建外SOHO西區(qū)自管風(fēng)波：漲不起來(lái)的房?jī)r(jià)和被質(zhì)疑的業(yè)委會(huì)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-02-13 19:00

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者田國(guó)寶 2月8日一大早，北京華彬中心五樓一間會(huì)議室內(nèi)，一排桌子和13名身穿統(tǒng)一西服的工作人員，將會(huì)議室分為兩個(gè)空間，桌子和人墻內(nèi)為“北京建外SOHO西區(qū)2022年業(yè)主大會(huì)開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)”，人墻外是業(yè)主觀摩區(qū)。

“憑什么你們?cè)诶锩孀寴I(yè)主在外面站著”，建外SOHO西區(qū)的業(yè)主韓平進(jìn)入會(huì)場(chǎng)后，看到觀摩區(qū)沒(méi)有座位后，質(zhì)問(wèn)開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)的工作人員，但沒(méi)有人回答他。觀摩區(qū)的業(yè)主們情緒逐步激動(dòng)起來(lái)。

9時(shí)，開(kāi)票活動(dòng)正式開(kāi)始，建外SOHO西區(qū)業(yè)委會(huì)主任蘇潤(rùn)芹的開(kāi)場(chǎng)白，被淹沒(méi)在業(yè)主的一片質(zhì)疑聲中。蘇潤(rùn)芹和支持業(yè)委會(huì)的業(yè)主，將質(zhì)疑的業(yè)主稱為“反對(duì)派業(yè)主”，其中韓平和康興華是較為活躍的“反對(duì)派業(yè)主”。

一位建外SOHO西區(qū)業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“反對(duì)派業(yè)主”與業(yè)委會(huì)之間的矛盾由來(lái)已久，在歷次業(yè)主大會(huì)上，“幾乎每次都會(huì)報(bào)警，這一次也報(bào)警了”。

“反對(duì)派業(yè)主”與業(yè)委會(huì)之間長(zhǎng)期矛盾的背后，一方面是對(duì)建外SOHO西區(qū)長(zhǎng)久以來(lái)房?jī)r(jià)漲不起來(lái)的抱怨；另一方面也是對(duì)業(yè)委會(huì)及其控制下物業(yè)公司缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，以及對(duì)上億元公維基金安全的擔(dān)憂。

“現(xiàn)在我們的目的就是選出新的業(yè)委會(huì)”，韓平告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，第一是建立健全的監(jiān)督機(jī)制，保證業(yè)主物業(yè)費(fèi)和公維基金的安全；第二是選聘一流的物業(yè)公司入駐，提升小區(qū)的服務(wù)水平和價(jià)值。

開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)

建外SOHO西區(qū)“反對(duì)派業(yè)主”的憤怒從進(jìn)入觀摩區(qū)就開(kāi)始爆發(fā)，開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)分開(kāi)票區(qū)和觀摩區(qū)，開(kāi)票區(qū)又分三個(gè)區(qū)域。中間是計(jì)票區(qū)，四塊白色的寫(xiě)字板一字排開(kāi)，標(biāo)著議案內(nèi)容；右側(cè)是唱票區(qū)，負(fù)責(zé)開(kāi)票、計(jì)票和唱票；右側(cè)是休息區(qū)。

由于觀摩區(qū)沒(méi)有供業(yè)主休息的椅子，又因被桌子和工作人員隔開(kāi)，業(yè)主無(wú)法進(jìn)入到休息區(qū)，這也成為業(yè)主情緒爆發(fā)的導(dǎo)火索。

開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)除了業(yè)委會(huì)工作人員和負(fù)責(zé)維持秩序的保安人員，還有7名街道和社區(qū)的工作人員，以及3名轄區(qū)派出所民警。觀摩區(qū)擠滿了前來(lái)觀看的業(yè)主和維持秩序的人員，會(huì)議室外也有不少人。

這次開(kāi)票主要揭曉此前三項(xiàng)議案的投票表決結(jié)果：第一，是否同意用公維基金更新電梯；第二，差額補(bǔ)選業(yè)委會(huì)委員三人，候選人有王博、馮秋紅、李鴻雁、張軍和康興華等五人；第三，是否同意小區(qū)公維基金儲(chǔ)存調(diào)整至建設(shè)銀行(601939)。

根據(jù)業(yè)委會(huì)公示，投票工作從2022年9月23日開(kāi)始，至2022年12月7日封箱，期間因票數(shù)及其他原因，對(duì)投票期限進(jìn)行一次延期。

從2022年8月前后啟動(dòng)時(shí)，這次業(yè)主大會(huì)投票表決活動(dòng)便充滿爭(zhēng)議，從電梯招標(biāo)程序到部分物業(yè)人員和招標(biāo)公司涉嫌操縱招標(biāo)，從業(yè)委會(huì)候選人到收票、封箱和開(kāi)箱等，均遭到“反對(duì)派業(yè)主”質(zhì)疑。

康興華是這次業(yè)委會(huì)候選委員之一，多年前，就自建公眾號(hào)對(duì)業(yè)委會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督，期間曾多次和業(yè)委會(huì)對(duì)簿公堂。2022年12月7日選票箱封箱時(shí)，康興華和幾名業(yè)主作為見(jiàn)證人在封條上簽字。

在開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)，康興華提出，開(kāi)箱前，應(yīng)該由包括他在內(nèi)的簽字人對(duì)票箱封口進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)沒(méi)有被動(dòng)過(guò)手腳后再進(jìn)行開(kāi)箱，“這個(gè)要求不過(guò)分吧”，不過(guò)，開(kāi)票區(qū)沒(méi)有人回應(yīng)他的提議，一切按照流程進(jìn)行。

緊接著，康興華又對(duì)業(yè)委會(huì)多個(gè)方面程序提出質(zhì)疑，包括沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決就進(jìn)行電梯招標(biāo)工作、小區(qū)停車場(chǎng)招標(biāo)沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)等。這時(shí)候，蘇潤(rùn)芹示意觀摩區(qū)業(yè)主安靜，不要影響開(kāi)票工作。

開(kāi)票區(qū)內(nèi)，工作人員開(kāi)始統(tǒng)計(jì)有效選票。9點(diǎn)40分左右，投票初步統(tǒng)計(jì)完成，開(kāi)始唱票。業(yè)主們雖然激烈反對(duì)，但并沒(méi)有對(duì)開(kāi)票工作造成實(shí)質(zhì)性干擾。開(kāi)始唱票的時(shí)候，業(yè)主開(kāi)始陸續(xù)離場(chǎng)。

根據(jù)規(guī)則，第一項(xiàng)和第三項(xiàng)需要三分之二戶數(shù)和三分之二建筑面積業(yè)主的同意，第二項(xiàng)候選人必須獲得半數(shù)以上戶數(shù)和半數(shù)以上建筑面積的選票，無(wú)論是雙三分之二，還是雙50%，都缺一不可。

唱票持續(xù)了大約2小時(shí)40分鐘，一直到12點(diǎn)左右才完成，此后工作人員開(kāi)始統(tǒng)計(jì)相關(guān)議案的票數(shù)，到12點(diǎn)16分左右，初步結(jié)果統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但還需要核算建筑面積票數(shù)占比，最終結(jié)果還需要兩三個(gè)小時(shí)之后出來(lái)。

2月8日晚上22時(shí)，蘇潤(rùn)芹在建外SOHO西區(qū)業(yè)主群通報(bào)了開(kāi)票結(jié)果，第一項(xiàng)和第三項(xiàng)議案通過(guò)，第二項(xiàng)中的王博和李鴻雁當(dāng)選為新的業(yè)委會(huì)委員，張軍、馮秋紅和康興華因?yàn)槠睌?shù)不夠沒(méi)有選上。

開(kāi)票爭(zhēng)議

根據(jù)投票結(jié)果公示材料，建外SOHO西區(qū)共有1140戶，建筑面積25.5萬(wàn)平方米。這一次共有806戶居民參與投票，對(duì)應(yīng)建筑面積為19.8萬(wàn)平方米，占比分別為70.7%和77.8%，超過(guò)三分之二的法定戶數(shù)和建筑面積。

“反對(duì)派業(yè)主”與業(yè)委會(huì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在幾個(gè)方面：

第一是業(yè)委會(huì)成員選舉方面。建外SOHO業(yè)主委員會(huì)法定人數(shù)是5人，據(jù)蘇潤(rùn)芹介紹，為了維持業(yè)委會(huì)正常運(yùn)行，5名委員中，2名任期6年，2名任期4年，1名任期兩年。2019年有1名到期，2022年12月底有2名到期，“我和柯富進(jìn)明年到期”。

從2020年開(kāi)始，建外SOHO西區(qū)業(yè)委會(huì)一直由4名委員構(gòu)成，由于部分小區(qū)事項(xiàng)需要半數(shù)以上委員表決同意才能進(jìn)行，而業(yè)委會(huì)成員缺位使得眾多事項(xiàng)上，業(yè)委會(huì)無(wú)法形成有效決議，其中這次開(kāi)票便產(chǎn)生分歧。

據(jù)蘇潤(rùn)芹和多名業(yè)主介紹，2022年12月22日也就是投票封箱約兩周后，業(yè)委會(huì)在表決是否開(kāi)票的決議中，蘇潤(rùn)芹和業(yè)委會(huì)成員穆小遷認(rèn)為，業(yè)委會(huì)應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，依法履行業(yè)主大會(huì)開(kāi)箱工作；而另兩位業(yè)委會(huì)成員劉文濤和柯富進(jìn)則認(rèn)為，2022年業(yè)主大會(huì)流程違法違規(guī)，應(yīng)立即終止。

劉文濤在為業(yè)主大會(huì)錄制的視頻中表示，建外街道辦和社區(qū)主要負(fù)責(zé)人曾召集業(yè)委會(huì)成員，并建議由業(yè)委會(huì)兩位主任、一位“反對(duì)派業(yè)主”和相關(guān)客服人員組成一個(gè)收票籌備小組，并成立專門(mén)辦公室來(lái)進(jìn)行公正透明的收票過(guò)程。

“但第二天，業(yè)委會(huì)開(kāi)會(huì)討論這一問(wèn)題時(shí)，蘇（潤(rùn)芹）主任跟我們說(shuō)，她和街道溝通好了，這個(gè)（開(kāi)票籌備小組）就不弄了，還是她去收票”，劉文濤表示，作為業(yè)委會(huì)成員，他本人反對(duì)繼續(xù)開(kāi)票。

蘇潤(rùn)芹則給出另一個(gè)答案，當(dāng)時(shí)街道辦和社區(qū)負(fù)責(zé)人讓蘇潤(rùn)芹、柯富進(jìn)和劉文濤三人共同收票，每人負(fù)責(zé)幾棟樓，“為我分擔(dān)工作，我當(dāng)然歡迎了，但柯富進(jìn)和劉文濤都不愿意去收票，而是讓康（興華）參與收票，因?yàn)榭挡皇菢I(yè)委會(huì)成員，涉及到業(yè)主隱私”，蘇潤(rùn)芹表示，她不同意由業(yè)主去收票。

此外，“反對(duì)派業(yè)主”認(rèn)為，應(yīng)該先補(bǔ)選業(yè)委會(huì)成員，以符合業(yè)委會(huì)法定人數(shù)，然后再進(jìn)行其他事項(xiàng)的投票表決工作，而不是在業(yè)委會(huì)無(wú)法形成有效決議的情況下，將補(bǔ)選委員與更換電梯等其他事項(xiàng)綁在一起投票。

對(duì)此，蘇潤(rùn)芹解釋，由于業(yè)主大會(huì)每年舉辦一次，而電梯又涉及到業(yè)主人身安全，如果這次補(bǔ)選出委員，電梯更換需要在下一年業(yè)主大會(huì)才能表決，如果中間出現(xiàn)事故，無(wú)論是業(yè)委會(huì)還是街道辦，都負(fù)不起這個(gè)責(zé)任。

在這種情況下，業(yè)委會(huì)形成同意開(kāi)箱和不同意開(kāi)箱兩份決議，但根據(jù)議事規(guī)則，兩份決議均沒(méi)有半數(shù)委員通過(guò)。由此，“反對(duì)派業(yè)主”和業(yè)委會(huì)對(duì)這次投票過(guò)程和結(jié)果的看法截然不同，也是業(yè)主大鬧開(kāi)票現(xiàn)場(chǎng)的根源。

蘇潤(rùn)芹告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在業(yè)委會(huì)沒(méi)有形成有效決議的種情況下，街道辦和社區(qū)出具了相關(guān)蓋章文件，對(duì)開(kāi)票工作給予支持。街道辦和社區(qū)的支持，也成為這次開(kāi)票工作的重要依據(jù)之一。

對(duì)于選票的真實(shí)性，“反對(duì)派業(yè)主”同樣提出質(zhì)疑，一位業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)唱票記錄發(fā)現(xiàn)，唱票中出現(xiàn)數(shù)十個(gè)重復(fù)業(yè)主房間號(hào)，部分沒(méi)有投票的業(yè)主也出現(xiàn)在唱票中。不過(guò)蘇潤(rùn)芹表示，2月9日，建外街道辦和朝陽(yáng)區(qū)建委相關(guān)法律團(tuán)隊(duì)對(duì)選票進(jìn)行二次核驗(yàn)，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，并建議業(yè)主查驗(yàn)自己的表決票。

公維基金安全擔(dān)憂

據(jù)蘇潤(rùn)芹透露，目前建外SOHO西區(qū)的公維基金本金有1.03億元，加上兩次利息計(jì)入，合計(jì)有1.2億元。這筆巨量資金的保值增值及安全性，不僅是業(yè)委會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，也是業(yè)主們的心病。

2022年業(yè)主大會(huì)表決的議案中更換電梯，需要花費(fèi)超過(guò)2000萬(wàn)元公維基金，無(wú)意間進(jìn)一步加劇了業(yè)主們的擔(dān)憂。一位業(yè)主對(duì)此提出疑問(wèn)，52部電梯全部更換是不是必要，這筆花費(fèi)是不是合理。

韓平介紹，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有投票表決和表決沒(méi)有結(jié)果的情況下，物業(yè)公司就開(kāi)始進(jìn)行電梯招標(biāo)，嚴(yán)重違背程序；參與電梯招標(biāo)工作的劉文濤也指出，他們發(fā)現(xiàn)有物業(yè)公司人員和招標(biāo)公司的人存在操縱招標(biāo)的嫌疑，業(yè)委會(huì)也做出處理決議，但沒(méi)有對(duì)業(yè)主公布決議結(jié)果。

“反對(duì)派業(yè)主”擔(dān)心，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司一系列操作背后，意味著這次更換電梯的動(dòng)機(jī)不純，照此下去，上億元的公維基金有可能很快被掏空。這種擔(dān)憂又進(jìn)一步激化了“反對(duì)派業(yè)主”對(duì)業(yè)委會(huì)的質(zhì)疑。

蘇潤(rùn)芹表示，從找專業(yè)電梯機(jī)構(gòu)做鑒定（鑒定電梯是否需要更換），到篩選合適的電梯公司，再到接洽相應(yīng)的監(jiān)理公司，前期工作至少需要半年時(shí)間，“現(xiàn)在就等業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果出來(lái)，就可以進(jìn)行開(kāi)標(biāo)工作”。

建外SOHO西區(qū)業(yè)主李剛也認(rèn)為，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司只是做了招標(biāo)前期工作，所以從程序上并不違規(guī)。李剛是一位專業(yè)律師，他認(rèn)為，“反對(duì)派業(yè)主”出發(fā)點(diǎn)也是好的，可以讓業(yè)委會(huì)工作決策過(guò)程更加規(guī)范化和透明化，小區(qū)治理需要有反對(duì)的聲音。

蘇潤(rùn)芹表示，自建外SOHO西區(qū)2020年實(shí)現(xiàn)完全自管后，公維基金非但沒(méi)有減少，而且還實(shí)現(xiàn)了大幅增值，“2020年之前一共就產(chǎn)生了491萬(wàn)元利息，最近三年利息加起來(lái)有1100萬(wàn)元，業(yè)主怎么能質(zhì)疑我掏空這個(gè)錢了”。

據(jù)她介紹，小區(qū)公維基金歷年產(chǎn)生的利息，基本可以覆蓋這次更換電梯的花費(fèi)，不會(huì)太多消耗本金，“這次花掉的只是個(gè)零頭，再有幾年，通過(guò)利息這個(gè)錢又回來(lái)了，但業(yè)主的安全保證了”。

蘇潤(rùn)芹說(shuō)，建外SOHO西區(qū)為自管小區(qū)，物業(yè)公司名義上由兩名業(yè)主持股，但實(shí)際代表全體業(yè)主持股，并簽訂了相應(yīng)的代持協(xié)議，所以實(shí)行酬薪制的物業(yè)公司零利潤(rùn)，而且物業(yè)自管享受稅收優(yōu)惠政策。與原來(lái)相比，每年可以省下200萬(wàn)元費(fèi)用。

另一個(gè)被“反對(duì)派業(yè)主”廣泛質(zhì)疑的是停車場(chǎng)外包沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，而且外包費(fèi)用較低。對(duì)此，蘇潤(rùn)芹解釋，業(yè)主大會(huì)已經(jīng)授權(quán)給物業(yè)公司，所以不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)再次表決；外包在地下二層的人防車位，由于疫情影響，停車收入并不高。

她進(jìn)一步表示，車位外包合同將于2023年4月到期，如果業(yè)主有疑問(wèn)，屆時(shí)再次外包時(shí)，在符合相關(guān)程序的情況下，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決后再進(jìn)行招標(biāo)或續(xù)簽合同。

據(jù)蘇潤(rùn)芹介紹，建外SOHO西區(qū)每年物業(yè)費(fèi)和公共收入合計(jì)有2400萬(wàn)元左右，除了必要開(kāi)支之外，還有一定結(jié)余，“這些年小區(qū)維修、更換設(shè)施，本來(lái)可以動(dòng)用公維基金，但我們用的都是這部分收入”。

漲不起來(lái)的房?jī)r(jià)

如果說(shuō)對(duì)公維基金安全的擔(dān)憂是“反對(duì)派業(yè)主”不信任業(yè)委會(huì)的主要原因之一，那么建外SOHO西區(qū)多年漲不起來(lái)的房?jī)r(jià)則是業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)詬病的另一個(gè)主要原因。

建外SOHO位于長(zhǎng)安街南側(cè)，地處二環(huán)和三環(huán)之間的建外街道永安里東社區(qū)，緊鄰國(guó)貿(mào)CBD，距離地鐵國(guó)貿(mào)站和永安里站步行10分鐘內(nèi)，對(duì)口學(xué)校是清華附小分校，地理位置及交通、教育、商業(yè)等配套得天獨(dú)厚。

但一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)是，目前建外SOHO房?jī)r(jià)成為建外和CBD區(qū)域的一個(gè)洼地，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，建外SOHO西區(qū)參考價(jià)為4.9萬(wàn)元/平方米，而相鄰的東區(qū)參考價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，運(yùn)通時(shí)代公寓8.4萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)豪國(guó)際公寓為7.3萬(wàn)元/平方米。

業(yè)主們把房?jī)r(jià)漲不起來(lái)的原因歸咎于業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司管理方面，同類型小區(qū)SOHO現(xiàn)代城，目前價(jià)格突破7萬(wàn)元/平方米，而建外SOHO在1月成交的一套房源單價(jià)只有5.4萬(wàn)元/平方米。

韓平表示，小區(qū)房?jī)r(jià)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，按照目前狀態(tài)，房?jī)r(jià)很難漲起來(lái)。業(yè)主們之所以想要改選業(yè)委會(huì)和更換物業(yè)公司，最主要的是想引進(jìn)一流的物業(yè)公司提升管理和服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)的價(jià)值。

房?jī)r(jià)漲不起來(lái)也有歷史原因，建外SOHO西區(qū)為70年公寓，是一個(gè)集居住、辦公、商業(yè)和娛樂(lè)等多種功能為一體的小區(qū)，也是一個(gè)開(kāi)放式街區(qū)，各種業(yè)態(tài)和各類人員出入頻繁，無(wú)論從居住舒適性上，還是居民安全性，都被業(yè)主詬病。

天眼查顯示，建外SOHO西區(qū)物業(yè)公司——北京澄明德眾物業(yè)管理有限公司，2021年和2022年兩次因“消防設(shè)施未保持完好有效”等原因，被朝陽(yáng)區(qū)消防救援支隊(duì)處罰；2021年兩次因超標(biāo)排放污水被朝陽(yáng)區(qū)水務(wù)局處罰。

“反對(duì)派業(yè)主”認(rèn)為，運(yùn)通時(shí)代同為公寓，在清理了辦公后，房?jī)r(jià)獲得大幅增長(zhǎng)，而建外SOHO清理辦公的動(dòng)議進(jìn)行了多年，一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，這也是造成房?jī)r(jià)漲不起來(lái)的重要因素之一。

一位業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，建外SOHO西區(qū)房?jī)r(jià)低迷有一定歷史成因，但只要管理到位，及時(shí)更新小區(qū)配套設(shè)施和設(shè)備，清理掉辦公，實(shí)際上可以改善當(dāng)前的混亂局面，提供居住舒適度，進(jìn)而提升整個(gè)社區(qū)的價(jià)值。

蘇潤(rùn)芹也承認(rèn)，與周邊小區(qū)相比，建外SOHO西區(qū)房?jī)r(jià)偏低，但這一問(wèn)題并不能憑借業(yè)委會(huì)一己之力可以在短時(shí)間內(nèi)解決，而是需要所有業(yè)主共同努力，群策群力，一起提升小區(qū)的價(jià)值。

她表示，近年來(lái)，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商打官司，基本實(shí)現(xiàn)了讓開(kāi)發(fā)商出資維修塌陷的路面，利用積余的物業(yè)費(fèi)加強(qiáng)防水，包括這一次更換電梯，實(shí)際上就是在提升小區(qū)的價(jià)值，但這需要一個(gè)過(guò)程。

據(jù)李剛介紹，目前包括業(yè)委會(huì)及部分業(yè)主在內(nèi)也在與朝陽(yáng)區(qū)及建外街道辦協(xié)商，對(duì)建外SOHO西區(qū)產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行規(guī)劃，并引入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，初步選定的是萬(wàn)達(dá)商管。

由于建外SOHO西區(qū)多為散售，如果統(tǒng)一規(guī)劃和招商，需要征得相關(guān)業(yè)主同意。李剛認(rèn)為，就像收票一樣，需要業(yè)委會(huì)一家一家去做工作，價(jià)值提升起來(lái)了，不僅房?jī)r(jià)上漲了，租金收入也會(huì)提高，做業(yè)主工作并不難。

自治自管

早年，因山西煤老板大量投資，建外SOHO曾名動(dòng)一時(shí)。據(jù)蘇潤(rùn)芹等業(yè)主透露，小區(qū)自住率不到兩成，80%業(yè)主不在小區(qū)居住，有相當(dāng)部分業(yè)主在外地甚至國(guó)外生活?！胺磳?duì)派業(yè)主”認(rèn)為，正因?yàn)榇?，他們無(wú)法聯(lián)系到更多業(yè)主一起行動(dòng)。

從2004年交房以來(lái)，建外SOHO西區(qū)至今已有近二十年歷史。小區(qū)治理也經(jīng)歷了三個(gè)階段。作為較早入住的業(yè)主，早在2007年左右，蘇潤(rùn)芹就開(kāi)始聯(lián)絡(luò)業(yè)主籌備業(yè)主大會(huì)，但第一次沒(méi)有成功。

業(yè)主入住以來(lái)，建外SOHO的物業(yè)管理服務(wù)一直由開(kāi)發(fā)商旗下的港鐵物業(yè)負(fù)責(zé)。2008年，第一屆業(yè)委會(huì)成立，但業(yè)委會(huì)成員均為與物業(yè)公司關(guān)系緊密的業(yè)主，所以物業(yè)服務(wù)等并沒(méi)有太大變化。

真正變化是2014年第二屆業(yè)委會(huì)，彼時(shí)，蘇潤(rùn)芹等業(yè)主成功當(dāng)選委員，做的第一件事就是換掉物業(yè)公司。據(jù)蘇潤(rùn)芹回憶，港鐵物業(yè)服務(wù)了小區(qū)7年，酬金總額是2760萬(wàn)元，等到退出時(shí)，小區(qū)還有1000多萬(wàn)元的資金缺口。

當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了北京城建(600266)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)率從原來(lái)的12%降低至8%，同時(shí)實(shí)施業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司雙章制度，即雙方共同為物業(yè)費(fèi)和公共收入設(shè)立共管賬戶，每一筆支出都需要雙方共同蓋章后才能動(dòng)用。

經(jīng)過(guò)這一改革，建外SOHO西區(qū)物業(yè)管理扭虧為盈，并實(shí)現(xiàn)了盈余。

蘇潤(rùn)芹介紹，城建物業(yè)服務(wù)了建外SOHO西區(qū)9年，酬薪總額是1930萬(wàn)元，最后三年費(fèi)率進(jìn)一步降低至5%，“我們業(yè)委會(huì)不僅管人家每一筆開(kāi)支，還降低人家的費(fèi)率，后來(lái)他們覺(jué)得這個(gè)費(fèi)率給物業(yè)行業(yè)丟人，就不干了”。

如果說(shuō)城建物業(yè)時(shí)代，建外SOHO西區(qū)還屬于半自治狀態(tài)，那么2020年4月以后則完全實(shí)現(xiàn)了自治和自管，物業(yè)費(fèi)率進(jìn)一步降至零。建外SOHO西區(qū)的也進(jìn)入了第三階段。但自治自管階段也成為“反對(duì)派業(yè)主”和業(yè)委會(huì)矛盾的開(kāi)始。

“反對(duì)派業(yè)主”認(rèn)為，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體權(quán)利主要由幾位委員實(shí)施，但誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)？由于是自治機(jī)構(gòu)，多數(shù)情況下，包括街道辦和社區(qū)也無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)督，業(yè)主們自然也無(wú)法做到實(shí)質(zhì)性監(jiān)督。

如果對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行有效監(jiān)督，不僅“反對(duì)派業(yè)主”關(guān)心，其他支持業(yè)委會(huì)工作的業(yè)主同樣也在擔(dān)心，如果缺乏切實(shí)可行的監(jiān)督機(jī)制，僅靠業(yè)委會(huì)自律和所謂的公開(kāi)透明的工作態(tài)度，顯然無(wú)法徹底打消的擔(dān)憂。

據(jù)蘇潤(rùn)芹透露，由于《物權(quán)法》出臺(tái)，建外SOHO西區(qū)議事規(guī)則部分條款與物權(quán)法有沖突，目前小區(qū)已經(jīng)成立由專業(yè)業(yè)主組成的議事規(guī)則修訂小組，將進(jìn)一步健全相關(guān)監(jiān)督機(jī)制。劉文濤、韓平、康興華和李剛均是這一小組的成員。

據(jù)李剛介紹，目前修訂小組初步有三個(gè)備選方案，其中一種較為可行的方案是，對(duì)當(dāng)前的監(jiān)事會(huì)職能和構(gòu)成進(jìn)行改組和調(diào)整，變成由業(yè)主代表組成的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)委會(huì)日常工作進(jìn)行監(jiān)督。

但也有業(yè)主提出擔(dān)憂，認(rèn)為成立監(jiān)事會(huì)作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)沒(méi)問(wèn)題，監(jiān)事會(huì)成員如何產(chǎn)生？這關(guān)系到監(jiān)事會(huì)是否能有效率履行監(jiān)督職責(zé)。

（責(zé)任編輯：周文凱）