2020年過半，轉(zhuǎn)眼已經(jīng)到了8月。今年青島的市場(chǎng)出現(xiàn)不少新盤，市場(chǎng)也有了很大的變化。

有兩個(gè)比較明顯的特征：

主城的供應(yīng)量上來了，基本上都是中高端產(chǎn)品，改善市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)充。

郊區(qū)樓市參差不齊，樓市分化特征越發(fā)明顯。上半年借力政策東風(fēng)，城陽逆市改命，成交量幾乎與西海岸不相上下。但即墨、膠州就沒有那么幸運(yùn)了，仿佛按下了暫停鍵。

提到主城，不難看出，青島樓市開始走向一個(gè)由高端改善住宅引導(dǎo)的市場(chǎng)，大面積與豪宅化趨勢(shì)明顯。這種趨勢(shì)，從市南、嶗山開始向著市北、李滄?zhèn)鬟f。

今年對(duì)于青島來說，是一個(gè)改善大年，新入市的項(xiàng)目幾乎都是奔著提升區(qū)域居住檔次來的，面積越做越大，浮山后以及新都心新房住宅產(chǎn)品中，100㎡以下的產(chǎn)品很難尋覓，120-140㎡之間甚至更大的面積段正在逐步上升，這也進(jìn)一步擠壓了剛需的空間。

相比之下，李滄樓市在高端產(chǎn)品方面，給人的存在感并不高。說到底，作為曾經(jīng)的剛需區(qū)域，李滄的目標(biāo)客群對(duì)價(jià)格的敏感度要高于產(chǎn)品。

具體到板塊來說，滄口與十梅庵是最受剛需關(guān)注的區(qū)域，努力“墊墊腳”就能夠得上。而李村及世園板塊起點(diǎn)比較高，房?jī)r(jià)則并沒有那么“友好”。特別是主打宜居品質(zhì)的世園板塊，是李滄房?jī)r(jià)的帶頭羊，這里不乏萬科紅郡、中海玫瑰庭院、綠城玫瑰園等高端項(xiàng)目。但隨著世園板塊庫存清盤，整個(gè)李滄在高端項(xiàng)目上是缺失的，再加上新房數(shù)量少，這種缺失的狀態(tài)始終沒有得到改善。

其實(shí)也并非沒有產(chǎn)品試水。但將高端產(chǎn)品放置在剛需區(qū)域，很有可能面臨去化難的尷尬局面。說到這兒就不得不提到青島首個(gè)“第四代”住宅項(xiàng)目了，前衛(wèi)的空中花園設(shè)計(jì)，李滄核心區(qū)位的配套，但這個(gè)項(xiàng)目的去化一塌糊涂。說到原因，一方面是人們對(duì)這種新產(chǎn)品認(rèn)可度低，另一方面價(jià)格太高。雖然項(xiàng)目對(duì)外釋放的價(jià)格是2.6萬起，但網(wǎng)上備案價(jià)卻高達(dá)3萬/㎡。所以說，這個(gè)項(xiàng)目跟李滄的客戶需求和購買實(shí)力是有錯(cuò)位的。

此外，一向開盤就清盤的東李某盤，6月份推出的115-145㎡高層大戶型，在銷售了兩個(gè)月后仍有房源可售，雖然有品牌背書，但300萬起步的高層，還是讓不少人打起了退堂鼓。

種種跡象表明，即使李滄房?jī)r(jià)早已過了兩萬線，但高總價(jià)的新房仍有“消化不良”的風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年，李滄的新房供應(yīng)主要來自幾個(gè)老盤。不過近期悄無聲息的李滄樓市開始有了動(dòng)靜，佳源、海信、城建在李滄的新項(xiàng)目都有了動(dòng)作。加上前期在售的老盤，下半年李滄的“糧倉”足夠過冬。十幾個(gè)項(xiàng)目說少也不少，但仔細(xì)看看項(xiàng)目規(guī)劃跟戶型，會(huì)發(fā)現(xiàn)高端市場(chǎng)仍很稀缺。

佳源雙子星城應(yīng)該是下半年李滄樓市體量最大的項(xiàng)目，戶型包含89-126㎡四個(gè)面積。從面積上就能看出，項(xiàng)目虎視眈眈盯著的是李滄乃至城陽的剛需客群。根據(jù)朋友圈的爆料，開盤價(jià)格不會(huì)高于2萬/㎡，以這個(gè)價(jià)格，再加上7號(hào)線這個(gè)賣點(diǎn)，足夠招攬不少客戶。如今城陽共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)提高了門檻，佳源雙子星城或許會(huì)截流不少客戶。

城建在十梅庵片區(qū)的土地儲(chǔ)備真的很充足。近期推出了印象灣的升級(jí)版——青島印象滟。規(guī)劃的產(chǎn)品是洋房及小高層，容積率只有1.6，而且樓山河濕地公園從小區(qū)穿過，環(huán)境與居住舒適度自然沒話說。最大亮點(diǎn)是緊鄰的九年一貫制的重慶中路學(xué)校，對(duì)于李滄來說，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源肯定是加分項(xiàng)。項(xiàng)目定位是剛需改善，但從面積上看，95-105-127㎡的產(chǎn)品，仍是以剛需為主打，如果價(jià)格更樸實(shí)一點(diǎn)的話，將會(huì)成為佳源雙子星城最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

對(duì)于李滄的開發(fā)商來說，下半年得看清形勢(shì)，也要找準(zhǔn)定位。不排除有個(gè)別項(xiàng)目提價(jià)銷售，但對(duì)于在李滄沒有根基的新項(xiàng)目來說，市場(chǎng)跟客戶的接受度更重要。如果一味求利潤(rùn)，就可能走入高端看不上，剛需買不起的尷尬境地。降低門檻，讓李滄的樓市更穩(wěn)妥些。

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