi)，擴(kuò)大收入差距，不利于共同富裕。另一方面，房價(jià)快速下跌同樣不利經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，房價(jià)下跌造成房地產(chǎn)投資意愿下降，導(dǎo)致相關(guān)投資、消費(fèi)領(lǐng)域受到負(fù)面沖擊，地方財(cái)政收入下降，地方經(jīng)濟(jì)受到影響。因此，保持房價(jià)增速在合理穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)尤為重要。

2020年，我國房價(jià)出現(xiàn)了新一輪的上漲趨勢，在“房住不炒”的基調(diào)下，截止今年9月份，全國樓市調(diào)控次數(shù)已達(dá)482次。調(diào)控內(nèi)容集中在收緊住房金融、限制購房行為等方面。整體上，雖然通過控制信貸投放、上調(diào)貸款利率可以有效地抑制居民的短期內(nèi)的住房需求，遏止房價(jià)快速上漲的勢頭。但對于人口流失嚴(yán)重的地區(qū)或城市而言，比如東北地區(qū)、三四線城市，這種調(diào)控措施則進(jìn)一步加劇了本就缺乏購房需求的房地產(chǎn)市場的供求矛盾，樓市下行壓力較大，與“穩(wěn)房價(jià)”的目標(biāo)背離。對于人口流入較多的一線或強(qiáng)二線城市而言，仍需要通過增加住房供給來平抑或解決長期住房供不應(yīng)求的問題。

維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

多地出臺新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。面對今年“金九銀十”接連失約，居民需求被快速抑制，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速持續(xù)回落，市場悲觀情緒蔓延，樓市在短期內(nèi)面臨較大的下行壓力，央行和地方政府逐漸出臺多項(xiàng)舉措以穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。9月底央行在2021年第三季度例會中時(shí)隔多年后首次提到要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；隨后國務(wù)院高層也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足。地方層面，哈爾濱、長春、岳陽等地方政府調(diào)整樓市調(diào)控政策，包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高提高公積金貸款額度、出臺“限跌令”等。下個(gè)階段，預(yù)計(jì)各地政府將在“房住不炒”總基調(diào)下“因城施策”，穩(wěn)定市場預(yù)期、規(guī)范市場秩序，部分城市房貸利率、放款周期等信貸政策或有所改善，短期被抑制的住房需求有望重新釋放。對于住房需求本就旺盛的一線城市，此輪房價(jià)跌幅或許有限，不過，仍需要指出的是，當(dāng)?shù)卣谡{(diào)控時(shí)應(yīng)保持按揭貸款穩(wěn)定釋放，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房貸集中度要求，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，預(yù)防房價(jià)再次出現(xiàn)大幅回升。