從一封市政來(lái)信說(shuō)起

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-09 06:40

【燕語(yǔ)東西】

2021年住宅類房產(chǎn)的稅率，多倫多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大約7%！

筱燕

去年的一天，我收到所在R市的政府來(lái)信。R市位于GTA即大多倫多地區(qū)，這個(gè)地區(qū)除多倫多市外，覆蓋DURHAM, HALTON,PEEL和YORK 四個(gè)地區(qū)共20多個(gè)城市。

信上說(shuō)，在沒(méi)有削減原有市政服務(wù)、也不會(huì)動(dòng)用市政儲(chǔ)備基金的前提下，本市2021年的Property tax（房產(chǎn)稅）不會(huì)漲價(jià)。疫情期間什么都漲價(jià)，雖然R市一些服務(wù)不盡如人意，不加稅還是要算好消息。

加拿大華人一般把房產(chǎn)稅稱為“地稅”，這是財(cái)產(chǎn)稅的一種。加拿大房子的持有成本比中國(guó)高，地稅是一個(gè)重要原因。而對(duì)加拿大政府來(lái)說(shuō)，地稅是主要的收入來(lái)源之一。根據(jù)一張公開(kāi)的各級(jí)政府收入結(jié)構(gòu)圖，聯(lián)邦、省及地方三級(jí)政府的總收入中，份額最大的是所得稅，占比約47%；其次是消費(fèi)稅，占比24%；第三就是地稅，占比11%。

那么，到底什么是地稅呢？地稅其實(shí)分為兩種，一是房屋買賣時(shí)要交的 land transfer tax，即土地轉(zhuǎn)讓稅；二是業(yè)主持有期間每年要交的the annual tax，即年度地稅。R市寄來(lái)的這封信，說(shuō)的就是年度地稅。

地稅又是如何計(jì)算的呢？用稅率和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值相乘即可。以R市為例，地稅稅率由R市議會(huì)決定，在其確定年度財(cái)政預(yù)算后，會(huì)估算市政服務(wù)需要的錢、其中有多少要從地稅中出，這樣再推算地稅的年度稅率。稅率一經(jīng)確定，業(yè)主不得討價(jià)還價(jià)。

另一變量房產(chǎn)估值，則由MPAC根據(jù)土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值決定。MPAC據(jù)說(shuō)是北美最大的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每4年重新評(píng)估一次。據(jù)稱這套方法的決定因素有200多個(gè)，其中關(guān)鍵的5個(gè)因素決定了85%的評(píng)估價(jià)，他們分別是Location（地段）、Lot Dimensions（占地面積）、Living Area（居住面積）、Age of the property, adjusted for any major renovations or additions（房齡，并考慮重大翻新或擴(kuò)建等調(diào)整因素）和Quality of Construction（建筑質(zhì)量）。如果不同意MPAC的評(píng)估價(jià)值，業(yè)主有權(quán)提出上訴。

隨便翻翻R市最近的房產(chǎn)成交紀(jì)錄，不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)四臥室的獨(dú)立屋2021年的地稅多為6000多元，而R市住宅類房產(chǎn)2021年的稅率為0.659549%，可以大致推算出MPAC的評(píng)估價(jià)約為90多萬(wàn)。但事實(shí)上，這些房子是以多少錢賣出的呢？基本都在150萬(wàn)以上。究其原因，一方面是MPAC每4年才評(píng)估一次，這些年GTA的房?jī)r(jià)漲上了天，另一方面或許是根本原因，MPAC評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)本來(lái)就是兩個(gè)概念。

對(duì)絕大多數(shù)加拿大業(yè)主來(lái)說(shuō)，地稅都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。他們因此很關(guān)心，這些錢被政府花到哪兒去了？畢竟人人都希望自己的家園美好溫馨，自己所在的城市環(huán)境宜人、各項(xiàng)施設(shè)便利。

我收到的R市寫(xiě)給居民的這封信中，把2021年地稅支出的預(yù)算畫(huà)成了餅狀圖，并附有相關(guān)說(shuō)明：地稅中50%被上一級(jí)YORK地區(qū)政府拿走了，用于為區(qū)內(nèi)居民提供公共衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、兒童服務(wù)、警務(wù)、輔助醫(yī)療服務(wù)和區(qū)域道路服務(wù)等；27%被R市留下了，用于R市的消防、公共圖書(shū)館、公園和游樂(lè)場(chǎng)、回收、有機(jī)物和廢物收集、除雪和除雜草、飲用水、當(dāng)?shù)氐缆泛屯恋匾?guī)劃上；還有23%是教育稅，由教育局支配，花在中小學(xué)義務(wù)教育上。也就是說(shuō)，地稅中只有27%由R市自己支配，73%是代為征收。

關(guān)于教育稅，本地的華人都明白，雖然業(yè)主要支付包括教育稅在內(nèi)的地稅，但對(duì)于暫未購(gòu)房、租房而居的家庭來(lái)說(shuō)，只要拿得出租約，孩子也一樣可以上本片區(qū)所屬的學(xué)校，一樣可以申請(qǐng)IB、AP等受華人家庭追捧的課程。公立教育體系實(shí)行劃片招生、就近上學(xué)的原則，在申請(qǐng)學(xué)校時(shí)，地稅賬單和租房合約享有同等待遇。

說(shuō)到多倫多市的地稅，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，多倫多市的地稅比其他城市要低，這可能超出了一般人的想象。2021年住宅類房產(chǎn)的稅率，多倫多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大約7%！

本地媒體曾報(bào)道說(shuō)，就2020年的地稅情況、對(duì)安省的35個(gè)城市進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，多倫多市的地稅最低，而房?jī)r(jià)較低的溫莎，其業(yè)主每年要交的地稅幾乎是多倫多市業(yè)主的近3倍！這是因?yàn)?，多倫多市房?jī)r(jià)高，MPAC評(píng)估價(jià)也高，市政府的財(cái)產(chǎn)稅收入多，因此有能力把稅率維持在較低水平——同時(shí)也希望用低稅率吸引更多人到多倫多市置業(yè)，畢竟其房?jī)r(jià)已高與天齊，被一些機(jī)構(gòu)視為“全球第二大房產(chǎn)泡沫”！

（作者系旅居加拿大華人作家）

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